稳房价，还是要靠改革

听！稳定房价，如何下手？

故事看来简单——过去两三年，哪儿收缩了土地供给，最近一轮暴涨中，哪儿就首当其冲。

应对也看似对症——十一月，北京、福州、郑州等热点城市陆续启动或加速供地。但风口浪尖上，谁也不想出“地王”，于是，限地价成了标配，进而限房价、竞房价、竞自持率、竞配建……各显神通。

 北京市“限房价、竞地价”试点地块进行现场竞价（11月16日摄）

结果，在北京，开发商们宁愿100%自持，也要拿下四宗地——多了一堆租赁房，却没多一套能卖的住宅。其它地方的效果也有待观察。比如，房价限了，未来会不会转嫁到车位、装修上？需求还在，一旦未来售价明显低于市价，又会不会催生“找关系买房”的潜规则、助长恐慌？

值得关注的是，经过10月的短暂沉寂，11月，广州、长沙、武汉等地接连产生新地王。显而易见，调控挡不住市场的饥渴。

更重要的是，在经济仍在寻找新动能的背景下，一旦下行压力加剧，难免还得刺激房地产——放松调控、释放流动性，上演“越调越高”的历史周期律。

调控就像麻药，如果迟迟不做手术，药劲过去只会更疼。要想走出周期律，必须变需求侧调控为供给侧改革。

党的十八届三中全会提出，让市场在资源配置中发挥决定性作用。但在我国现行土地制度下，地方政府低价垄断农地转用，高价批租土地收益，虽有二级市场，却没有真正的市场配置。这虽然支撑了中国经济、尤其城市基础设施过去十多年的高速发展，但负面效应也愈发凸显——征地制度造成城乡土地“剪刀差”，激化社会矛盾；房价周期性暴涨加剧贫富分化、阶层固化，抽血实体经济。

在高房价面前，习惯了限套数、限首付、限价格的地方政府，如何实现“让市场在资源配置中发挥决定性作用”，这是一个早晚要解决的课题，晚解决不如早解决，千万别因为忙着调控忘记了改革，用调控取代了改革。

去年底，中央提出楼市“去库存”，主要针对三四线城市。但随着信贷和限购的全面放松，一二线城市“涨价去库存”的速度之快让人始料未及，三四线城市却愈发陷入“房多没人买”的窘境。

反思这一过程，我们首先要问：“库存”到底是什么？

有的说是施工面积、有的说是已建成未销售面积，还有的说应该考虑开发商的合理自持……口径不一、众说纷纭。有学者呼吁，该搞清楚中国究竟有多少房子了！但供需本就瞬息万变，更何况，房子早已成为政府的融资工具、居民的投资品，“去库存”大旗一挥，哪儿会涨、哪儿会跌，更加难以捉摸。

因此，为了避免误判，有关部门亟需找到更加精准、动态的参考坐标。

原本，土地市场应该是一个好的先行指标。但现状是：中央政府分发建设用地指标、地方政府垄断土地一级市场，价格信号被大大扭曲了。

今年年中，国土部出台《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，将建设用地指标总体调高了65%。但地方政府各有各的“小九九”——发展乏力的城市倾向于多卖地多融资，库存越来越高；有吸引力的城市相对不差钱，倾向于少卖地，搞“饥饿营销”……

 这是上海市普陀区一处住宅区（10月12日摄）。 新华社记者 裴鑫 摄

如此复杂的情况，如何才能避免误判？有学者建议，在现有的33个县市区土改试点中选择若干封闭区域，全面放开土地价格，从而真正让市场在土地资源配置中发挥决定性作用。只有通过市场形成相对合理的土地比价，政府才能根据土地市场价格及时调节不同领域土地的供给——对土地供不应求、导致地价房价过高的地区和行业，增加土地的供给；对土地供过于求乃至出现大量土地闲置、流拍、房地产库存增加、空城鬼城频现的地区和行业，减少土地的供给。

建议或许大胆，改革势在必行。

不过，要强调的是，改革进入深水区，房地产无法独善其身。没有一项改革可以轻而易举，也没有一项改革可以独立完成。

在不少人看来，货币宽松，是过去一轮房价暴涨的主因，随着人民币贬值压力加大，甚至有人给出“保房价”还是“保汇率”的单选题。

我们不妨就以流动的货币为主线，探求房地产问题的治本之道。

先说源头。近年来，经济下行压力较大、产能过剩问题凸显，市场主体纷纷向政府伸出求助之手。不少地方大搞地方保护主义，不让企业倒闭破产、不准银行抽贷逼债——市场不出清，资金占用大。而货币流通速度的大幅下降又倒逼源头放水，使同样的经济增长需要更多的货币去推动。

那么，多出来的货币会去哪儿呢？

 顾客在广东省广州市一处商品楼盘销售中心沙盘了解一个在售项目情况（10月5日摄）。新华社记者  刘大伟  摄

数据显示，2008年后，国企资产负债率超过私营企业，逐渐上升；截至去年末，其负债占非金融企业整体负债约七成之多。财务软约束的国企截流过多金融资源，使得民间资本只得望洋兴叹；再加上投资前景不明、缺乏信心，市场总体倾向于持币观望。

这样一来，货币只能脱实入虚，影子银行风险隐现，房地产成了蓄水池——今年1至9月，全国房地产贷款增量占同期各项贷款增量的42.5%。而且，流动性可不像水、落地均匀散开，而是像蜂蜜，哪儿供需失衡，就会在哪儿堆积——所以，这两三年，哪儿收缩了土地供给，最近一轮房价暴涨中，哪儿就首当其冲。

但随着房价飙升，财富开始坐立不安，美元成了“避险池”，人民币贬值压力显现。由此看来，房地产的货币蓄水池已经过了警戒水位，系统性风险显现。

 一名男士站在广东省深圳市南山区的住宅楼群前（8月25日摄）。 新华社记者 毛思倩 摄

唯有全面深化改革，才能疏浚河道，让货币有序流转、助力经济。关键在源头，国企改革须给力。近期，国企混合所有制改革拉开大幕，地方国企改革全面铺开，“上热下冷”的局面得到改善。但阻力还是不小，理顺政企关系不容易；地方保护主义仍然盛行，打破刚性兑付是难题。土地、户籍、财税等制度改革须同步推进——重新定位土地和农民的关系，明确其财产权；重新定位土地和房价的关系，发挥市场的作用；重新定位土地和地方政府的关系，告别土地财政……如此一来，才有望卸掉旧包袱、形成新动能。

当然，改革不易，要挑战旧观念、旧体制和既得利益，也蕴含包括泡沫破裂在内的不确定性。但改革也有不少有利条件，别被困难吓住改革。2013年以来，我国没有出台大规模刺激措施，而是聚焦于提高经济增长的质量；我国是高储蓄、低外债国家，拥有大量国有资产，且仍处于新型城镇化进程中，内需潜力大、发展动能足。中国有条件，也应该有信心将包括房地产行业在内的一系列改革深入推进。

来源：中国之声《新闻和报纸摘要》

撰稿：庄胜春

微信编辑：周文超