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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
最近一两个月，房地产又出炉了一波“史上最严限购措施”，不少城市重新开始认房又认贷，而且这回连离婚都没有用了。
政策趋向大概就差直接把话撂出来了：“够了，别买了”。但在买房的人眼里，每次限购似乎都是买房的“广告”。
在广州，限购限贷措施出炉后，疯起来的买房者连千万别墅都抢；
在北京，索性连“商住两用”类的房子一起限购，让你什么都买不着；
在上海，前些天还有好多人在筹备着离婚买房，当然他们现在可能要哭晕在民政局了；
在杭州，新楼盘连夜被抢购一空，根本不管你价格怎么涨。
小巴以前写过文章，说明了中国房地产市场3-4年的小周期规律。从2014年开始到现在，房价已经连续涨了3年多。而影响房价最重要的因素，按10-20年的长期看是人口和经济因素，按照2-3年的中期看是库存，按1年左右的短期看则是政策和资金。不论是在政策还是资金层面上，一线城市和二线核心城市的房价，已经处在一个周期的尾端了。（文末有关于房地产小周期的补充阅读）
政策已经不必说了，而在资金层面上，趋势也已发生了变化。
最明显的变化，我们可以从余额宝的利率上看出来。
小巴年前有笔闲钱没什么急用，就随手丢进流动性比较好、背后是货币基金的余额宝，本来对收益也没什么指望的，毕竟利息过去两年都挺低的。结果从去年年底开始，余额宝的利率一直在涨，7天年化利率已经从去年年中的2+%，到现在的4%。
尽管央行没有公开加息，也没有升准，但是各种其他层面的利率，已经直接或变相地增加了。除了基准利率没有变化之外，其他的大部分重要利率，比如银行同业拆解、央行逆回购、短期常备借贷便利（SLF）和中期借贷便利（MLF）的利率都在上浮。
这里的几个专业名词，我们来解释一遍，大家就明白为什么说利率在提升了。
银行同业拆借：其实就是两个商业银行之间，我今天向你借笔钱，明天还你的利率。
照理银行是钱最多的地方，为什么需要借钱？因为有一条规定叫法定存款准备金，中国目前的比例是16.5%，也就是说银行每吸收100万元存款，必须要把16.5万交给央行，其他的83.5万才能拿去放贷吃利差。（文末有关于央行印钱和存款准备金制度的补充阅读）
有的时候，银行放贷多了，手头上要交给央行做准备金的钱不够了，于是就得找其他银行做短期的周转，这就是同业拆借。每次季度末、年中、年末要进行大考核的时候，银行都很紧张，因为这个时候是整个行业的资金最紧张的时期。
比如在2013年6月，整个中国的银行业闹了个钱荒，几乎所有银行都借不到钱。不仅缺钱，就算部分银行有钱也不敢借出去，因为担心后面自家的流动性不够。隔业回购年化利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%，而正常情况下，这两项利率往往不到3%。
央行逆回购：央行逆回购向商业银行等机构买国债等证券，约好一定时间（比如14天、28天），再把这个国债加一点利息卖回给商业银行。
换句话说，就是商业银行把手里头的证券质押给央行，然后获得一部分资金的交易，但这需要央行来发起，是一种央行向市场上投放资金流动性的操作。
SLF（常备借贷便利，Standing Lending Facility）和MLF（中期借贷便利，Medium-term Lending Facility）：SLF和MLF由金融机构主动发起，金融机构可根据自身流动性需求申请，抵押贷款方式发放，必要时也可采取信用借款方式发放，也就是商业银行缺钱了，可以向央妈申请借钱，利率根据市场情况确定。
SLF期限是1-3个月，MLF期限在3个月。
了解了这些概念之后，再来看过去一年时间里，央行的动作：
2016年2月，降准，之后央行没有进一步的宽松措施，货币政策从宽松转向中性；
2016年8月，14天逆回购和28天逆回购先后重启，加大MLF操作力度，拉长期限，提高资金成本，相当于“偷偷”隐性加息；
2017年1月，央行上调MLF半年期和一年期利率，加息不再是“偷偷”地，而是明着来了，给大家瞧个明白；
2月，央行再次上调逆回购和SLF利率，利率全面上浮，10年期国债收益率从2016年8月的2.64%低点到3.42%，加息信号进一步明确；
3月，央行同时上调SLF和MLF利率；
1月、2月、3月，央行的三大借贷工具全线涨价，银行获得资金的成本变高了。余额宝背后的货币基金，投资于相关的货币类金融产品，它的小阳春，背后是央行收紧了钱袋子，影响要比货币基金“涨价”广泛得多。
这一轮加息，如果我们来分析原因的话，其中之一就是为了应对美元加息。美国经济复苏、美元升值、加息，全世界的资金都在往美国跑，中国增加利率，收紧货币超发的口袋，也是一种应对汇率贬值不得不做的选择。（文末有关于人民币汇率和货币三元悖论的补充阅读）
不过，更重要的原因还是在于中国经济与货币周期的阶段性变化。
如果我们去看中国最近10年的经济数据，就会发现，其实2013年的钱荒虽然规模最大，但它既非空前也非绝后，2010年、2016年都发生过钱荒，3年一个轮回，而且往往与经济周期的刺激与调控甚为相关。
其阶段性顺序大概是：
第一阶段
经济下行，货币放水
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第二阶段
刺激房地产，货币脱实向虚
房地产和金融市场泡沫增加
▼
第三阶段
整个国民经济趋稳
房地产投资触底回升
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第四阶段
宏观调控收紧
房地产、债市、股市资产下跌
上一轮2013年钱荒结束后，2014年货币政策放水，整个市场旋即处在资产荒的情绪中，从而产生了将一切理论上存在稀缺性的东西资产化的倾向。大家觉得货币还会持续超发、贬值，所以只要是个稀缺的东西，就要炒一把，股市、债券、大宗商品、房地产、P2P甚至比特币，挨个轮了一遍。
随着全球结束货币宽松、重新进入加息的周期后，整个市场的跷跷板，说不定就会从资产荒的一端翘起来到钱荒的另一端。这个时候，房价就要大跌了。
①房地产小周期【点击此处阅读】
②央行印钱和存款准备金制度【点击此处阅读】
③人民币汇率和三元悖论【点击此处阅读】
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