在正常的情况下，看显现库存当然是合适的，他反应了市场的热度。
那么什么是显现库存？所谓的显现库存就是开发商拿出预售证的房子，
一般认为拿出预售证的房子就是可卖的，而最终没有成交那么就产生了库存，即显现库存
。显现库存越高，代表市场的热度越低，楼市价格上涨的动力越不足。
那么为什么我说现在说显现库存是一种病呢？
当下的大前提是ZF限签，所以导致的就是很多显现库存其实已经是卖了的假库存。当然也有是真的卖不掉而剩下的真库存。
真库存还是假库存傻傻分不清楚，我相信显现库存中实际已经卖掉的假库存占大多数。那么这就反应了2个情况：
一是现在签约代表的不是当下的热度可能是过去的热度；二显现库存减少没有参考性，因为按开发商开盘必售罄的说法应该显现库存应该为零而不是现在的3万多套。
我们认为显现库存为零的情况下，下半年或明后年到底还有多少体量可以入市呢？其实就是隐性库存的分析。
隐性库存其实就是未入市的体量。隐性库存又分开已经在售的项目剩余还未推出的体量以及还未入市的项目。
根据我的统计，
已经入市的项目还未推的体量大概未500-600万㎡，按100㎡计算大概为5-6万套，
其中主城在150万㎡左右、萧山在150万㎡左右、余杭在250万㎡。
未入市的地块体量大概为1000-11000万㎡左右，按100㎡计算大概为10-11万套，
其中主城400万㎡左右、萧山350万㎡左右、余杭300万㎡左右。
所以
隐性库存总量为15-17万㎡，15-17万套。
2017年上半年住宅成交套数为7.7万套左右，隐性库存按17年上半年的去化速度的话只能卖12-13个月。
2016年杭州住宅成交套数为14万套左右，隐性库存按16年的去化速度的话只能卖13-14个月。
2015年杭州住宅成交套数为10.4万套左右，隐性库存按15年的去化速度的话要卖17-20个月
2014年杭州住宅成交套数为7.6万套左右，隐性库存按14年的去划速度的话要卖24-27个月。
......
上面说了这么多数据，只是为了告诉你，参考标准不同去化周期不同的。至于18年你觉的杭州会像14还是17年，这是你的判断。我判断更偏向于介于14年和15年之间，成交在9万套左右。
至于什么显现库存又下降了或上升了在当下是没有指导意义的。在当下更大意义是去看每个新的楼盘开盘和加推后的实际去化情况，当然这数据非常难得到因为现在销售开情况不对就会自己贴掉，比如之前的XX学府、龙X天X、首X杭州金X府等等。
所以换句话说ZF的限签，让大数据在当前的市场完全没用了。显现库存的上升和下降变成了没有参考意义的数据。或许未来杭州需要向南京学习引入第三方公正机构要监督摇号，来让成交情况更真实。
事实上南京引入第三方机构监督摇号情况下，真售罄和假的售罄立马显示出来了。南京摇号显示，最差的楼盘居然只卖了2成，当然热点楼盘也出现了中签率不足10%。
