为什么说资产价值都是"测不准"的？卖的一定就是师傅，买的就一定是徒弟吗？什么是折现率？如何确定折现率？房子还可以投资吗，XX资产还能买吗？为什么这样提问永远得不到适合你的答案？
你常常会听到有人提出这样的问题：XX老师，房子现在还可以投资吗？XX大神，XX我现在能买吗？
甚至在资本市场上，很多人热衷于玩"猜心"游戏：未来四季度，什么东西最令大机构青睐呢？基金们现在都抱团了什么品种呢？甚至每次社保基金、证金公司的增持、减持，都会引起一阵骚动和哗然，假如某家公司被证金公司减持了，似乎一夜之间整个世界都不好了，这个公司的前景似乎也因此突然就一片灰暗了。可是真的是这样吗？
为什么会有以上这些问题被提出？为什么会有以上的诸多误解屡次发生，这背后的原理在于不理解交易的本质。
交易这个行为，有买就有卖。表面看来，会卖的是师傅，因为"师傅"一定是懂行的老炮，看出了一些问题存在，因此才会脱手；而作为对手的买方，一般是不懂行的萌新，因此就难逃"接盘侠"的命运。表面看来，逻辑自洽，似乎确有道理。但是往深里一琢磨，你会发现，这个说法有很大的漏洞。
"萌新"被"老炮"忽悠一次情有可原，但是骗我可以，注意次数！如果每次交易的结果都是老炮得利萌新接盘，那么从长期来讲，就不会再有傻乎乎的萌新出现，因此也不会再有交易行为发生。但是从人类历史来看，交易行为不仅没有中止，反而是繁荣发展到了今天，这又作何解释呢？
一个机制得以长期稳定存在，那一定是因为它能带来多方双赢的结果，交易在很多情况下其实都是双赢的。经济学上认为，交易的基础来自社会分工和比较优势，我们都拿彼此有优势的东西来交换，最后每个人的情况通过交易都变得更好了。
远古时代，猎人打猎，农民种田，他们拿兔子来交换浆果，每个人都得到了自己能力得不到的东西，因此每个人都变得更好了。这里面就不存在老炮和萌新。
再比如，李嘉诚曾经抛售过上海的商业地产，大家心想，接盘的人是谁？他是不是洒？而时过境迁，中国经济成功触底，楼市基本稳定，大家回过头来又说，李嘉诚是不是洒？为啥要卖掉？
其实这两拨人没人傻，而且通过一笔交易实现了双赢。对于李嘉诚来讲，商业地产的预期回报率是4%，假如他在英国发现了一个预期回报率8%的资产，那么他这笔交易就是赚的。而对手方，也许持有了一大堆亏钱的垃圾资产，那么能找到一个核心商圈4%的商业地产，对他来讲也是喜事一桩。
每个人，基于不同的知识结构、能力圈雷达、资金成本、风险偏好、可投资期限等，能投资的资产都是有限的，我们只要在自己的雷达范围内，寻找回报、期限、风险水平最适合自己的，就是成功的好投资，而根本不用把时间和精力浪费在猜心游戏上去揣摩对方的想法。
在金融交易中，我们以上罗列的诸多要素，最重要的要素是资金成本。用金融术语来讲，也就是折现率，或者有人管它叫预期回报率。
大家知道，给一个金融资产进行估值，主流的办法是自由现金流折现。即使你能准确评估资产未来带来的全部现金流，但是把这笔钱折合成今天的价值，其中最重要的因素——折现率，怎么确定呢？它往往是千人千面。
因此，对一项资产、一栋大楼、一家公司，最后每个人估计出来的价值都完全不同，关键就在于，对每个人来讲折现率——你的资金成本，都是不同的。因此，任何一个资产都不存在一个普世的公允价值，正因为每个人货币的时间价值就是不同的。
有人在股东大会上问过沃伦·巴菲特：请问您是怎么设置折现率的？巴菲特说，无论利率松紧，他一律使用10%的折现率。
为什么巴菲特不像那些精确计算的金融专业人士，甚至诺贝尔经济大师们，一会儿算算利率，一会算算风险，一会加个溢价，一会再折一点。为什么他就使用10%作为折现率而且一直不变呢？因为长期来看，美国资本市场的回报率，就是年化10%左右。作为一个以美国市场为主的职业投资家，那么钱交到他的手里，能获得的长期回报底线就是10%，因此对巴菲特来讲，他的资金的机会成本就是10%，这就是他的折现率，也是他能接受的最低回报率。即使现在美国无风险利率降到零，巴菲特的折现率还是10%。
对于你我来讲，一项投资至少要有4%以上的预期回报率才有投资的基础价值，因为每个普通人的折现率水平就是4%——这是银行理财的水平，也是你我的资金成本。因此，对于股东权益回报率低于4%的公司，基本上多数你就无需予以考虑了，因为这种公司就是在毁灭股东的价值。
明白以上原理，你也用不着再去玩猜心游戏了。社保减持，也许基于它相对比你更高的资金成本，减持只是因为找到了收益更好的资产。但是对你来说，接手可能这依然还是一桩划算的投资。投资很难给出具体的建议和指导，因为每个人的资金成本、预期回报、资金的可支配时间长短、对波动的容忍度，都是完全不同的，因此，"房子现在还能投资吗？"，"XX资产现在还能买吗？"这种问题就像是小马过河，即使做出回答，答案也未必对问者有利。
提问之前，首先要自问的是，我的资金成本是多少？我心中预期满意的回报是多少？我要投资多长的期限？我能接受多大程度的价格波动和起伏？
当这些问题已经自我回答完毕，剩下来的，就是扩大自己的能力圈雷达，去找到属于你自己称心如意的好资产。祝你寻宝愉快！
