专栏名称: 一房一万
上海楼市的“前哨兵”，善于用大数据分析，缜密的逻辑推导，为买房人、卖房人提供最有价值的信息服务。
目录
相关文章推荐
财宝宝  ·  这样的纺子，成本不高的，大概是单价2500元 ... ·  21 小时前  
财宝宝  ·  虹妹夫的水平可以，一看就是我原来那个部门的。 ... ·  昨天  
财宝宝  ·  ai蒸馏技术是什么意思？ ... ·  昨天  
财宝宝  ·  不可能吧？ -20250206191307 ·  昨天  
财宝宝  ·  你家浴室玻璃还装锁？为什么啊？-202502 ... ·  3 天前  
51好读  ›  专栏  ›  一房一万

700米单价差6万？徐滨地王旁「中能建徐汇滨江项目」详细解读

一房一万  · 公众号  · 房地产  · 2025-01-15 08:00

正文

今天，咱们来剖析一个颇具争议的项目—— 中能建徐汇滨江项目 ，它如同一枚硬币的两面，优缺点格外鲜明。
价格，无疑是这个项目最大的优势。
项目坐落于徐汇滨江的核心区，紧贴内环线，地段优势不言而喻。且 联动价仅有 14.3 万/㎡，与同板块的绿城徐汇滨江项目相比，优势立现。绿城徐汇滨江项目光楼板价就高达 13 万/㎡，据传预计售价更是将突破 20 万/㎡。
两个项目直线距离不到 700 米，却在价格上拉开了近 6 万/㎡的差距，从性价比角度看，中能建徐汇滨江项目着实诱人。
然而， 中能建徐汇滨江项目 也存在明显的硬伤，首当其冲的是 日照和户型问题。
让人稍感惊喜的是， 二号楼高区可以看见江景，且视野比绿城项目更胜一筹。 在寸土寸金的徐汇滨江，能够拥有如此优质的江景资源，无疑是项目的一大亮点。
对于那些对江景情有独钟的购房者来说，这一优势或许能够在一定程度上弥补日照和户型的不足。

日照江 景 分析


日照分析
本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-17:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。 （模型有一定误差，仅供参考）
一房一万制图
项目南侧有两处建筑对采光产生影响：一是项目自带的195米高办公楼，对三号楼采光有一定影响；二是金融城的地标高楼也位于项目南侧，对2号楼有一定遮挡。
项目东侧目前现状是工厂，对本地块日照无遮挡；
项目西侧正大乐城的办公楼，对2号楼中低层有采光影响；
项目北侧是东安一村后续拆迁后任为住宅用地，对本地块无遮挡。
立面日照分析：


一房一万制图

若说绿城徐汇滨江项目是被高层环绕， 中能建徐汇滨江项目 则是被超高层环绕，这不仅影响视野，也对采光产生诸多不利影响。
项目自带的办公楼将三号楼的视野遮挡得较为严重，大半部分采光被遮住，导致3号楼西侧户型采光不佳，东侧户型采光勉强合格，仅高区3 - 4层采光相对较好。
2号楼 低区采光受到绿地中心办公楼和金融城220米高楼的双重影响，采光状况欠佳；不过， 中高区采光良好，且还能观赏到江景。
江景视线 分析
中能建徐汇滨江项目 同样离黄浦江很近，不仅能看见黄浦江 ，甚至 综合江景视野优于绿城徐汇滨江项目。
3号楼南侧视野虽被遮挡得较为严重，但并非完全无江景可言。 143㎡户型 通过侧面的道路间隙，仍有机会一睹黄浦江的风采，具有一定购买价值。
一房一万制图
若论江景视野， 2号楼的中高区无疑是项目中的佼佼者，堪称真正的江景房。
其位置巧妙地处于两栋办公楼之间，形成独特的观景视角。
尽管低区因40米高的裙房存在一定的遮挡，但高区住户却能借助西岸金融城的两栋地标建筑，毫无阻碍地欣赏到壮美的黄浦江景，视野开阔，景观体验极佳。
一房一万制图

户型分析

中能建徐汇滨江项目 的户型设计是多数人不太能接受的痛点。
从目前流传出的过程稿来看，户型设计确实存在诸多不尽人意之处。
小编初见时也颇为困惑，甚至怀疑这是不是今年的新房户型，因为如 今两开间的设计实在少见，显得有些过时。
网传共有五个户型，仅涵盖两个面积段，即100㎡和143㎡。
其中，大部分边户为两开间设计，仅2号楼中间的100㎡户型为三开间，3号楼与2号楼户型分布类似，只是东边套换成了143㎡的三开间户型。
一房一万制图
整体情况，单看户型分布，100㎡户型中间套比边套的好，3号楼143㎡户型更好。
项目为26层高层建筑，一层6户，从总图上可以看出有配备连廊。
据小编结合户型图和总平面图推断出的2号楼和3号楼标准平面图显示，中间户南向分布有连廊，这在一定程度上会影响隐私和采光。
从总平面上估计大概率是，2梯6户，完全的刚需户型，但得房率会相对高一点。
接下来让我们具体看下每个户型的优缺点：
优点 ：边厅设计搭配飘窗，拓展空间感；S墙设计利于收纳；北侧书房转角飘窗，提升空间利用率；整体赠送面积可观。
缺点 ：两开间，南向采光不足。
优点 ：与A户型相似，南向阳台移至边厅客厅，实现客餐厅一体化，视觉效果更佳；卧室配备飘窗和衣帽间，居住尺度舒适；全明设计，采光通风良好。
缺点 ：与A户型类似， 两开间，南向采光不足。
优点 ：作为100㎡中唯一的三开间户型，虽北侧有连廊，但整体设计出色，舒适度高；北侧卫生间和房间均有飘窗，增加采光和空间感；南侧转角阳台联通客厅和卧室，形成良好动线；主卧自带步入式衣帽间，提升居住品质。
缺点 ：连廊对隐私和采光的影响不可避免，但相对其他户型，此户型三开间朝南更值得一看。
两开间4房设计，2卫配置；南侧采光主要给予两个卧室，边厅设计搭配阳台，客厅较长，还巧妙融入一个东侧采光的灵活卧室。

相较于D户型，整体设计更优；南向三开间带S墙设计，主卧配备独立衣帽间转角飘窗，其余卧室大多有飘窗或阳台，采光和空间利用较好。

社区分析

楼栋分析
一房一万制图
项目地块面积为20540㎡，涵盖商业、办公、住宅以及社区级公共服务设施四大功能。具体分布如下：
南侧 ：一栋40层、195.9m高的超高层办公楼，其附楼部分规划为酒店及公租房。
中央 ：2栋26层住宅楼，是项目的居住核心区域。
北侧 ：6层社区配套建筑，满足居民日常生活需求。






请到「今天看啥」查看全文


推荐文章
财宝宝  ·  这样的纺子，成本不高的，大概是单价2500元毛坯交付。因为这种纺-20250207180223
21 小时前
财宝宝  ·  虹妹夫的水平可以，一看就是我原来那个部门的。-20250206234358
昨天
财宝宝  ·  ai蒸馏技术是什么意思？ 就是先用别人家几个忆的免-20250206211051
昨天
财宝宝  ·  不可能吧？ -20250206191307
昨天
财宝宝  ·  你家浴室玻璃还装锁？为什么啊？-20250205132257
3 天前
班主任家园  ·  天冷了，千万别这样叫醒孩子（身边无数人中招！）
8 年前
诗词天地  ·  当成语遇见加减乘除，让人拍案叫绝！
7 年前
第一电动汽车网  ·  EV速读| 易到获北京C2C网约车牌照;首个省级充电公共服务平台上线;比亚迪新e6年内上市
7 年前
美美耶  ·  测试｜测测你是《欢乐颂2》里的谁？（含男女生两版哦）
7 年前
慈怀读书会  ·  好好爱那个发脾气的孩子
7 年前
Sov5搜索   ·   小百科   ·   今天看啥   ·   移动版
51好读 - 好文章就要读起来!