说实话本不想说今天的土拍的，但是未来科技城土拍的过程和最终的结果让我不得不再倒逼一下。
崇贤反正都是一轮游，到现房销售土拍结束，没什么可说的，传说中的万科也并没有拿下地。
今天的重点是未来科技城或老余杭，是泛城西。
本来这块地拍卖的过程非常冗长，也没什么激动人心的地方。
从16轮开始基本上就是雅居乐和东方集团互相PK，你1000万我1000万的互相的加。但是突然在28轮的时候东方集团加了2000万，这个时候溢价达到了49%，这意味着雅居乐想获得地块就要现房销售了，于是雅居乐放弃了，东方集团拿下地块。
对于一般人可能觉的这过程没什么，但是对于投资线的人来说雅居乐去土拍的好自刎以谢天下了。溢价都47%的时候还加1000万，真不知道怎么想的。肯定直接加到49%溢价封顶拿下，或让东方集团非常不舒服的以现房销售的拿走。
东方集团虽然也是菜鸡，但是至少好一点，知道48%溢价的时候报个2000万，其实并不是东方集团投资线的人有多精明，而是实在太简单了。
如果东方集团继续加1000万，那么雅居乐再加1000万的话，东方集团要拿下只能现房了。所以东方集在再最后一刻终于醒悟了加了个2000万，避免了一场笑话。
投资线的快速扩展，甚至做销售的都来做投资。于是未来科技城土拍就出现了今天的菜鸡互啄的现象。看到溢价40%多的时候依然1000万1000万的加，我真的是纳闷了，雅居乐或东方集团早应该直接49%的溢价封顶现房线了。
由于1000万1000万的加一度让我以为他们的授权价没到49%的溢价，事实上是他们两家预授权应该都是49%的溢价。
这件事让我想到了碧桂园在萧山的梭哈，让另外一家必拿的房企结果没拿到被集团骂的狗血淋头。
上面是关于土拍现场菜鸡互啄的事件，下面是关于这次土拍后的影响。
我认为大城西格局基本形成。以未来科技处为核心的绕城外的泛城西板块形成。
详细的见解，见本人一老文，写于2016年9月，其中有一些错误已经进行了修改。
今天来说个南方人不太擅长的大格局，我希望你用5分钟后认真看完，然后读懂杭州的“野心”并对你购房起到一定的作用。
一、看历史
1996年之前，杭州市区包括拱墅区、西湖区、江干区、下城区、上城区5个区块，杭州是个小杭州。
1996年，杭州第一次变大：
滨江区横空出世：1996年12月12日由原萧山市西兴镇、长河镇、浦沿镇三镇成立。
下沙并入江干区：1996年12月，下沙乡成建制划归杭州市江干区管辖。
余杭三墩并入西湖：1996年5月9日三墩镇由余杭市划归杭州市西湖区管辖。
2001年，杭州再次扩容：
2014年，杭州再扩大：
2014年12月13日，经国务院批准，撤销富阳市，设立杭州市富阳区。
从杭州扩大的过程中我们可以看到，其实2014年12月13日之前，杭州干的事情就是将杭州五区和萧山、余杭、下沙连成片，将杭州第一次做大。2014年之后富阳及未来可能的临安是杭州第二次做大。
二、江南片发展轨迹
江南片萧山经济发达，无疑是杭州眼中的肥肉。所以划分滨江区、设立钱江新城、设立钱江世纪城目的都是将杭州和萧山合并在一起，无疑经过10多年的发展，杭州终于要和萧山的核心区合并了。
滨江自西向东向萧山发展，目前萧山和滨江基本连成一片形成江南片区。背后的逻辑是将经济发达的萧山完全纳入到杭州，按目前发展逻辑再发展5年或者更快萧山将被完全打开，萧山将不是萧山人的萧山而是新杭州人的萧山区，就和拱墅区、江干区等五区一般。萧山土著在滨江新杭州人和江北杭州人的进军下节节败退向南、向东退去、将萧山西和萧山北拱手相让了。
当滨江和萧山完全打通，江南片大格局将形成奥体、钱江世纪城为江南片的一心，萧山老区、滨江区政府为二核，3点形成掎角之势。
未来5年内市心路以西、风情大道以东片区被完全填满，随后江南片将进入自然向东发展阶段。为什么向东发展，其实很简单，萧山机场、大江东工业区、地铁、杭州绍兴城市轻轨，未来萧山向东发展毋庸置疑。而且在这个发展过程中也完成了萧山的城市化的过程，将萧山下属经济强镇完成了城市化。
萧山通惠路以东的区域未来10年内也将进入快速发展区，最终连同绍兴柯桥片，形成杭绍共同体。而大江东工业区向西发展、萧山主城区向东发展连成片。江南城将发展完成。下个十年江南片将是通惠路以东的东的天下。
投资启示，行情不好的好时候沿着地铁5号早点布局通惠路以东区域或许未来5-10年将有大收获。
三、城东片发展轨迹
1996年后下沙快速发展，杭州向东发展接壤下沙，目前从老城东经过城东新城、九堡就和下沙完成连片，东面部分格局形成。但东部格局不仅如此。
2001年后余杭变区，临平向西发展，杭州向东北发展，经过丁桥、星桥和临平连成篇，东部另一线格局形成。
东部也将形成一心二核，一心为城东新城彭埠区域，二核为下沙的核心金沙湖和临平的核心临平新城。
目前来看城东片发展落后于将南片，一心二核的连线并未完全打通，目前看来城东未来10年的重点依然是打通一心二核形成真正的城东片区。其实图上稀疏的路网也可以看出，城东片或者还要10年以上才能达到江南片的成熟度。无论是核还是心城东片都远不如江南片，所以整体来看城东片的价格体系将低于江南片将无疑。
投资启示，行情不好的时候入手星桥、乔司放个10年或许存在意想不到的收获。
四、城西片发展轨迹
2015、2016年未来科技城大火、之江大火为什么呢？其实还是一样的道理，富阳区的设立、临安区存在极大可能性。之江正是富阳和主城的连接枢纽、未来科技城是临安和主城的枢纽。
西部也将形成一心二核，一心为未来科技城，二核为富阳核和临安核。但是从目前建设来看，城西片离成熟还有十万八千里。
投资启示，过高的价格买入城西片目前存在较大的风险。目前城西片处于发展初期，区域内依然有大量土地可以出让，所以在土地在城西片并不稀缺。所以如果过高的价格进入，未来风险将较大。
五、瞎BB
杭州发展格局较为清楚，经济实力萧山＞余杭＞富阳＞临安，所以发展逻辑也是先把萧山吞进、然后余杭、然后富阳、然后临安。
从这个轨迹上上看并没有城北什么事情，所以我一直是城北黑、觉的城北虽然是洼地但是并不十分看好，因为从大格局来看杭州缺乏向北动力。
杭州发展肯定是把杭州下属的县市吃进来，再说，而北面就到德清了，德清又和杭州有什么关系呢。
杭州大片区价值体系应该是南片＞东片＞西片＞北片：理由一经济实力萧山＞余杭＞富阳＞临安＞北面没东西；理由二发展城市成熟度也是南片＞东片＞西片＞北片；理由三城际铁路布点有绍兴线（南片）、海宁线（东面）、富阳线（西面）、临安线（西面），这些线路开通基本都在2022年以前。而到北面德清（湖州）要到2030年，所以说北面落后其他地区好多年并不过分。
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