去年底，中央提出楼市“去库存”，尽管强调了区域分化的基本面和分类施策的新导向，市场却仍快速失控——不少大中城市房价飙升，逼得国庆前后9天22城祭出调控猛药，几天前，天津、上海、济南又继续加码。
但猛药去急症，去不了病根，房地产市场亟待深层次的改革。前三季度6.7%的经济增长率，房地产功不可没，但站在这一时间窗口，我们应达成共识，没有健康的房地产就没有健康的经济，反之亦然。其中，供需矛盾是主因——人口不断流入大中城市，地方政府却大搞土地“饥饿营销”；市场缺位是病灶——哪儿有短缺，流动性就容易在哪儿堆积；深化改革是出路——只有用改革为经济赋能，才能避免脱实向虚、催生资产泡沫、甚至造成资金外逃。
中国之声《新闻和报纸摘要》节目连续三天推出央广系列时评《稳房价，还是要靠改革》。
故事看来简单——过去两三年，哪儿收缩了土地供给，最近一轮暴涨中，哪儿就首当其冲。
应对也看似对症——十一月，北京、福州、郑州等热点城市陆续启动或加速供地。但风口浪尖上，谁也不想出“地王”，于是，限地价成了标配，进而限房价、竞房价、竞自持率、竞配建……各显神通。
北京市“限房价、竞地价”试点地块进行现场竞价（11月16日摄）
结果，在北京，开发商们宁愿100%自持，也要拿下四宗地——多了一堆租赁房，却没多一套能卖的住宅。其它地方的效果也有待观察。比如，房价限了，未来会不会转嫁到车位、装修上？需求还在，一旦未来售价明显低于市价，又会不会催生“找关系买房”的潜规则、助长恐慌？
值得关注的是，经过10月的短暂沉寂，11月，广州、长沙、武汉等地接连产生新地王。显而易见，调控挡不住市场的饥渴。
更重要的是，在经济仍在寻找新动能的背景下，一旦下行压力加剧，难免还得刺激房地产——放松调控、释放流动性，上演“越调越高”的历史周期律。
调控就像麻药，如果迟迟不做手术，药劲过去只会更疼。要想走出周期律，必须变需求侧调控为供给侧改革。
党的十八届三中全会提出，让市场在资源配置中发挥决定性作用。但在我国现行土地制度下，地方政府低价垄断农地转用，高价批租土地收益，虽有二级市场，却没有真正的市场配置。这虽然支撑了中国经济、尤其城市基础设施过去十多年的高速发展，但负面效应也愈发凸显——征地制度造成城乡土地“剪刀差”，激化社会矛盾；房价周期性暴涨加剧贫富分化、阶层固化，抽血实体经济。
在高房价面前，习惯了限套数、限首付、限价格的地方政府，如何实现“让市场在资源配置中发挥决定性作用”，这是一个早晚要解决的课题，晚解决不如早解决，千万别因为忙着调控忘记了改革，用调控取代了改革。
去年底，中央提出楼市“去库存”，主要针对三四线城市。但随着信贷和限购的全面放松，一二线城市“涨价去库存”的速度之快让人始料未及，三四线城市却愈发陷入“房多没人买”的窘境。
反思这一过程，我们首先要问：“库存”到底是什么？
有的说是施工面积、有的说是已建成未销售面积，还有的说应该考虑开发商的合理自持……口径不一、众说纷纭。有学者呼吁，该搞清楚中国究竟有多少房子了！但供需本就瞬息万变，更何况，房子早已成为政府的融资工具、居民的投资品，“去库存”大旗一挥，哪儿会涨、哪儿会跌，更加难以捉摸。
因此，为了避免误判，有关部门亟需找到更加精准、动态的参考坐标。
原本，土地市场应该是一个好的先行指标。但现状是：中央政府分发建设用地指标、地方政府垄断土地一级市场，价格信号被大大扭曲了。
今年年中，国土部出台《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，将建设用地指标总体调高了65%。但地方政府各有各的“小九九”——发展乏力的城市倾向于多卖地多融资，库存越来越高；有吸引力的城市相对不差钱，倾向于少卖地，搞“饥饿营销”……
这是上海市普陀区一处住宅区（10月12日摄）。 新华社记者 裴鑫 摄
如此复杂的情况，如何才能避免误判？有学者建议，在现有的33个县市区土改试点中选择若干封闭区域，全面放开土地价格，从而真正让市场在土地资源配置中发挥决定性作用。只有通过市场形成相对合理的土地比价，政府才能根据土地市场价格及时调节不同领域土地的供给——对土地供不应求、导致地价房价过高的地区和行业，增加土地的供给；对土地供过于求乃至出现大量土地闲置、流拍、房地产库存增加、空城鬼城频现的地区和行业，减少土地的供给。
建议或许大胆，改革势在必行。
不过，要强调的是，改革进入深水区，房地产无法独善其身。没有一项改革可以轻而易举，也没有一项改革可以独立完成。
