文章主要介绍了保利在荔湾推出的新盘项目——保利珠江印象，包括其位置、户型、价格、客户定位等方面的信息。文章指出保利珠江印象是保利制造网红盘的升级版，主打小户型，低总价，强配套。文章还提到了项目的地理位置、周边设施、交通情况、户型设计等方面的优势，并分析了其目标客户群体。
主要面向低门槛上车主城的刚需家庭，尤其适合在主城打工且预算有限的年轻人以及荔湾和海珠西的地缘刚改客户。
项目具有优越的地理位置、便利的交通、完善的配套设施等优势，未来市场影响方面可能会挤压广钢新城的二手房价。
荔湾，新盘大战的修罗海，主城刚需的最爱。
保利，广州网红盘的制造者，巨头中的巨头。
今年小阳春，保利在荔湾酝酿了一个深水炸弹：
保利珠江印象。
2024年，保利在荔湾操盘过一个让市场印象深刻的爆款，它就是广钢新城的保利雅郡。
而预计3月份面市的
保利珠江印
象，堪称
保利雅郡升级版。
广钢新城的业主，大概率又要被暴击了。
保利爆款公式：
极致小户型，低总价，强配套
在广州楼市，保利是最擅长操盘小地块的开发商，主打一个稳准狠。
最近两年，保子哥打造了太多新盘小钢炮：
比如两个月就清盘的
保利雅郡
，白云区2024年三冠王
保利云境
，海珠区去化神速的
保利燕语堂悦
……
珠江印象营销中心
做小户型，可以说是保利的舒适区，
保子哥已经总结出自己的爆款公式，并且屡试不爽。
这一次的保利珠江印象，同样会是小钢炮。为什么这么说呢？
首先我们来看项目的位置：白鹅潭CBD沿江豪宅带，荔湾当下最有盼头的，都堆在这里了。
华润白鹅潭
万象城、
白鹅潭
大湾区艺术中心
、太古里
“双古”商业体、
广船综合体、星河COCOPARK。
珠江印象旁的星河COCOPARK，已开业运营
这个后航道沿江带几乎都是千万级别的豪宅：
华润白鹅潭悦府、广州幸福湾、广船滨江上都璇湾壹号、珠江天悦。
项目旁的滨江豪宅广州幸福湾
豪宅圈里做刚改项目，是珠江印象的差异点。
珠江印象只有
两栋32层住宅，3梯5户
，全盘310套，户型为
69-113平三四房。
这味道是不是很熟悉？
保利雅郡也是两栋，户型为69-108平三四房，货量282套。
像，实在是太像了。
按照保利雅郡的价格，
69平三房户型最低不到300万。
珠江印象价格有没有惊喜，探长暂时不晓得。但综合素质上，它是强过保利雅郡的。
你敢信，刚需项目也能望江？是的，四房户型
部分中高层是能看到后航道江景的。
图片来源：项目
珠江印象给了主城区刚改客一个
低门槛上车
的机会。
2024年，荔湾无论是广钢新城还是花地湾的小户型基本都卖爆了，它们没有一个是望江的。
核心卖点无非是
主城区低总价且学铁商配套还不错的
，只能选荔湾了。
江景对刚需客户来说是锦上添花的东西，学铁商配套才是真需求。
项目配套
珠江印象约700米步行范围内，既有配建24班
省一级康
有为纪念小学
、又有大型商业
星河C
OCOPARK
和预计年内通车的10号线地铁。
从东沙站出发，一站就能到海珠，还能直达
越秀、天河
等核心地段。自驾的话走环城去琶洲、金融城也很方便。
项目旁的产业：广州国际医药港
如果你的工作地在上述区域，珠江印象是不错的选择。
小户型搭配110%使用率，新规后的设计都很卷。
保子哥有太多的爆款经验可以复制，客户数据这块是广州房企第一梯队，因此操盘决策上很稳。
猜价格：单价5万其还是4万起？
珠江印象很多东西都明牌，没什么好藏着掖着的。大家最关心的还是价格。
考虑到保利雅郡珠玉在前，我们不妨做些合理范围内的猜测。
雅郡开盘价是
4.3-4.8万/平
，最小户型69平三房
总价298万起。
珠江印象除了少量四房户型有望江资源和与珠江天悦共享的
约2.4公里滨江绿道
，其余基本可以
五五开
，综合性打分都在8分左右。
比如使用率，大家最高都是约110%，容积率也相对广钢新城的低，户型又是全南向设计。
珠江印象普通户型，我们
按1000-2000元/平溢价算
；有稀缺资源的户型，我们按2000-3000元/平算。
最终结论是，
项目开盘单价预计还是4字头。优质户型会上到5字头
，价格范围
约4.4-5.1万/平。
项目样板间
保利在这种小钢炮项目的思路，向来都是“低价快跑”路线。最终开盘价格，
69平三房有可能只需300万起步。
比起保利雅郡，象征性涨几万块。
一旦开盘顺利，项目去化无忧，每个户型总价有可能
上浮20万-50万。
随时荔湾大量新规新盘的暴击，广钢新城大量高密度二手盘就面临着
使用率、舒适度和楼龄
的三重挤压。
综合素质更好的新盘卖4字头，广钢新城的小户型只能卖3字头，
未来甚至有可能走向2字头。
广钢新城小户型二手成交价 来源：贝壳
中海锦御华庭
这些小户型多的广钢二手盘，2024年成交价
约3.2-3.8万/
平。
中海锦观华庭也
有不少下探到
3.6-3.9万/平。
作为荔湾前浪的广钢新城，注定会被珠江印象这类后浪追赶挤压的。
珠江印象卖给谁，怎么买？
我们的感受是：2025年小阳春，买房咨询明显比2024年要多。
今年deep seek和哪吒2的爆火，让很多人看到中国经济的韧性，各行各业早已触底的信心有所恢复。
房地产，是尤其需要信心的行业。
广州这类人口持续净流入的一线城市，从来不缺买房需求，市场缺的是信心。
样板间
现阶段，谁想买房谁能买房，是保利珠江印象要回答的问题。
保利能给市场的
“信心”
有两个：
一是央企大品牌，不会暴雷，
交付预期相对稳定；
二是户型和价格有爆款保证，
短期内不会被背刺。
从项目定位明显可以看出，
珠江印象适合低门槛上车主城的刚需家庭，
尤其是在主城打工，预算有限又不想住郊区忍受极端通勤的年轻人。
珠江印
象户型
69平三房一卫或者80-85平三房两卫户型是不错的选择。
需要提醒大家的是，69平户型只有两条梯腿，
货量
62套，
真的不多。80平1条梯腿，85平有4条，
合计155套。
样板间
珠江印象户型
