对于市区来说，次新房是稀缺的，新房常断供，老破小品质低，商品次新就成了紧俏资源。其实这里还有一个细分类，那就是次新动迁房，尤其是近些年新建设的动迁房，外立面更加有质感，小区绿化景观也到位，还紧跟需求有地下停车位。更重要的是，次新动迁房的门槛更低。
我们整理了下2009年以后中环以内的有轨交的次新动迁小区，因为有部分小区身处在热门片区，所以价格已经不低。有4个小区挂牌均价在10W+/㎡，还有2个小区在9W+/㎡。
虽然这些小区价格已经很高了，比起次新商品小区还是低不少的。今天就来介绍一下这些轨交次新动迁小区。
这些动迁小区有些身在热门位置，板块的热度对于房价也有影响，比如大宁的大宁龙盛雅苑、绿色丽园；有些小区稀缺竞品少，比如漕河泾的华悦家园，全板块也没多少住宅。在未来置换的时候出手也更容易。
中福浦江汇——内环内的次新动迁
作为内环内的次新动迁，稀缺程度可想而知。光从单价上就比商品房低很多，加上商品户型面积都大，上车门槛天壤之别。
商品房的总价要用千万来计算，中福浦江汇上车门槛低到只要500W左右。
中福浦江汇虽然有动迁房，但是房龄新，有电梯。比起周边的老破小居住条件还是要好一点。小区位置就在江边不远，小户型上车门槛比较低。2房面积有些跨度，大小面积都有，3房都是比较大的面积。
交通上，紧邻地铁4号线南浦大桥站，稍远点还有8/9号线陆家浜路站、4/8号线西藏南路站等，多轨交汇，四通八达；自驾紧邻陆家浜路，可快速连接内环、南北高架等，畅达周边各区。但是因为邻内环高架南浦大桥，也有噪音的困扰。
教育上，徽宁路第三小学、市南中学，直线距离小区都不到300米，上学方便。其中徽宁路第三小学更是黄浦区梯队级公办学校，孩子教育有保证。
生活上，周边陆家浜站旁是新邻生活站、2公里远有LuOne凯德晶萃广场、1.8公里有BFC外滩金融中心等，地铁一站地的塘桥站周边也有巴黎春天等商业，吃喝玩乐购一应俱全。
医疗上，附近高能级医院环伺，包括黄浦区中西医结合医院、复旦大学附属妇产科医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院等，日常健康问题无忧。中福浦江汇是2014年的次新动迁混合房，涂料的外立面，楼层比较高。梯户比也不相同，有宽松的一梯两户、两梯三户，也有拥挤的两梯六户、两梯七户。小区休闲空间不是很多。
2021年小区价格迅速攀升，一度到达了13W+/㎡，2022年至今一直稳定在13W/平方米上下。挂牌量从2023年开始，也有不少的增加。2024年这几个月挂牌量一直在80套以上。
成交有做低，所以成交价仅供参考。成交量是比较明显的下降趋势。2023年开始供应量增加，但是成交上并没有，反而连续几年是递减的。
华悦家园——漕河泾产业圈稀缺住宅
华悦家园东侧就是前几年的新房鑫耀中城，开盘火爆，鑫耀中城的二手房挂牌均价是16W，华悦家园是9.1W/㎡。
众所周知，漕河泾是一个产业圈，住宅很少。有多少呢？从数据上看，漕河泾总用地面积是4.27平方公里，住宅用地面积上线是39.66公顷，也就是住宅的用地面积还不到总面积的十分之一。用地最多的是产业，不愧是定位为科创研发。
从图则上来看更加明显，黄色部分就是为数不多的住宅用地。标注位置的就是华悦家园。小区东侧不远就是在建的鑫耀中城。
近产业+稀缺住宅，加上小区本身还是次新房，注定价格不会太低。
华悦家园是漕河泾少有的住宅，是虹梅街道最大的动迁安置小区，小区以高层住宅为主，居民较多。因为户型的面积不算小，所以2-3房的总价还是比较高的。交通上，小区附近有两个地铁站都是比较近的，距离最近的就是小区南侧楼下的12号线虹漕路站，在东侧直线距离约800米的12/15号线的桂林公园站。同时周边还有主干道，南侧的漕宝路、北侧的宜山路以及西侧的中环。
教育上，小区今年的学校有变更，现在是9年一贯制的上海市西南位育附属实验学校。
在前几年西位实验小学出现之前，对口是漕河泾新兴技术开发区实验小学。
生活上，距离小区比较近的是漕河泾印象城，东北方向还有田尚坊时尚生活中心等。未来还有东侧的鑫耀中城，项目中包含的约8万㎡的商场商业，共由两个地块组成，通过天桥连接一起。当然，距离徐家汇商圈也非常近，3站地就享受徐家汇的高端商业配套。医疗上，有上海嘉会国际医院，是上海首家三级综合国际医院，也是首届中国国际进口博览会医疗卫生保障18家定点医院之一。此外，周边还有上海市第八人民医院、第六人民医院等，健康有保障。
生态上，周边的公园休闲绿地比较多，南侧就有桂林公园和康健园，西侧还有漕河泾开发区公园。很多人会质疑小区东侧有燃气包，燃气包已经弃用。比较矮，平时路过看不出来，但是楼上可以看得很清楚。
小区是这几年的次新房，面貌很新。停车位比较多，地上地下都有。在梯户比上，两梯三户、两梯四户都比较多，楼层较高，高峰用梯不是太方便。小区内设施比较全面，和商品房无异。
华悦家园整体的挂牌价走势平稳，在2021年价格跃升之后，很长一段时间能够保持在高位，不管挂牌量的多少，价格都很稳定。2024年到了10W/㎡以下。
小区的成交价格只有一些小曲折，整体是稳中向上的。
馨汇南苑——徐汇滨江+TOD
馨汇南苑周边的次新商品房很少，只有图片上的两个盘不同期数，价格上的差距也比较明显。
馨汇南苑可以说是片区内非常稀缺的次新房，即使它只是动迁小区。通过筛选15年内次新条件后，只有图片上这几个小区。但是这也只是小区价格11W+/㎡原因之一。
小区还是多轨交汇，教育资源也不错，周边还有TOD规划。它就是在建的23号线龙启路站。不仅如此，这离将建造的还是地标性质的高层建筑群。
到时候卫星图上这片空地将迎来蝶变。
23号线有3个轨交出入口在这里，分别联系两侧的商业地块，其中一个还是高度规划250米的地区标志建筑。
交通上，在建的23号线的龙启路站离馨汇南苑不远，小区已经是地铁房了，本身就有轨交线路，现在增加了23号线，出行更加便利。而且23号还是一条依江而建的线路，串联起科学园区、徐汇滨江等重要位置。
生活上，附近的大型商业比较少，上海南站北侧的汇金奥特莱斯，还有东侧的徐汇万科中心。但是这些小区距离徐汇滨江商务区特别近，应该算是距离商务区最近的一批住宅了。
医疗上，新建设的徐汇区南部医疗中心，距离龙启路站这里只有2公里左右。
该项目占地面积约5.3万平方米，地上总建筑面积约12万平方米，地下总建筑面积约8.3万平方米, 总床位数约1400张，包括医疗中心、精神卫生中心，其中医疗中心由南楼（17层）、中楼（16层）、北楼（16层）及医疗裙房（4层）组成，是周围5公里内唯一的三级综合性医疗机构，成为区域内群众就医看病的首选。
再远一些3-4公里的距离有上海中医药大学附属龙华医院、第六人民医院、中山医院等多家三甲综合医院，能解决基本的健康问题。
文娱上：周边有植物园，中环“城市绿肺”，也是中环内为数不多的大型公园之一，居民可在节假日或闲暇之余前往游玩，悠然自得。
馨汇南苑虽然是次新动迁房，但品相完全不输一般的商品房。外立面颜色鲜亮，目前维护尚可，楼间距也很大，采光极佳。
小区绿化覆盖也符合标准，建筑密度较低，树木都比较高大，整体绿树成荫。内部设有中央广场、儿童游乐设施等，方便居民闲暇活动。目前由中海物业管理，品牌物业有保障。
馨汇南苑正是龙华比较稀缺的高性价比次新，虽然原来是动迁，但品质看下来媲美普通商品房。加上房龄较新，居住舒适度明显优于其他“老破小”。此外，小区都以中小户型为主，相对来说总价就比较适中，想安家在市区的刚需购房者可以考虑。
目前小区的价格比较稳定，也冷静了一些。
小区的成交走势比较强势，整体上一路向上。
东方悦居和博学家园都是杨思前滩的次新动迁小区，两个小区还有一个共同点就都在高青路TOD的周围，未来能够享受到利好。
东方悦居是2008年建设的次新房，户型为1、2、3房，各个户型之间的面积差比较大。小区的西侧是6层多层集中，东侧是小高层。
博学家园还要更年轻一点，是2010年的次新房。
交通上，东方悦居周围有多条地铁和地铁站，但是实际的距离都不是特别近，直线要在1公里左右。除了已有的6/8/13号线，高青路站这里还有在研究中的26号线。26号线并不是空口无凭的，在20、21街坊规划图则中就有它的身影：
教育上，中小学挨在一起，就在小区南侧一街之隔，分别是上海戏剧学院附属浦东新世界实验小学和杨思中学。
小学是2001年开办的，原名新世界实验小学。2020年更名为上海戏剧学院附属浦东新世界实验小学。
生活上，距离最近的就是亿丰时代广场，就在小区南侧。再远一点还有恒越华鼎广场，森宏购物广场等。
在高青路东侧的TOD项目中也有商业，未来小区附近配套会增加。
医疗上，附近有杨思医院、东方医院（南院），能解决基本的健康问题。
东方悦居10多年的房龄，是次新房中比较大龄的，外立面是涂料。园区里有休闲广场和绿地，还设置了地下停车场。
小区的挂牌价格已经越过了高位，2023年到现在时一个持续走低的状态。
成交价也比较相似，价格高位在2022年，后面成交价有下降。2023年的成交量有所恢复。
莲康苑和德锦苑周边很多次新动迁，价格也比较相近，竞争比较大。
德锦苑位于北蔡板块的西南部，北侧是别墅南侧是老公房。小区是电梯次新动迁，1-3房都有，都是宽松舒适的面积段。物业费不高。
莲康苑属于居住片区有点边缘的位置，再向东或者向南住宅就很少了，以产业企业为主。小区由小高层组成，1-3房为主。
两个小区分别在13号线两侧，莲康苑是双轨交，多一个18号线。两个小区的教育资源也不相同。
交通上，18号线开通后，莲康苑小区成为了双轨交，13号线和18号线将小区半包围，向北还是向南都有轨交站。南侧还有中环，公共交通和自驾都很方便。
教育上，中小学分布在小区的两侧，御桥小学和北蔡中学，直线距离都只有几百米，接送方便。
生活上，小区周围有一些社区商业，在陈春路站旁边有唐人幸福里，向南一站的御桥站附近有复地活力城购物中心和百联东郊购物中心，向北3站地的龙阳路有规划的TOD。
交通上，德锦苑小区比较近的轨交站是13号线的下南路站。小区在内中环间，自驾出行可以走环线，还有杨高南路以及未来的南北通道，在杨高南路和成山路交汇处附近就有出入口匝道。
教育上，小区的教育资源是南侧的绿川学校，一个九年制的学校。
生活上，小区周围有一些社区商业，近处有幕天商业广场、佩玛福悦广场，远一点在陈春路站旁边有唐人幸福里，和下南路站旁边的改造升级的商业——叁宸里购物中心。
医疗上，小区3公里范围内有上海正德医院、上海君康医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院（浦东分院），上海市第一妇婴保健院（东院）等
莲康苑有大片的绿地休闲空间，有绿植有广场还有休闲座椅。小区都是小高层组成，楼间距不小，看起来并不拥挤没有压迫感。小区是半人车分流，有车行环道，停车有地下停车位，地上也有一部分。小区梯户比是两梯四户，也比较适中。
德锦苑中间有南北方向的贯通景观轴，一些楼栋之间也分布着绿地。小区不是人车分流的，地上地下都有停车位。梯户比设计两梯三户和两梯四户，不是很密集。
两个小区的挂牌价格走势比较相近。
房龄不同，进入二手房市场时间也不同，成交价格相似，但是楼栋更多的莲康苑成交量更多一些，莲康苑还有双轨交优势。
杨浦区次新动迁
杨浦区的次新动迁比较多，周家嘴路、控江路和黄兴公园都有，这些小区的距离也不远，选择比较多。
这几个小区距离都不远，分布在12号线宁国路站和隆昌路站之间。紫华丽苑和紫华佳苑房龄较新，还不到10年。几个小区的面积都不大，宁阳福邸的起步面积相对大一些。明月坊建筑类型和其他小区不同，是塔楼。
交通方面，紫华丽苑、紫华家园、明月坊都距离12号线的宁国路站比较近，宁阳福邸距离隆昌路站比较近。
小区近内环和中环，以及周家嘴路北横通道，自驾出行也很方便。
商业方面，小区近处有大润发和百联滨江购物中心，周边的几个园区，长阳创谷、互联宝地等也有一些商业。
2021年增加了新商业综合体——宝龙旭辉广场。
宝龙•旭辉广场商业综合体坐落于长阳文创产业带上，位于杨浦区内、中环之间，商业面积约4.2万㎡，办公面积约10万㎡。涵盖服装、餐饮、超市等业态一站式吃喝玩乐购。
教育方面，几个小区的教育资源是完全相同的，都是控江二村小学分校和新大桥中学。
医疗方面，板块内有一个综合型医院-杨浦区中心医院（三乙），还有上海交通大学医学院附属新华医院是三甲医院，以及红房子妇产科医院杨浦院区。
紫华丽苑这几栋楼是南高北低分布的，小区不是人车分流，带地下车库。园区中间和北侧有绿化景观和步道。紫华佳苑也不是人车分流，在小区中间和南侧有一些绿化景观。两小区的户型比较相似。
宁阳福邸有一栋多层和三栋小高层，有地下车库。
宁阳福邸的主力户型就是2-3房，部分房源是侧方开门，南北通透的。
明月坊主要是塔楼结构，这一点和其他三个小区不同。楼栋中间合围出一个活动空间，内部有绿地休闲凉亭等。塔楼原因，梯户比是两梯八户和三梯十户，户型不是太方正也不是很通透。
几个小区的房龄不同，挂牌的早晚也有差别。紫华丽苑和紫华佳苑挂牌时间比较晚，又赶上了核验价没有在网上展示出来，2023年开始可展示房源变多。明月坊挂牌量一直不少。
挂牌价格上明阳府邸偏高一些，基本在其他几个小区之上。明月坊是几个小区中价格偏低的。几个小区价格有过高位，目前的价格都是有微弱的走低趋势。
除了明月坊，其他小区成交套数比较少，尤其是宁阳福邸和紫华丽苑。
接下来介绍控江路板块的益晖新苑和黄兴公园的长白新城。虽然两个小区分属于不同的板块，但是实际的位置很近，在两个板块的交界处。
两个小区因为距离太近，连教育配套都是一样的。
交通上，轨交出行都是依赖8号线，益晖新苑距离延吉中路更近一些，长白新城在延吉中路和黄兴公园之间；
教育上，中小学都是水丰路小学和上海理工大学附属实验初级中学，附近还有高校上海理工大学；
医疗上，在两个小区中间就是杨浦区中心医院按图分院；
商业上，小区楼下就有228街坊，是传统建筑更新改造后的风格街区，远一点的轨交站旁还有阳普邻里小世界，3公里内还有五角场商圈；
休闲上，近处有内江公园，1公里左右还有黄兴公园。益晖新苑自己就有休闲绿地和步道，在二期楼下。
长白新城的楼栋数多一些，楼层也低，密度小；
房龄方面，益晖新苑一期和长白新城就差两年，但是益晖新苑的二期房龄非常新，2019年建设；
房型都是1-3房，长白新城的2房面积段小几平。
从外立面就能轻易的区分一期和二期，一期涂料外立面已经斑驳，二期还和新房时一样。所以不少二期房源在挂牌时，都在强调自己是2019年的二期次新。
小区楼下就是大片的绿地，里面还有休闲塑胶步道。大部分楼栋楼层较高。
长白新城
长白新城的楼栋排布比较整齐，氛围两排南北分布，在楼栋中间有绿化景观和休闲空间。小区有地下停车位，但是并不是人车分流。
梯户比方面，长白新城要优秀一些。长白新城是两梯三户和两梯四户，而且小高层楼层相对低一些；益晖新苑是两梯四户和两梯六户，密度更大。
两个板块的整体挂牌均价一致都比较相似，两个小区的挂牌均价要高出板块一大截。两个小区相比，长白新城大部分时间都领先益晖新苑不少。两个小区的挂牌量在2023年开始增多，2023年第四季度开始，益晖新苑的挂牌量大大增多，长白新城大部分时间只有个位数。
当前两个小区的挂牌，长白新苑主要是1-2居室的房源，在总价段门槛上比，同为1房小户型，总价要比益晖新苑要高；2房总价集中在630-712W，也比益晖新苑高出不少。
成交量和挂牌量不同，成交量大部分时间都是长白新城更多。长白新城人气更高一些。
大宁动迁次新
像大宁这样的置业热门，新房又少又难抢，次新商品房虽多但门槛高，再就是大片的老破小品质断层。次新动迁房恰好是一个折中的办法。大宁有三大次新动迁，曾经也是板块的高人气选项：大宁龙盛雅苑、绿色丽园和粤秀名邸。
下面是三个小区的基本情况对比。小区规模，产品类型，主力户型和面积段都不太一样，但是其中也有一点小相似。环线位置上，粤秀名邸在中环外；梯户比上，绿色丽园不那么拥挤。
从外部来看，因为位置距离远，拥有的配套也不相同，甚至可以说完全不同，环线也是中环内外的差别。中部这里配套更多，北侧可以共享彭浦商业。
绿色丽园和大宁龙盛雅苑配套几乎一致。
交通上，近地铁1号线上海马戏城站和延长路站，通勤便捷，还有在建的20号线在马戏城站和1号线换乘；同时还有南北高架、内环高架环伺，自驾方便，可以通往周边各区。
教育上，周边有静安区闸北实验小学，风华初级中学，都是静安区第一梯队的公立中小学。
生活上，小区东侧就是大宁国际商业广场，和久光中心，北侧还有大宁音乐广场，都是大宁板块内比较核心的商业体。
医疗上，小区步行距离就能到同济大学附属口腔医院、上海第十人民医院，不用担心堵车和停车。再往南还有上海市中医医院（静安分院），向西是同济医院，满足一应健康需要。
生态上，北侧有大宁郁金香公园，不远还有闸北公园，生态休闲。
粤秀名邸在大宁板块的北侧，北侧和彭浦板块交界，东侧是虹口的凉城和江湾镇。大宁中部的资源都有一点距离，但是距离中环附近的产业园比较近。
生活上，南侧有协信星光广场和大润发。向北2公里内还有金地置业三林桥，和长江国际生活广场。
教育上，就是小区楼下的上海市静安区大宁国际学校。
医疗上，距离小区1公里左右是同济大学附属上海市第四人民医院、
休闲上，下楼即可休闲。前几年小区南侧沿河做了改造，成为了走马塘河景观步道。
几个小区的园区环境也有一些差别。
绿色丽园虽然是次新，但是也有20年+的房龄了，外立面已经有岁月的痕迹。小区停车是个问题，园区的路上停着很多车辆，导致小路比较狭窄。
大宁龙盛雅苑是配合政府旧区改造的动迁商品房项目，总开发量约为7万多平方米，总投资额预计10亿元。因此其品质也是比较有保障的，具体展现在以下几个方面：
以人为本的居住环境
大宁龙盛雅苑总体设计贯彻“以人为本”和“可持续发展”的理念，重点强调绿色环保和生态，小区设有集中绿化，营造出一个整体和谐、充满诗意的现代化人居环境。
外立面维护较好
车位较充足
社区采用半人车分流设计，增加了一定的地面车位，停放整齐，避免老小区的那种“停车难”问题，省时省心。
粤秀名邸两面临水，北侧是铁路。房龄比较新所以外立面情况比较好。小区是高层住宅，不人车分流。小区南侧就是休闲景观步道，可以说是小区的定向福利。小区的梯户比是两梯四户和两梯六户。
因为大宁龙盛雅苑和绿色丽园位置较近，而且位于大宁中部的核心位置，配套齐全能级高，价格上比较相近，还远超粤秀苑。大宁龙盛雅苑和绿色丽园房龄相差比较多，但在价格上并没有太大的区别。
天山次新动迁——知雅园
天山板块的苏州河畔是出了名的品质次新聚集地，单价很高。天山路以南老破小居多，门槛虽然低但是舒适度也差一些。知雅园是这里的稀缺次新动迁小区，单价比商品房低不少。
知雅园是2009年建成的，虽然是动迁小区，但是近地铁的位置优势，租金还是比较高的。小区的主力户型是1房和2房，比较宽松。
交通上，小区楼下不远就是威宁路站；自驾有北横通道、延安高架、中内环等环伺，方便通往上海各区。
教育上，小学是长宁区威宁小学。
生活上，小区楼下斜对面就是缤谷广场，中环西侧是申亚时代广场。附近还有巴黎春天（天山店）、长风大悦城、长宁Art Park大融城、百联西郊购物中心等综合商业体，各种吃喝玩乐购物等一应俱全。
医疗上，周边最近的有上海市儿童医院、同仁医院等，日常就医方便。
生态上，近苏州河畔，有苏州河景观步廊可以散步，比较近的还有长风公园，生态宜居。
目前挂牌了5套房源，1房总价比较低，2房就要700W+了。
小区的租金比较高，52平左右的1房租金要在7800元/月。
小区的价格，前几年断断续续的对外展示，近两年开始比较连续。知雅园的价格高位在2023年，这一点和其他小区不同。到了2024年价格已经到了10W/㎡以下，4-5月挂牌均价在8.2W/㎡。
不管是挂牌还是成交，大多都是个位数。
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