陆挺：中国房地产的3个螺旋
经济到底经历了什么？
我在2023年1月初的时候，去美国纽约路演，那个时候国际投资者对整个中国经济特别的乐观。
很多人以为国外敌对势力经常唱空中国，其实也不都是这样，有的时候他们也特别乐观，比我们国内投资者还要乐观。
道理特别简单，第一疫情快要结束了，清零已经结束了。
第二，房地产的调控三道红线，两道红线其实已经结束了。
第三，应该说新的班子很快就要上来了。
但那时候他们确实是过度乐观。
他我现在还记得他们问我几个有趣的问题。
第一，2023年中国的通胀到什么程度？
5%还是10%？
第四个就是中国的A股、港股会涨多少，牛市会持续多长时间？
后来我们发现，中国在疫情之后，跟整个全球的宏观经济形势差别特别大。
第一个
原因，其实跟全球的周期有关系，因为我们在疫情中间，中国的出口特别好，2021年的时候中国的出口增速有30%，这个是因为在疫情中间中国的管控很好。我们中国庞大的制造业为全球在疫情中间提供了大量的各种产品。但是在疫情之后，世界各国的消费者，尤其欧美，消费结构发生了变化，转向了服务。而我们国内应该说因为种种的原因，在服务业的出口方面，尤其在旅游那个方面的话，并没有过快很快的复苏。
第二个
也是因为全球周期的原因。别的国家的疫情比我们早结束一年左右。当我们结束的时候，他们开始在加息，经济增速开始在下降。而我们疫情刚刚有结束，经济处于复苏之中，再加上一个出口的高基数，使得我们整个出口增速是明显下滑。到了去年，我们全年的出实际上是负增长5%。
三、
我们疫情时间比较长，所以有比较强的疤痕效应。
在2022年之前，房地产贡献了我们中国GDP的将近1/4。他贡献了整个中国广义财政收入的38%，它在我们整个中国居民财富中间的占比达到了70%左右。它在以往的历次整个中国经济复苏的过程中间，它在信贷拉动方面占比是相当高。
接下来一个很重要的问题就来了，为什么我们从2022年年底开始这一轮的放松，尤其是在疫情之后，并没有如期的复苏呢？
第一个
就是很长中长期的解释，就是我们整个中国的城市化比以前高多了。我们人口已经几乎没有什么增长，甚至在过去几年开始下降了。
第二个
解释就是我们在过去的几年，有些方面的应该说紧缩力度太大了，对我们整个中国的房地产，对行业的损害可能确实是比较大。
这个中间因为一些开发商已经遭受重创的可能，一时间很难恢复过来。
我想再说一个很重要的一个原因，这要追溯到2015年。
为什么2015年特别重要呢？
因为在2015年那个时候，我们国家发生了一次股灾，我们还进行了一次人民币汇率改革，叫811汇改。
我们在城市化的理念方面发声了较大变化。
之前中国的房地产开发主要集中在比较大的一个城市。
后面，我们中国的房地产开发因为这政策的主导开始走向中小城市，我们市场化的力量在大幅度的减弱，而非市场化的资金配置力量在上升。
2015年的货币化棚改实质上就是中国版的QE，这跟西方国家QE不一样，西方国家的QE是用来买中长期的国债，很多钱还是躺在商业银行，甚至又回到了中央银行。
但是在我们中国不一样，这个钱直接打到了国家开发银行。
国家开发银行按照我们国家的城市化的政策，直接分给了中小城市。
在中小城市开始拆大家的房子，这叫棚改，然后给大家现金补偿去买开发商的房子，这叫去库存。
这个棚改在那个时候可以说在一个极短的时间里面，可以极快的一个速度推高了整个中国的房地产的需求。
虽然它带来了整个中国经济在那两年的繁荣，快速从这个股灾中间走了出来，但它也带来了一系列的问题。
一、
在大城市和中小城市之间，它产生了较大的一个扭曲。
从理论上来讲，人往高处走，人往大城市走，但那个时候的房地产的发展，因为资金流向，实际上把中国的房地产泡沫推向了中小城市。
二，
即使在中小城市之间也没有市场的竞争机制，而是按照其他的这个机制来分配，造成了第二层的扭曲。
三，
在房
地产发展高速推向中小城市的时候，最核心的预售制度并没有完全的把关好。
在我们上海这边，在我们这个附近要拿到预售证，我们得把楼差不多盖的百分之七八十，楼要封顶。
到了我们广大的中小城市，你可以盖个售楼处，甚至售楼处都不用盖，只盖一个小区的大门，竖一块牌子就可以把整个小区的房子卖个八九成，甚至全部卖掉。
这个预售制度使得我们企业高速发展的同时，债务也在高速扩张，甚至出现了一万多亿两万多亿资产负债表的企业。
实际上到后面的整个从恒大到碧桂园这样的企业的崩盘，都是在这样的一个高周转模式之下发生的。
在这个过
程中间，因为811汇改那一年大量的资金流出。
我们那个时候就开始甚至鼓励一些企业，包括房地产企业到海外去融资。
现在房地产行业到今天，我认为存在着三个下降螺旋。
这个下降的话，不完全能够通过一些传统的货币政策，甚至是财政政策所能够解决的。
第一个下降螺旋特别简单，就是房价下跌导致大家购买的意愿
，尤其是投机的意愿和投资的意愿急剧下降。
我们再来看第二个下降螺旋，就是在保交楼和买房之间。
越是存在保交楼的问题，大家越不愿意买房，越不愿意买房，房地产开发商就没有这个资金。
但在这个过程中间，我们看到了很多人都会问，就是说为什么开发商没有这个钱盖房子了，这钱去哪里了？
毫无疑问，开发商的这个钱大部分是用来去买地了。
我们地方政府拿到这个资金之后，大部分是去搞产业园区、基础设施，各种楼堂馆所。
在这个过程中间，再加上可能在疫情中间的一些费用，我们地方政府也是捉襟见肘，并没有多少盈余的资金，反而累积了大量的负债和隐性负债。
开发商手上没钱了，地方政府手上没钱了，银行要让他们做白名单的这个制度的，实际上也很困难。
第三个
下降螺旋是什么呢？是在房地产和我们的财政之间。我们刚才也讲过中国财政的钱38%来自于与土地。按照国家统计局的数据，来自于卖地得收入下降了50%左右。
这个时候我们就发现地方政府大量的削减支出，乃至各种的工资薪酬方面的支出。
越到中国的中小城市，这一方面的支出对当地中产阶级的收入，这应该说影响越大。
这些人越没钱，就越没有实力去买房。
这三个下降螺旋，我现在可以做这个判断，中国的房地产企业已经几乎没有自己的这个能力靠来进行自我修复。
我也不认为在这个过程中间，能够通过降息这样的货币政策，能够让房地产在这个过程中间能够走出来。
那么接下来我们来讲讲今年整个中国经济，除了房地产这一块，我们还面临哪些下行的压力。
我们年初的
经济开局
的表现不错，这个中间也要谨慎一些。
虽然我们一季度的GDP增速是5.3%，但是一季度的数字要打一点折扣。
第一，今年是闰年。
第二，这个中间还有一部分实际上通过deflator来算出来的。
实际上到了三月份，我们的一些数据也没有1 2月份那么好。
还有就是今年的一季度对应去年的一季度，尤其是去年的一月份，那个时候整个中国经济还受疫情的影响，也就是说我们一季度有个低基数。
第二个
方面的压力，我认为来自于消费。
过去这一年多，我们的房地产的价格持续下降。而房地产在我们整个中国居民财富中间占有非常高的比重。
在疫情中间大家的收入下降对消费影响是有限的。
因为大家都认为这是一个临时性的，受到一个特殊原因冲击，但在疫情之后，如果收入没有复苏，甚至在一些行业，包括像金融行业，还有我们很多跟地方政府财政相关的人群，很多人的预期就会什么的固化，就会认为未来这几年收入很难会出现明显得反弹，那么这个方面也会影响他们消费的力度。
第三个
方面的话，一窝蜂投资新三样。过去两年，实际上中国经济有一个特别亮的亮点，就是新三样，就是新能源汽车电池和光伏。但是我们已经看到一窝蜂的投资之下，太阳能光伏的价格已经从高点两年多中间的高点到现在跌掉了70%多，碳酸锂的价格跌掉了70%多。
我们中国地方政府在过去两三年，你没有太多动力去做基础设施建设，没有太多动力去收储土地。
而很多的动力是来在什么方面呢？
是投资于新三样。
但是所有人都去投资新三样的时候，必然会造成极为拥挤的情况。
在经历了非常严重的亏损之后，他们投资的能力也会明显的一个下降，这个是我们接下来面第三个压力。
第四个
压力在地方财政方面，我们中央政府已经决定对12个省市的隐性负债进行严加管控。对已经投资甚至可以说在建的这个工程，都要再重新审视一遍，甚至有些工程会停工。我相信这个也会对今年的中国基建和地方财政支出产生一些影响。
最后我来讲讲，实际上在未来的1到2年，中国经济也存在着不少的亮点，我们也不用过度的悲观，甚至可以说未来过去这几个星期，已经在某些重要的问题有了非常大的突破。我认为这次港股上涨20%是有它的坚实的基本面基础。
