7批次土拍新杨思地块一举夺魁，出乎了很多人的意料。
哪怕仅仅靠着一纸蓝图，浦东中环周边的新房也能被烘得格外火热。
在自成一派的浦东，意料之外是否早已是一种情理之中？
聚焦内中环，无论从全市，还是从浦东内
部，
新杨思都是那个仅有的缺口。
不是土拍溢价率太高，而是之前卖得太便宜了，
而以后只会越卖越贵。
如果以新杨思为新重点的金色中环无法重新塑形，只靠产业支撑的浦东新房体系将变得脆弱。
我们试图从
浦东内部、浦东浦西对比
两个层面，来剖析新杨思地块土拍溢价的逻辑。
下图最先流露出的，一定是
浦东北部
的没落，金桥新房价格不足9万/m²，除非实现产业的强势逆转，否则很难再对北部各板块产生质变式的辐射作用。
再看外环以外的郊区，
除了唐镇
今年几乎没有新拍土地入市。
川沙、周浦6万/m²以上的均价是前两年用产业预期透支过的，已经出现去化艰难的状况，现在只能按兵不动，观察后市。
更南部的板块，情况只会更糟糕。
一房一万制图
浦东看似很大，但已开发的土地着实太少，真空地带更加庞大，像浦西各大新城一般各方面比较成熟、具备生活氛围的板块更是凤毛麟角。
郊区当然需要建设，但板块起点低、面积大，只能点状开发，费时费力，
即使建成了也难以形成联动效应。
浦东新房必须有
“增量”
，增量由谁承接就成了问题。
如今正大力发展的
金色中环带几乎是
唯一选择
。
新杨思西边连着前滩、东边眺望张江，哪怕一片空白，也是相比之下尚有支撑的那个。
新杨思·上园
触发了积分
，可以说是市场表现给了开发商高溢价拿地的信心。
还有同样一片空白的北蔡楔形绿地，
西派海上
开价9.2万/m²，不少人觉得偏贵，顶着“正张江”的名头让大家去开荒，太没有性价比了。
但市场偏偏买账，认购率次次破百。
我们常常说浦东的购房者没得选，实际上开发商的选择空间也有限。
新杨思、北蔡楔形绿地是“荒”了点，但至少是蓄势待发、规划明晰的
净地。
陆家嘴、世博等板块地段更好，但拿不出新地，“旧貌换新颜”的周期更是飘渺漫长。
前后左右一通对比，浦东中环获得了开发商与购房者的
双重选择
，怎么能不涨呢？
前滩均价13万/m²，张江均价11万/m²，处于中间地带的新杨思像是完整价格体系的一个
缺口。
所以，不是新杨思漫天涨价。
而是此时此刻，偌大的浦东需要新杨思来合情合理地维持住新房预期。
假以时日，新房价格与建设速度并驾齐驱。
前滩、新杨思、北蔡大华社区、北蔡楔形绿地、张江、碧云、金桥连成一片，才有可能成为名副其实的金色中环。
到那时，浦东楼市的价值理论也将被重塑。
放到全市看，
浦东正在向浦西看齐
，一改往日
轻地段、重产业
的传统，建立楼市的环线观。
金色中环带是全市规划，但近两年好像只有浦东在提，不仅是为了
回归环线论
，更是因为与浦西中环相比，其建设程度确实不够饱和。
而这，也直接体现在新房的价格上，今年浦西内中环间的供应均价为133287万/m²。
浦东则为127125万/m²，两者始终隔着超6000元/m²的价差。
一房一万制图
前滩已再无新房入市，
离前滩最近的中环地带
——新杨思理所当然地接棒。
此时卖9.9万/m²的新杨思，无论如何对比，都是名副其实的洼地。
前段时间我们发布的文章中提出一个观点：
中环线，才是上海楼市最难跨越的分水岭
。
7批次的土拍更印证了这一论断，
今后中环定生死只会愈演愈烈。
中环以内将成为一个固若金汤的整体，中环新房价格跳涨看齐内环，而内环也有理由在中环的催促与抬升下进一步涨价。
两者将形成相互促进、强者恒强的格局。
而新杨思地块落定，是信号明确的第一枪。
新房涨价是一个共识，打新的紧迫感也常源于此。
从整体看，浦东今年的新房供应价格为79009元/㎡，环比直接上涨18.6%。
聚焦到浦东各板块的供应均价，我发现了一个
出人意料的事实
——
区域供应均价的上涨，应该来自陆家嘴为首的豪宅板块久违供应，
其他板块供应均价的涨幅微弱。
甚至不少板块的新房价格与上年相比，下降了。
从涨降幅来看，浦东新房可以分为4个组团。
1、以陆家嘴为核心的新房。
这些板块自成体系，缺乏往年的价格参照，暂时按下不表。
2、以张江为核心的新房，如张江、唐镇板块。
虽然涨幅微弱，但至少保持住了上涨态势。
3、以金色中环为轴的新房。
新杨思、北蔡板块价格均呈现下降趋势，特别是北蔡，是浦东所有板块中降幅最大的，达10.0%。
4、外环外的郊区新盘。
曹路板块一枝独秀，涨幅13.6%。
而川沙、周康、新场、临港新房价格不及去年，特别是周康，跌幅8.9%。
不同时期
，
同一板块内
、
因
位置不同
而产生的新房供应价格的
分化
正悄然发生。
因此，我特意下探至板块的具体楼盘，来探究浦东新房价格涨幅微弱的原因。
中环附近，以降幅颇大的北蔡为例：
去年上市的新盘是位于板块西侧、临近世博、新杨思板块的大华锦宸府，备案均价9.9万/m²。
而今年的供应主力，来自板块最东侧、临近张江的
西派海上
。
而郊区，我选取了降幅同样较大的周康板块。
去年，均价10万以上的别墅绿宝园入市，拉高了板块价格。
同时在周浦东地铁站居住组团中，今年入市的
金桥碧云澧悦
（均价56000元/m²）、
华发观澜半岛
（均价60000元/m²）。
