杭州土地价格逻辑或将重塑

7月6日绿城以33625元/㎡获得西兴地铁边，江南实验小学护身的宅地。当大家还在怀疑是否有内幕时， 7月17日滨江区政府旁的中心宅地出让楼面32638元/㎡，比绿城获得的西兴地块价格又低了上千。

温州时代这一把也算是实锤，把滨江核心地块的土地价格定在了3.3万元/㎡左右。如此地价当所任认为中海、保利等之前获得滨江地块均被套牢。 其实我觉得滨江的3.3W的土地价格出来后，影响最大并不是滨江几块地而是城东新城和七堡，或者往大的说是整个杭州土地价格的重塑。

滨江地价回落虽然直接，但是不可能否认的是滨江土地的稀缺性，未入市的项目就这么几个，未来竞争压力毕竟相对可控。

但是城东新城呢？金茂、世茂、信达等地块楼面价都是3.6W+，而且未入是体量达到了惊人的100多万方。

滨江区政府的地价比城东新城的地价便宜，可以代表未来的价格预期滨江区政府板块会比城东更便宜。 滨江区政府的价格比彭埠价格便宜合理么？当不合理出现的时候就会被修正，城东目前仅是缺少一场土拍来把价格修正而已。

5W的滨江区政府遇到5W的城东新城时你的选择是什么？

滨江区政府地铁+学区+产业+生活氛围+产业+完善的配套+高大上的城市界面，彭埠拿什么和滨江区板块去抗衡呢？

YY彭埠5.5W+的就歇歇吧，ZF不给你开这么高的价格是保护你。

如果滨江区政府未来售价在5-5.5W的话，那么彭埠价格应该在4.5-5W。所以ZF给彭埠批的4.5W挺合理的。

可以预见未来一段时间城东新城将是较为较难的阶段，当然如果按指导价4.5万的彭埠和3.8W的七堡的话，那应该还是能走的。当然是基于当下，未来谁又知道呢。

城东新城、申花、滨江区政府板块可以说一直有竞争关系，但是目前来看应该是已经形成了明显的梯队，滨江区政府＞申花＞城东新城。所以当滨江区政府板块地价定格在3.3W的时候，城东新城、申花板块必然会调整到符合他们身段的地价。

申花的8月土拍未拍必然已经凉凉，当然不会一次调整到位，但是慢慢必然会回到合理的价格空间。

城东新城那时候为什么这么火？和拆迁关联性最大，随着拆迁的影响走落，城东新城将会比申花更凄惨。

更进一步的思考下，滨江区政府地价的实锤，将影响的是整个杭州的土地价格，因为滨江区地块也好、西兴地块也好土地是较为存粹的地价也较容易测算，所以这个时候他们树立的应该一个新土地价格标准。

这就是我说的滨江区政府板块边上的土地价格影响的将远不止滨江，而是整个杭州的土地价格梯度。