说实话本不想说今天的土拍的,但是未来科技城土拍的过程和最终的结果让我不得不再倒逼一下。
崇贤反正都是一轮游,到现房销售土拍结束,没什么可说的,传说中的万科也并没有拿下地。
今天的重点是未来科技城或老余杭,是泛城西。
本来这块地拍卖的过程非常冗长,也没什么激动人心的地方。
从16轮开始基本上就是雅居乐和东方集团互相PK,你1000万我1000万的互相的加。但是突然在28轮的时候东方集团加了2000万,这个时候溢价达到了49%,这意味着雅居乐想获得地块就要现房销售了,于是雅居乐放弃了,东方集团拿下地块。
对于一般人可能觉的这过程没什么,但是对于投资线的人来说雅居乐去土拍的好自刎以谢天下了。溢价都47%的时候还加1000万,真不知道怎么想的。肯定直接加到49%溢价封顶拿下,或让东方集团非常不舒服的以现房销售的拿走。
东方集团虽然也是菜鸡,但是至少好一点,知道48%溢价的时候报个2000万,其实并不是东方集团投资线的人有多精明,而是实在太简单了。
如果东方集团继续加1000万,那么雅居乐再加1000万的话,东方集团要拿下只能现房了。所以东方集在再最后一刻终于醒悟了加了个2000万,避免了一场笑话。
投资线的快速扩展,甚至做销售的都来做投资。于是未来科技城土拍就出现了今天的菜鸡互啄的现象。看到溢价40%多的时候依然1000万1000万的加,我真的是纳闷了,雅居乐或东方集团早应该直接49%的溢价封顶现房线了。
由于1000万1000万的加一度让我以为他们的授权价没到49%的溢价,事实上是他们两家预授权应该都是49%的溢价。
这件事让我想到了碧桂园在萧山的梭哈,让另外一家必拿的房企结果没拿到被集团骂的狗血淋头。
上面是关于土拍现场菜鸡互啄的事件,下面是关于这次土拍后的影响。
我认为大城西格局基本形成。以未来科技处为核心的绕城外的泛城西板块形成。
详细的见解,见本人一老文,写于2016年9月,其中有一些错误已经进行了修改。
今天来说个南方人不太擅长的大格局,我希望你用5分钟后认真看完,然后读懂杭州的“野心”并对你购房起到一定的作用。
一、看历史
1996年之前,杭州市区包括拱墅区、西湖区、江干区、下城区、上城区5个区块,杭州是个小杭州。
1996年,杭州第一次变大:
滨江区横空出世:1996年12月12日由原萧山市西兴镇、长河镇、浦沿镇三镇成立。
下沙并入江干区:1996年12月,下沙乡成建制划归杭州市江干区管辖。
余杭三墩并入西湖:1996年5月9日三墩镇由余杭市划归杭州市西湖区管辖。
2001年,杭州再次扩容:
2014年,杭州再扩大:
2014年12月13日,经国务院批准,撤销富阳市,设立杭州市富阳区。
从杭州扩大的过程中我们可以看到,其实2014年12月13日之前,杭州干的事情就是将杭州五区和萧山、余杭、下沙连成片,将杭州第一次做大。2014年之后富阳及未来可能的临安是杭州第二次做大。
二、江南片发展轨迹
江南片萧山经济发达,无疑是杭州眼中的肥肉。所以划分滨江区、设立钱江新城、设立钱江世纪城目的都是将杭州和萧山合并在一起,无疑经过10多年的发展,杭州终于要和萧山的核心区合并了。
滨江自西向东向萧山发展,目前萧山和滨江基本连成一片形成江南片区。背后的逻辑是将经济发达的萧山完全纳入到杭州,按目前发展逻辑再发展5年或者更快萧山将被完全打开,萧山将不是萧山人的萧山而是新杭州人的萧山区,就和拱墅区、江干区等五区一般。萧山土著在滨江新杭州人和江北杭州人的进军下节节败退向南、向东退去、将萧山西和萧山北拱手相让了。
当滨江和萧山完全打通,江南片大格局将形成奥体、钱江世纪城为江南片的一心,萧山老区、滨江区政府为二核,3点形成掎角之势。
未来5年内市心路以西、风情大道以东片区被完全填满,随后江南片将进入自然向东发展阶段。为什么向东发展,其实很简单,萧山机场、大江东工业区、地铁、杭州绍兴城市轻轨,未来萧山向东发展毋庸置疑。而且在这个发展过程中也完成了萧山的城市化的过程,将萧山下属经济强镇完成了城市化。
萧山通惠路以东的区域未来10年内也将进入快速发展区,最终连同绍兴柯桥片,形成杭绍共同体。而大江东工业区向西发展、萧山主城区向东发展连成片。江南城将发展完成。下个十年江南片将是通惠路以东的东的天下。
投资启示,行情不好的好时候沿着地铁5号早点布局通惠路以东区域或许未来5-10年将有大收获。
三、城东片发展轨迹
1996年后下沙快速发展,杭州向东发展接壤下沙,目前从老城东经过城东新城、九堡就和下沙完成连片,东面部分格局形成。但东部格局不仅如此。
2001年后余杭变区,临平向西发展,杭州向东北发展,经过丁桥、星桥和临平连成篇,东部另一线格局形成。
东部也将形成一心二核,一心为城东新城彭埠区域,二核为下沙的核心金沙湖和临平的核心临平新城。
目前来看城东片发展落后于将南片,一心二核的连线并未完全打通,目前看来城东未来10年的重点依然是打通一心二核形成真正的城东片区。其实图上稀疏的路网也可以看出,城东片或者还要10年以上才能达到江南片的成熟度。无论是核还是心城东片都远不如江南片,所以整体来看城东片的价格体系将低于江南片将无疑。
投资启示,行情不好的时候入手星桥、乔司放个10年或许存在意想不到的收获。
四、城西片发展轨迹
2015、2016年未来科技城大火、之江大火为什么呢?其实还是一样的道理,富阳区的设立、临安区存在极大可能性。之江正是富阳和主城的连接枢纽、未来科技城是临安和主城的枢纽。
西部也将形成一心二核,一心为未来科技城,二核为富阳核和临安核。但是从目前建设来看,城西片离成熟还有十万八千里。
投资启示,过高的价格买入城西片目前存在较大的风险。目前城西片处于发展初期,区域内依然有大量土地可以出让,所以在土地在城西片并不稀缺。所以如果过高的价格进入,未来风险将较大。
五、瞎BB
杭州发展格局较为清楚,经济实力萧山>余杭>富阳>临安,所以发展逻辑也是先把萧山吞进、然后余杭、然后富阳、然后临安。
从这个轨迹上上看并没有城北什么事情,所以我一直是城北黑、觉的城北虽然是洼地但是并不十分看好,因为从大格局来看杭州缺乏向北动力。
杭州发展肯定是把杭州下属的县市吃进来,再说,而北面就到德清了,德清又和杭州有什么关系呢。
杭州大片区价值体系应该是南片>东片>西片>北片:理由一经济实力萧山>余杭>富阳>临安>北面没东西;理由二发展城市成熟度也是南片>东片>西片>北片;理由三城际铁路布点有绍兴线(南片)、海宁线(东面)、富阳线(西面)、临安线(西面),这些线路开通基本都在2022年以前。而到北面德清(湖州)要到2030年,所以说北面落后其他地区好多年并不过分。
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