主要观点总结
文章主要关于广州荔湾小户型房子的市场情况，包括热门楼盘和购买建议。同时，也讨论了其他区域如番禺、黄埔、白云的供应情况和购买选择。
关键观点总结
关键观点1: 荔湾小户型市场状况
荔湾小户型市场存在两极分化状态，包括改善大平层和刚需盘。热门楼盘如和颂、浣花里、朗庭和保利雅郡等，以总价吸引刚需买家。市场供应继续增加，但买家有更多选择。
关键观点2: 刚需购房逻辑
刚需买家对总价更敏感，新盘因楼龄新、户型利用率高更具吸引力。热门楼盘虽售罄，但仍有很多选择。如万科朗庭、保利珠江印象等，提供了更多购房选择。
关键观点3: 其他区域供应情况
除荔湾外，其他区域如番禺、黄埔、白云也有供应。番禺有创新城、万博等区域；黄埔沿地铁线有新盘供应；白云湖和设计之都附近也是供应主力。
正文
我记得去年底，有个粉丝过来问我，看到有些公号说“荔湾小户型断货了”，要赶紧上车了，他很纠结是不是该尽快买。
我看他并没有紧迫到必须买房的地步，建议可以不用着急，25年还是有很多选择的。
事实证明确实是这样，300-400万的房子，全广州还多得是，荔湾同样如此。
基本上是花地湾和广钢二选一，主要是和颂、浣花里、朗庭和保利雅郡这4个盘，年底锦上印和榕诚湾通过促销以价换量，卖得也不错。
虽然和颂、浣花里基本清盘，小而美的雅郡拿地6个月就创造了清盘的神速，但供应在今年继续增加。
荔湾现在是两极分化状态，要么是有白鹅潭概念，后航道江景的改善大平层、千万豪宅，要么是70平起步，主力为80-100平米的刚需盘，体量基本不大，以低总价获客。
豪宅和普通买家没什么关系，那么重点就是刚需。对于刚需来说，比单价更敏感的其实是总价。
如果能300万上车3房，就没必要花400万甚至500万买了，或者说400-500万就要给买家4房了，让他们感受到性价比。
看看这几个热销盘的底层逻辑，都是不超过90平的小户型卖得很好，甚至保利雅郡的69平小三房，出现了久违“抢房”的场面，虽然也有货量不多的原因，但更重要的是让刚需买家感到划算。
毕竟广钢同样总价的二手，去年下半年只能买到2房，即使是北向3房1卫，也要踮踮脚到320-330万左右，如果要南向3房2卫，去年底也要差不多360万。
新盘楼龄新，户型利用率更高，同面积功能性更强，自然是新盘更有吸引力。
虽然去年的几个热门盘卖光或者只剩下极少数差的楼层，但今年又多了很多选择。
比如万科朗庭推出了二期，小面积有74和85平两个户型，比一期更近地铁站，利用率也更高，超100%利用率。
近地铁+省实的配置，大概率还是会受到很多刚需青睐。缺点就是容积率太高了，收楼也要3年时间。
还有保利珠江印象，最小69平的3房1卫，还有80/85平3房2卫，只有2栋楼，几乎是保利雅郡的翻版。
