作者：小小涵 来源：凤凰财经（finance_ifeng)

房子对于有钱人是一项榨干刚需的丰厚投资，对于没房的普通老百姓却是一个必需品。人的一生都在和房子发生千丝万缕的关系：

大学毕业了，要在工作的城市租房住；结婚了，丈母娘要求有房才肯嫁女儿；有了孩子，没有学区房不能上学。一套用于自住的房子，却为我们的人生处处设关卡。

假如我们把房子想象成粮食或者衣服，那得多可怕。食物是人类的生存所需，炒粮食炒到老百姓吃不起，就会有人饿死；衣服是基本生活必需品，炒衣服炒到人老百姓穿不起，就会有人冻死。

所以，你有多想买房，就有多恨炒房者。

炒房是一种市场趋利行为，当我们在咒骂炒房者时，一旦条件许可，你或许会变成下一个炒房者。为什么呢？

1979年，深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去下海创业。

1992年，浦东新区成立，无数人失眠，想着如何大干一番。

进入21世纪，房价高涨的时代，无数人失眠，想着是如何倒腾房子躺着赚钱。

马克思曾说过：资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险；如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至被绞死的危险。而一般情况下，炒房的利润几乎就没有低于过50%。

先举个例子，假如你手头有500万现金，在北上深房价高涨到5万1平米时，一个房价洼地的城市出现了，当地房价只有5000元1平米，你是买还是不买？

房价这么便宜，买一套不够，有人恨不得多买十几套，500万现金不够花，找亲朋好友借钱，用尽银行加杠杆，见房就收，有多少买多少。想想银行跑不赢通胀的利息，想想令股市腰斩的股灾，想想跑路的理财产品，楼市高涨的现实，给中国人上了生动的一课，干什么也不如投资房子，折腾成房子才能财富保值。只要条件许可，或许你也是炒房客的一员，正在后悔没抄底某座城市的某套房。

然而，炒房是一个技术活，你不一定能轻松玩转楼市。回顾一段温州炒房团的故事：

上世纪90年代，温州民营企业异军突起，很多老板揣着百万级的闲散资金寻找出路，他们首先把温州房价从2000元1平方米炒到7000元1平方米。随后又瞄准了价值洼地上海，当时上海房价3000元1平米左右，而且在上海买房还可以落户，子女也能来读书就业。你没有看错，那时的上海真没有今天这么严苛的户籍限制。

不管干什么，温州人都爱抱团，做生意如此，炒房更是如此。温州人立马不淡定了，仅仅是上海房价比温州低一半这条，就足够让人疯狂了。温州组团看房上百次奔赴上海，次次爆满，还建立了购房俱乐部。

当年温州上演了全民炒房的盛况，买房像买大白菜一样，看好就下手。不仅实力雄厚的温州老板炒房，工薪白领、村民也参与其中，甚至在家闲坏了的老太太都挤进炒房大军，一时间温州炒房团横扫上海楼市。

20年后炒房者用上的招数，温州炒房团当年早就玩腻了。

没钱炒房怎么办？借钱也要炒房，甚至卖房抵押也要炒房的温州人屡见不鲜。

第一招：民间借贷兴起，当时温州村里有声望的老太太建立起了类似地下钱庄的一股金融力量。村里谁有闲钱了，都会跑到她们那去登记寄存，利息高、有保障。如果有人炒房缺钱，可以找她们借，据说利息曾高达20%，这也不是常人都敢借的。但是有人炒房炒红了眼，也敢赴汤蹈火。有点像今天炒房者用到的机构垫资、小额信用贷等手法，只是利息低得多。

第二招：付首付，以少量资金撬动庞大楼市。当其他城市大多数的工薪阶层对按揭买房这个新鲜事物望而却步时，温州炒房团却将它的作用发挥到极致。据说，一位温州炒房人以120万的首付资金在上海狂买20套商住房，然后以租金抵房贷，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，将房子全部脱手，功成身退，已成为一段传奇。

温州人炒房的疯狂程度超乎想象，炒起房来全村全家总动员，以家族或同乡集资参股的方式，参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。所以他们不仅买房，还参与房地产开发，甚至抱团定价，自己炒高房价，然后抛售套现。即便是本钱极少的炒房者，也发明出了“炒房号”的赚钱之道，先找到热销楼盘，开盘时雇民工排队抢房号，再加价数万将房号转卖给需要买房的刚需人群。手法之高超，令人叹为观止。

炒热上海楼市之后，温州炒房团大举进军全国。他们所到之处，同时拿下多个项目，再加上售楼小姐摇鼓呐喊“房没了！涨价了！”，楼市迅速被炒起来。房价上涨引发当地老百姓加入囤房行列，陷入了“不早点下手以后都买不起房”的恐慌心理中，随后恐慌心理蔓延，投资的、刚需的，一哄而上，进一步推高了房价。

温州炒房团也不是一路凯歌，炒房和房贷曾让他们的财富倍增，然而2013年温州楼市一路下跌，止都止不住。统计局数据显示，截至2013年7月，70个大中城市中有69个城市房价同比上涨，唯有温州的房价在下降，而且已经连续跌了23个月。据说，2012年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%，2013年上半年又挤掉10%左右。温州一些新建商品房比最高峰时房价下跌了30%～40%，个别豪宅价格甚至拦腰一刀。结果是，有人跑路，有人跳楼。

谁说炒房者一定会一路高歌战无不胜，当危险到来时，或许他们连退路都没有。别再相信楼市只涨不跌的神话，为什么有的地方楼市不跌，那是因为泡沫还没被撑破，一旦泡沫破裂，受伤最严重的是炒房者，资金链断裂拿什么去还债？有的甚至借高利贷去炒房，这和配资炒股有什么区别，后果想想都可怕。

炒房风险无处不在，高房价的锅谁来背？ 

有人说，温州炒房者是“罪魁祸首“，加速了楼市暴涨的步伐；也有人说，温州炒房团好似股市里的价值投资论者，哪里是楼市的价值洼地，他们就蜂拥而至扫荡哪里，堪比楼市巴菲特。

归根到底，炒房，就为一个利字。然而巨大的利润背后，也是暗藏着无处不在的风险恶魔。

第一个是资金链能否扛得住的风险。房子是一个价值高的不动产，不像股票一样能随时出手。在大家恐慌抢房的时候，无论多么糟糕的房子都能加价卖出去。一旦碰到银行收紧房贷，或者商住房政策有变，房子就没那么好脱手了。比如，政府出一条房子买了之后十年才能出售的政策，你确定你的资金链熬得过十年的漫长岁月吗？ 

第二个是楼市调控的风险。楼市暴涨，让越来越多的普通老百姓买不起房，政府不可能坐视不管。比如，一直传言要出房产税，拥有多套房子的炒房人恐怕要被吓惨了，名下那么多套房，怎么交的过来。再比如，限购从一二线城市蔓延到三四线城市，以前不限购的中小城市也开始限购了，不交足社保或者个税没有购房资格，将大量购房者挡在门外，炒房者找谁接盘呢？例如，环京地区的燕郊也开始降房价了，很多炒房者挥泪降价甩卖都卖不掉。

第三个风险是品质差的房子砸到手里怎么办？虽然说很多人是组团炒房，可谓人多力量大，大家互相帮忙参谋，但难免也会遇上质量差、价格虚高以及有问题的房子，更严重的是遇到烂尾楼可怎么办？即使哭天喊地也很难解决。这个风险不得不防范。

在躺着挣钱的巨大利益诱惑下，大家全然忘记了收益越大，对应的风险越大这条规则，越来越多的人加入到了炒房大军中，却不知道危机或许正在逼近。

美国次贷危机就是一个例子。当年的美国楼市一片红火，炒房者也是要疯了，银行宽松的贷款条件刺激了人们购房的欲望，有钱没钱都一窝蜂抢着买房。

据报道，在美国楼市泡沫初现的2005年，一位炒房者先在赌城拉斯韦加斯购买了一处住宅，之后两年，又在亚利桑那州菲尼克斯、加州棕榈泉等地连续购入8处房产。他的投资方向是哪里房价涨得快就在哪里买，反正炒房成本低。面对惊人的月供，暂时还不起也先扛着，他最大指望就是楼市红火，高价卖掉房子套现获利。但很不幸2004年至2006年间却碰上了美联储的17次加息，月供负担暴增的同时，楼市又持续走低，他资不抵债，投资的9处房产价值大幅缩水，比买的时候跌掉了40％，他输得连衬衫都被扒个精光。

美国楼市是前车之鉴，中国楼市大涨之后，一方面，很多投资者深陷炒房围城，很多地方甚至一度掀起全民炒房的热浪，这和当年的温州炒房团何其相似；另一方面高涨的房价让老百姓望而却步，这时中国政府出招了！

央行率先出招切断炒房者的资金来源：调整二套房房贷利率，提高房贷门槛，不还清上一套房的不许再贷款买房。随后各地政府的调控相继而至：提高买房首付比例，尤其是大大提升二套房的首付，外地人不交够社保或者纳税不得买房，并限制本地人买多套房。

高涨的房价，是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值，就算有，又能存活多久？疯狂的炒房客，尽早收手，房市投资最佳时机已过，也许你会成为下一个高位接盘侠。

调控让楼市降温，这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力，又没有更多的融资渠道，更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头，那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑，能撑多久？谁都不知道。

延伸阅读：炸裂！突然传来大消息！楼市巨变，马云预言或成真！一个时代正在远去...

一

今年，烈火烹油、狂飙突进的楼市，简直已成为国人眼中的过街老鼠，人人喊打！

7月以来，一系列政策就像投枪匕首，不断刺向此前一线城市上涨过快的房价，一个个长效机制，正在建立。

要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，十三五期间租赁住房占比超60%，这是上海的尝试。

广州“租售同权”的事，那就更不用介绍了，简直就是石破天惊，称得上是中国住房租赁史上一个里程碑式的进步。

刚刚，佛山也宣布了自己的住房租赁新政！

佛山公布了自己的新政，恰恰在住建部发布通知后仅隔一天，这个速度当真快。佛山“速度”也让佛山成为住建部等9部委发出通知之后第一个宣布住房租赁新政的试点城市！

在佛山的方案中，佛山提出自己的首要任务是建立国有平台，由国有平台引领租赁市场。目前正在积极推进，即将完备的全国联网的不动产登记系统，或将与租赁平台相互打通，互通有无，真正做到有效的监控、管理，房产和租赁体系！

通知中还提到了“增加租赁住房有效供应”，通过“商改租”、“工改租”、“三旧”改造（城中村改造包含在里面）提供更多的租赁住房。

这或意味着大城市城中村的房子、郊区楼市的“小产权房”等，或将以某种形式大大方方、合法地进入租赁市场。如此这般，大中城市可租赁住房的供给，将大大增加！

不出意外，城市中产阶层将从咬牙买、买、买向租、租、租转变，中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

租赁住房和自住房，本来就是跷跷板的两头。租赁住房搞好了、便宜了，自住商品房需求自然就相应减少。

如果一线城市“租赁住房”和土地规划执行得当，没有超预期的放水的话，当地房价是没多少上涨空间了。

二

中国房地产行业的高暴利时代已经过去了！投资者买了房坐等升值的时代，或一去不复返了。

很多人或许将信将疑！这也正常，最近，三个重要信号基本同时扑来，很多人同样都是不知不觉！

1、M2再创历史新低！

7月13日，央行还发布了《2017年上半年金融统计数据报告》。 从《报告》可以看出，  6月末，中国的M2M1M0这3大数据，同时降低，而且降幅不小。其中，M2同比增长仅为9.4%。

央行在《报告》中还彪了这一句：只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是新常态！

弦外之音，内参君以为是这样：实体经济可以借，而且要多借！而金融、房企要少借，甚至不借！

无论是金融稳定发展委员会的成立，还是上半年M2的收紧，都可以看出：金融去杠杆、防风险，国家这次是玩真的！

对房地产，这次国家要拧紧水龙头了！老王手里是真的没钱了！

2、国家统计局首次披露：中国人不缺房子！

7月6日，国家统计局在一份报告中提到：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

内参君印象中，这应该是中国首次披露全国居民人均住房建筑面积这一重要数据。

40.8平方米！而根据国际经验，当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候，说明这个地区的房地产业开始过剩了。

中国人到底缺不缺房子？这个困扰了三代中国人整整20年的世纪大难题，今天，终于一锤定音：

中国人，不缺房子！

3、上海深圳：住房供应量放开！

7月7日，上海宣布：未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。

深圳紧随而上，也随之宣布：2017年新增安排建设商品住房的套数提高1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。 

上海深圳土地供应量的明显放大，以及用于租赁住房的大幅增加，预示着两地的房价基本没有多少上涨空间了。

三

国家已经下了大决心，各种调控房价的政策正在一个接一个地出台，楼市正在起变化！

当一些还在执迷不悟地加杠杆冲进楼市的时候，不少人正在从楼市里鱼贯而出。他们在平面宇宙中，或许会向对方说声：傻帽！

1、万达打包白菜价大甩卖。

这几天，房地产市场最大的新闻，当数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国，而且是借钱给融创卖！

631亿元就卖了？这简直就是白菜价甩卖LV包啊！

万达为什么要将自己的“家底”用这种“跳楼价”出售？其中原委众说纷纭。

吃瓜群众能看到的，是不少开发商绷紧的资金链，或已勒住了自己的脖子，日子越来越不好过了。

2、潘石屹不再拿地开发新项目。

无独有偶，SOHO中国也在不断卖地。

SOHO董事长潘石屹还宣布了，将不会再拿地开发新项目了。潘石屹认为，因为中国尤其是二三线城市，大量的房子都在过剩，以后SOHO中国不会再拿地开发新项目，也基本不会收购改建。

在业内，潘石屹被很多人视为是一个胆子比较小比较谨慎的人。连潘石屹都发出这样的判断，房价还能再这么如火如荼地上涨吗？

3、万科转型物流地产。

7月14日下午，万科宣布：790亿“组团”收购新加坡物流地产巨头普洛斯。

郁亮说了，之所以收购普洛斯，是因为万科要在物流地产领域完善布局，实行城市配套服务商战略。

普洛斯在中国38个城市拥有252个物流园。未来，万科或可借助普洛斯在物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系。

其实，万科这个做法并不突兀。今年3月下旬，正在各家房地产商卖房卖得手抽筋、赚钱赚的合不拢嘴的时候，万科已经先知先觉地宣告：准备迎接楼市下跌！

散场了，不少人正用当时蜂拥而来的速度呼啸而去！

四

投资，不是比谁赚得多，而是比谁活得久！

房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

道理其实很简单，岂不闻：

从1天为单位做投资，靠的是运气；

 以1年为单位做投资，靠的是能力；

 以10年为单位做投资，靠的是规划与纪律；

 以30年甚至50年做投资，靠的是时代格局。

中国一二线城市房价如此之高，价格已远远偏离了价值，这归根结底是由乌合之众的集体狂热推高的资产泡沫。

你想想，现在一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。而现在，我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。

明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。

好好想想国家发出的最强音吧：房子是用来住的，不是用来炒的！

智者顺势而为！别侥幸，如果执迷不悟，该来的，迟早要来！

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