在佳兆业复牌大涨,碧桂园领头,融创黑马,雅居乐暴涨中的港股市场,如果你错过了这波地产股的投资机会,天天望着高耸入云的股价,想想还有什么和地产有关联的机会值得挖掘呢?
3月28日盘后,合富辉煌发布2016年业绩,2016年公司实现营业额39.65亿港元,同比增长43.7%;净利润3.02亿元,同比增长35.3%;公司拟每股派现9港仙。
当我看到这份业绩后,终于觉得,这或许还是有上车的机会的。
一、公司业务:广州地产中介代理龙头
2016年国内房地产市场行情火爆,地产开发公司的合约销售实现快速增长,比如恒大2016年销售金额创新高,达到行业第一,全国商品房销售面积约15.7 亿平方米,同比增长22.5%;商品住宅销售面积13.8 亿平方米,同比增长22.4%,成交量创下历史新高;2016 年全国百城住宅价格上涨18.72%,较2015 年扩大14.57 个百分点。
其实,从房地产火爆,自然的就能顺延地推动地产中介业绩的靓丽增长。
合富辉煌是广州房地产中介代理的龙头,同时在广东省各地和天津等国内城市也有代理业务。合富辉煌与多家知名发展商紧密合作,如新鸿基、万科、恒大、保利、华润、中信、侨鑫、招商、富力、雅居乐、合景泰富、星河湾、金地及新世界中国等,具有一定的优势。
房地产中介的盈利模式很容易理解,利用信息优势,促成交易,从而获取中介佣金收入。合富辉煌最主要收入也是代理收入。
合富辉煌的主要业务分为三个板块:
1、物业代理(也就是房地产中介业务,细分为一手物业以及二手物业代理)
2、金融业务(包括房贷、装修贷等业务)
3、物业管理业务
物业代理是合富辉煌的核心收入来源,从年报数据看,公司业务收入贡献比重最大的是一手物业代理业务,其次是二手物业代理收入,二者占了总收入约85%。一手及二手物业代理业务的营业额分别占本集团总营业额的62%及24%,一手和二手物业代理营业额分别同比2015年增长37%和73%,年内公司增加了约100间分行数量,达到400间,较2015年末310间增加22.5%。
金融业务的营业额为占本集团总营业额的3%;余下11%营业额则来自物业管理等其他业务。
按地区分,合富辉煌的业务中广州地区业务占本集团总营业额约51%,非广州地区业务则占约49%。根据wind数据,自2015年以来北京、上海和深圳的房价开启了“疯涨”模式,广州与另外三个一线城市房价差距越来越大。广州作为广东省的省会,参照其他城市的房价,以及广州自身的经济发展和资源,之前广州房价显得有些低估。
根据中国房价行情网数据,广州房价自2017年1月开始明显上涨,其中除了中心城区房价稳步上扬,南沙、增城、萝岗和番禺等城区在环比和同比涨幅都名列前茅,比如南沙2月房价同比增幅达41.62%,增城同比涨35.86%。
成交量方面,广州市房地产中介协会公布数据显示,2017年2月广州市全市(含增城、从化)二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为70.30万平方米、75.96万平方米,成交均价17,863元/平方米。
二月新增放盘面积和签约面积环比一月倒退了约30%,主要是二月春节因素影响,看房人数降低,所以主要观察同比情况,同比2016年2月,新增放盘面积和签约面积分别增长168%和170%,房价则同比上升7.9%,从数据中推断,广州房地产市场今年一季度的前两个月成交情况量价齐升,而广州是合富辉煌的大本营,有理由对合富辉煌一季度业绩保持乐观。
但值得注意的是,今年3月份中旬后各地加大了房地产市场调控力度,其中属北京的调控政策最严格。
2017年3月17日晚广州也出台限购新政:“外地户籍居民购房资格由3年社保升至5年;二套房资格认定一样遵循“认房又认贷”的规则,首套贷款还清的情况下二套房需5成首付;单身人士限购1套住房;增城、从化依旧不限购”,新政后广州楼市成交量应声而落,在二级市场上合富辉煌的股价也出现了回调,但广州以及各地新政对2017年业绩的影响还需要后续观察。
二、财务情况:盈利稳健,现金充沛
从合富辉煌近5年利润走势(如下图)看来,每年净利润变动有着随行就市的周期性特点,但每年还是能维持稳定的盈利。
合富辉煌现金储备丰富,根据2016年财报披露,公司目前拥有现金及银行存款约为16.77亿港元,而负债较少,负债流动比率(即流动资产对流动负债之比率)为2.29,2015年为4.33,主要是银行及其他贷款增多。资本负债比率(按借贷总额除资产总值计算)约为7.13%。公司融资成本由2015年的3033万降至2016年1517万港元,源于可换股票据利息减少。
还有一块是应收,包括应收账款与应收贷款,共12.3亿元,80%是应收账款,主要是代理销售的结款,债务人大部分是房地产开发商,在2016年楼市成交火热,房地产商利润增加的背景下,坏账可能性降低,今年回款将增多。综上,公司的财务状况保持稳健。
目前合富辉煌总市值约16亿港元,市盈率为6.6,市净率为0.7。而同为房产中介业务的世联行(002285.SZ)市盈率为21.8,市净率为3.89,虽然二者的规模和业务结构存在一定差异,但同属房地产行业细分领域,相对而言,合富辉煌估值更具吸引力。
2016年,地产火爆,中介应该也会疯狂吧。
三、风险
房地产行业调控政策进一步收紧,行业增长放缓,互联网中介冲击。
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