昨天，笔者有幸参加了国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松先生，关于《中国房地产市场的新特征与新趋势》的主题演讲。
一向博学多才、高瞻远瞩的巴博士说起房地产的市场、政策以及规律来都是如数家珍。还时不时的讲几个段子来活跃气氛，简直是惊艳到我了！
“未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里。”
“2016年以前我想在深圳买房子，2016年之后我只能来这里给你们讲讲房子了。”
“在中国讲房地产是一个吃力不讨好的工作，是一个见佛灭佛的工作，谁去测谁都证明是错的！”
“我今天不讲涨和跌，是涨是跌，你们自己慢慢体会！”
…………
现场掌声频频响起，演讲厅门外都挤满了人（宝宝就是蹲在最后一排，一边拍照一边记录的说）
2017年，
中国房地产市场发生了哪些变化？
新一轮房地产出现了哪些新的特点！
未来的房价走势如何？
哪里是最值得投资的地方？
有图有真相
巴博士用精准的数据、清晰的逻辑
为我们带来了满满的干货！
以下是核心观点
1）
未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。
分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州都在环深圳城市群里；6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
2）
中国的房地产市场的增量时代已经远去，存量时代即将到来。
3）
房地产行业已经出现了结构性的转变，围绕房屋的价值链已经发生转变。房地产的重点要从开发转向服务。
4）
中国的城镇化已经进入到以大都市圈、城市群为发展动力的主要阶段。
5）
买房要靠近大都市圈，大都市圈的就业、资源、公共设施都要优于中小城市。
6）
大都市圈的房价有联动作用，与大都市圈联系紧密的周边城市更值得投资。
7）
中小城市的房子只是房子，深圳的房子还能是资产。
8）
深圳的房价目前是上行压力和下行压力的权衡，还有上涨的预期。
房地产增量时代已经远去
价值链正在发生转变
当前最为典型的趋势就是，中国的房地产市场的增量时代正在过去。
以前我们来深圳过个半年就不认识了，但现在不会了，现在不断盖新房的时代已经过去了。
从需求端来看，2012年开始中国房地产的置业人口的占比就在下滑了，15年的时候又下滑了两个百分点。
从供给端来看，中国的房地产总体供给已经基本完成供给平衡。2010年的时候户均套数基本达到了1:1了，已经接近行业的峰值。
我们现在即将迎来存量时代，围绕房屋本身的价值链也得到转变，房地产的重点要从开发转向服务。（以前主要是盖房子，现在是围绕房子提供服务了，例如租赁、物业等）
中国正进入大都市圈发展路线
3+6大格局是中国未来主力城市路径
巴曙松：
古典的城市最佳半径，取决于马车的速度，所以城市不能太大；
而近现代的城市最佳半径，取决于汽车、高铁，要多大有多大！
再加上高铁网络等轨道交通的改善也客观上支持了大都市圈、城市群发展的到来。
中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。这是中国几千万流动人口自己选择的路。
未来中国城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6个主力城市。
分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里；
6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
从目前的数据来看，3+6核心城市，在全国规模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%；
整体房地产交易规模占到全国交易规模60%，新房成交金额占比接近一半，二手房成交金额占比73.5%。
这几个城市将在未来中国未来城镇化及中国经济转型的过程中发挥非常大的作用。
大都市圈的房价具有联动性
买房最好向大都市圈靠近
巴曙松
大都市圈，教育资源、公共设施、就业机会等都比中小城市要优越，也会吸引更加多的年轻人和产业聚集。
未来的购房需求要向大都市圈靠近，这是城市化发展的必然的过程。
例如，东京。
东京乡下的房子基本是空着的，樱花时节穿过日本乡村，一个上午，我算了下，总共遇到不超过80个日本人。
樱花那么灿烂，人都去哪里了？
大东京地区和大阪地区。这就是大都市圈的魅力！
值得注意的是，同一个大都市圈的房价是联动的。
那些和中心城市有联系，有产业关联的交易能够一直保持相对活跃。即使遇到了调控价格也不容易萎缩。
比如北京，上涨时期，固安的房价就跟着涨，调控之后交易量下降，价格下降，而廊坊照样交易活跃，价格坚挺。这就是区别！
下跌的时候，就是考验与核心城市产业关联紧密度的时候了。
中小城市的房子就只是房子
深圳的房子还能是资产
巴曙松：
现在有人口流入的仅限于少数的几个城市群和中西部几个有活力的城市。
环深圳城市群无疑是中国城市格局中不容小觑的力量。
2016年之前，我还有个远大的目标来深圳买房子；2016年之后，我只好站在这里，给你们讲讲房子。
新房买不起，二手房也涨了40%，北京的二手房只涨了19%。
现在很多中小城市，库存量还是很大的。你在那里买房子那就真变成房子了，不像在深圳还能是个资产。
深圳的房价是上行和下行压力的权衡
还有上涨的预期
巴曙松：
深圳的房价目前是上行压力和下行压力的权衡。
7月全国新房的销售均价环比上涨了2.84，一线城市（北京、上海）的价格出现了小幅上涨的趋势，深圳基本保持不变。
从政策和金融的角度来看是下行的，目前是在紧缩。
市场目前还缺乏大幅反弹的基础，所以房价有大幅上升应该是不会。
大家都很好奇，为什么过去这几年房地产出现一轮大涨？
因为供需矛盾依旧存在。
这几年像深圳这样的中心城市人口在涌入，需求在上升，而土地供应量却在下滑。
在土地持续供应下滑的同时有限的土地里面，住宅的供应占比又进一步下降。
（据笔者最近了解到深圳2017年住宅的供应量居然是0！可回看往期报道：大跌眼镜！今年前8个月深圳住宅用地供应量居然是0？）
香港也曾面临同样的问题！
香港已经开发的土地占整个土地的23%到24%的样子，但在这个比例中用于住宅用地的只有7%，其中还有4%是在新界、九龙那边。
如果这样供应土地，房价还能降下来，懵谁呢？
改善型需求还在，房价上涨的预期还在。
国内的房地产很少经历一个下跌的时期。
如果我现在跟国内的朋友说房地产会下跌，他肯定不会相信，因为我们已经被多年的上涨打败了！我还没见过长期的下跌。
再说了下跌也不是政府愿意看到的。
版权声明：
本文内容由笔者根据巴曙松的最新演讲整理，有部分删减。
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