刘晓博 | 香港楼市惊变：本地开发商或被“饿死”！

正被“重税”压下在“五行山”下的香港楼市，再次爆出大新闻： 九龙东原启德机场一块住宅用地，拍出的楼面地价达到了每平方呎 1.36 万港元，再创区内新高！

据报道，这块土地总面积只有 8803 平方米，用途为“私人住宅”，土地使用期限为 50 年，最多可以建设 36972 平方米的房子，成交价为 54.12 亿港币。如果折算成每平方米的楼板价，为 14.64 万港元，或者 13.1 万元人民币。

也就是说，这块土地上建成的房子，未来售价可能会达到每平米大约 24 万港元，或者 21.5 万元人民币左右。

一个更令人吃惊的事实是：拿下这块土地的，仍然是海航集团。 直接参加拍卖的是，海航集团旗下的公司，名叫“德广置业”。今年 11 月 2 日，在这个片区的土地拍卖中，获胜的是海航集团旗下另外一家企业，名叫“香港海岛建设”，当时拍出的每平方呎楼面价格是 1.35 万元港币，总价是 88.37 亿港币。

当时我曾撰文分析过这一事件，认为这标志着香港楼市全面回暖。因为在 3 年前，启德地块的住宅用地楼面地价，只有每平方呎 5000 港币。

海航集团两次出手，拿下的分别是图中6号和9号地块。图片来自香港01网站

11 月 2 日拍卖结果出来后，在香港引起震动，港府随即在 11 月 4 日傍晚宣布实施更为严厉的税收政策： 把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的 1.5% 到 8.5% ，一下子提高到了 15% 。

换句话说，内地居民在香港购买住宅，在购买阶段需要支付的“从价印花税”和“买家印花税”总计达到 30% 。一套 1000 万的房子，要缴纳 300 万的税。如果这套房子在 6 个月内卖出，还要再缴纳 200 万的“额外印花税”！

港府迅雷不及掩耳的“暴力调控”，一下子冷却了即将沸腾的香港楼市。但不到 50 天，楼王再现！

而且，拿下楼王的仍然是内地资金！

11 月 2 日的拍卖中，海航的对手有 19 个，其中包括香港本地最强的地头蛇：长实地产、恒基兆业和新鸿基等。 12 月 19 日的拍卖中，海航则有 20 个竞争对手，其中包括长实地产、新鸿基地产、新世界发展、会德丰地产、嘉华国际、等香港地产商，还包括万科、保利、中国海外、华润置地、龙光等内地地产商。

在上次拍卖后的分析文章里，我就预言了一个事情：未来香港土地拍卖市场上，最豪爽的买家将是内地开发商，什么长实、新鸿基、恒基、新世界，统统将不是对手。

为什么？因为内地开发商太有钱了。 目前内地的广义货币 M2 达到了 153 万亿人民币，大约 21.9 万亿美元；而香港的广义货币 M2 ，只有大约