绿油油的万科

很抱歉大年三十给大家添堵，我今天是来提示风险的。

不过万科在年二十九能爆出预计亏损450亿的大雷，我这点堵就不算什么了吧。

与其同时，祝九胜辞职，不再担任公司任何职务。朱旭申请辞去董秘。郁亮辞去公司董事会主席职务，担任执行副总裁职务。深圳地铁董事长辛杰出任万科董事会主席。

我直接说结论吧

1、万科管理层未必能全身而退。

2、万科得以在房地产行业纵横三十多年，靠的就是优秀的管理层，在优秀的公司管理层努力下，才有了万科的一切：品质、品牌、商业模式、盈利能力等。

现在，天塌了。

3、万科转国企的信息早就已经流传出来了，我们看公司最近的调研记录：

尤其注意1月22号的消息，据两位知情人士透露，深圳市政府去年年底已经成立了一个工作组，研究万科的潜在解决方案并评估其财务状况。山东新闻媒体《经济观察报》1月16日晚间援引消息人士的话称，深圳市政府专家组已介入万科的运营，之后万科可能会被政府接管或重组。

两位消息人士表示，虽然深圳市政府正考虑通过管理层改组接管万科的运营，但很可能会保留万科品牌。

如果消息属实，那么2024年就已经深度介入万科运营了。

3、万科的问题是房地产开发业务不赚钱了，或者说盈利能力大幅度降低，深圳地铁进来后，或者说换个国企身份，就可以房地产开发业务赚钱吗？

4、如果万科变成纯国企，这就意味着国家要持有多数股份，目前深地铁持有27.2%的股权，后续的股权如何夸张？如何定价？

5、深地铁的实力够吗？

今年前三季度，深铁集团实现营业收入约122.96亿元，上年同期为89.62亿元；净利润亏损约为80.74亿元！

深圳地铁的盈利能力曾依赖于房地产业务，尤其是站城一体化开发业务。然而，近年来房地产市场持续低迷，导致站城一体化开发的毛利率显著下降。2024年上半年，站城一体化开发业务毛利率为36.19%，同比下降40.87个百分点.

这意味着深地铁自己的房地产开发业务盈利能力也大受打击，且自身陷入十年来的首次亏损。

6、目前纯国企的房地产公司也不少，万科就算转变身份了，又有什么竞争力？真的能为股东创造多少收益呢？

目前是国企的房地产公司包括：

保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国铁建、建发房产、越秀地产：、华发股份、首开股份、城建发展

7、深圳救万科最大的意义我觉得是不支持万科的成本（购房者信心和对其他开发商的溢出效应）大于拯救万科的成本。

8、深圳有三家公司都说管理层很好，是核心竞争力。一个是万科，一个招商银行，田惠宇已经被判死缓，一个是中国平安。

当然，腾讯、京东、阿里这些都是管理层持有的股权比例很低，但是拍板的存在。

平安的好处就是创始人还在 ，我估计一时半会不会出问题，万科的王石头愿意为了万科的未来拼命，腾讯的马明哲发誓说绝不会让投资人失望，京东的刘强东还在，美团的王兴还在，小米的雷军还在，都还有战斗力。

阿里巴巴没了马云，还是阿里巴巴吗？就算是还在，但是处于遥控角色的京东，这两年也是麻烦不断，京东普信男事件背后其实是企业文化、治理结构和生态的恶化。

9、万科换人最大的受益者可能是买万科房子的人，不用担心烂尾，是万科债券的持有者，深地铁可能要付出一定的代价，换一个万科的牌子。

笑笑，这个牌子价值多少？

万科A在1月27日收跌1.62%，港股的万科企业1月28日从上涨12.9%到绿，最后涨了2.12%，这就是市场的选择。

10、在雪球上面看到自由布衣发的一个万科帖子，非常有意思，和大家分享一下：

房梁上的蛀虫

近来总听得人讲"保交楼"三字，仿佛这世道里最要紧的事，便是把未完工的楼宇填进人间。那些个玻璃幕墙筑起的森森巨厦，倒像极了无主牌坊，立在灰蒙蒙的天底下，数着百姓们半辈子的血汗钱。