马光远：今年楼市会不会有“金九银十”？

这几天，围绕今年楼市是否会出现“金九银十”的问题，媒体不断在释放一些很有用意的信号：

其一，有媒体报道， A股上市公司半年报全部出炉。数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中1160家投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%；还有些上市公司对房地产进行了清空式处理。

其二，作为第全国楼市风向标的北京，在“金九银十”到来之际，市长陈吉宁通过媒体释放了北京楼市调控不会放松的信号。陈吉宁从三个方面表示了北京的决心：首先是房价，他强调“确保今年房价环比不增长”；第二个是供地，他强调“确保完成今年住宅用地供应计划”；第三个是政策，他强调“毫不松懈做好房地产调控”，做好政策储备，有漏就补。

其三，作为楼市兴衰关键的货币政策，特别是房贷政策，不仅没有松动，甚至有加码的迹象。来自融360的最新统计数据显示，8月全国533家银行中，154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。截至目前，执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。

释放出来的这一系列信号的用意是很明显的，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。不过，在我看来，释放这种信号其实意义已经不在，因为如果仔细梳理过去房地产调控的周期，不难发现，在调控严厉的情况下，热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情。

当然，在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下，期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹，本身就是小而又小的概率。尽管我不想重复年初关于今年下半年楼市“变天”的预判，但现在市场的基本面已经基本印证了，中国房地产的天不仅变了，上半场已经结束，下半场如果我们在思考房地产的思维和方法上仍然沿袭过去几年的思维，很可能出现严重的误判。

在我过去的文章中，我一直在不厌其烦地讲述一个基本的逻辑，看清中国房地产的走势，有三个基本的视角：分别是短期、中期和长期；也有三个基本的维度：分别是政策的维度、供需的维度和价格的维度；还有三个周期：一是宏观经济周期，二是金融周期，三是房地产自身的周期。在中国房地产和房价问题上，容易犯的错误，就是不能从这些视角、维度和周期全面的进行预判和考量，也无法从中国城镇化真正的规律透视未来房价的走势。因而结论要么以偏概全，要么错得离谱，要么一厢情愿，要么只是属于宗教层面的祈祷或者情绪的宣泄。

从三个视角而言，中国房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点。我之所以在年初预判房地产下半年变天，是基于短期政策的考虑，在如此前所未有严厉的政策措施下，房价的天一定会变，市场一定会降温，热点城市的房价一定要调整。这个逻辑其实挺简单，但很多不关注中国房地产真正运行逻辑的人其实并不容易搞懂，因而总是认为房价好像永远在涨，甚至认为北京的房价不会跌。不仅现在在跌，以前每一次调控周期都在跌。但中国房价从中期看，最重要的因素是城镇化的路径和进程，城镇化的路径指人走向大城市还是小城市，进程指中国城镇化达到70%的情况下房地产将面临的历史性大转折；长期，当然看人口。人口转折点到来之时，将是中国房价真正到了极限的时刻。

从房地产的三个维度而言：短期维度主导市场温度。中国房地产市场本质上政策市，市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。中国的房地产政策，只有真假之分，没有见效不见效这一说，政策如果动真格，每次都是见效的。供需的维度决定中国房地产市场长期趋势。就供求而言，我一直强调，中国住房短缺的历史其实已经结束，但由于资源的错配，大城市的供求矛盾将长期存在，人为导致的短缺短期不可能改变。当然，最终决定房价走势的是价格。就目前的价格而言，的确已经处在一个阶段性的历史高位，需要时间和空间来化解。

考虑到文章的篇幅，关于三个周期，我会在后面的文章中陆续阐述。讲这么多，其实就是告诉大家，我所言的房地产已经变天，不仅仅指短期市场的走势已经不能用过去的逻辑和经验去思考，更重要是是，我们发现，决定房价中长期走势的很多因素和环境都在变化。我们需要用新的思维和视角构筑中国房价未来走势研判的新的工具和模型，而不是凭着过去的经验。比有没有“金九银十”更重要的是，中期和长期，房价究竟会怎么走。哪些因素已经逆转了，哪些因素还能支撑。

本篇文章的主要任务是告诉你，如何思考，以及告诉你，不必为“金九银十”的短期思维所左右。比要不要买房子更重要的是，要及时认识到房地产下半场的玩法和游戏规则可能完全不同。历史已经跨入新周期的门口，你做的那些过往的春梦该醒醒了。研究历史很重要，但思考未来一定要超越历史。再次把英国著名历史学家保罗.约翰逊的话引用一遍，希望能把很多人从过去的旧梦里唤醒：

研究历史，是医治当代人傲慢气焰的一剂猛药。当我们发现我们原以为何等新奇、何等言之凿凿的肤浅论断，原来早已被人类付出的巨大代价不止一次地验证为彻底的错误时，尽管他们可能呈现出无数不同的伪装，我们才能感觉到羞愧而谦卑！

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