（项目融资第199讲，房地产融资现状分析。
第一部分：
持续狂飙后 房地产信托按下“暂停键”。
第二部分：
地产融资只能靠商票了？
境内债+境外债+信托+ABS全面受阻。
第三部分：
最全的中国房地产融资路径。
本期主要探讨房地产融资现状。其中第一、二部分，分析房地产企业的现状：
境内债+境外债+信托+ABS
全面受阻；第三部分复习房地产企业的融资路径，未来还有哪些路能走得通？
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第一部分：持续狂飙后 房地产信托按下“暂停键”
继2018年地产信托一路狂飙增长后，今年上半年新增地产信托规模继续走高，这引起了监管层对于地产信托潜在风险的关注。
据记者了解，近日中国银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。这意味着监管对于地产信托的态度再次明确，严格落实“房住不炒”的总要求，房企融资再次收紧。
一位西南地区信托机构人士证实：“当地银保监局已经严格要求公司收紧地产信托规模。”
伴随着严控地产信托规模的信息在信托机构从业者中引起热议，7月11日，一则光大兴陇信托有限责任公司、国投泰康信托有限公司地产信托业务被暂停的消息再次引发市场对于地产信托的关注。
当天，一家金融机构的人士也表示：“我的地产融资项目通过信托做的被叫停了。”
地产信托暂停是针对全行业的“一刀切”吗？这引发了业界巨大的关注。因为，地产信托被收紧意味着房地产企业又一条重要的融资渠道被收紧，是监管对于地产行业从融资端再次进行严监管的主要信号之一。
“并未一刀切”
信托行业、房地产行业对于地产信托遭暂停的消息风声鹤唳。一方面，对于信托机构而言，业务量会受到影响；另一方面，对于房企而言又一大“输血”通道被掐断。
7月11日下午，国投泰康信托有限公司人士对记者回应表示：“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”光大兴陇信托有限责任公司相关人士也表示：“对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作。”
尽管并未“一刀切”，信托机构从业者“虚惊一场”，但是监管对于地产信托控制规模的窗口指导确是真实的情况。
北京某信托公司信托经理也对记者表示，以6月30日为界限，公司要求必须控制地产信托规模，占用比例不新增。如果公司做新的地产信托项目，需要等额度空出来为止。该人士也坦言，对于大信托公司、地产商而言，影响应该不会特别大，因为额度已经都占上了，只是控制不新增规模。
西部一家信托人士表示，对房企融资收紧对开发商是难得的洗牌机会，大型地产公司资金储备基本已经到位，但是对于中小开发商而言，影响会比较大。
前述北京某信托公司信托经理对记者表示，今年以来，房地产企业通过信托的融资成本一般在9%—13.5%之间，根据不同的主体和项目类别会有差别。此外，今年上半年，除了地产项目，基础设施类的项目也比较多。
该信托经理坦言，监管对于地产信托的调控，会直接影响到地产公司的融资，他比较担心会关系到地产公司的生死存亡，从而间接影响到后期的信托产品兑付问题。下半年，随着地产信托的收紧，平台类项目和通道项目可能会增多。
地产信托狂飙
“此次地产信托被监管层叫停的信托机构都是今年上半年新增比较快的、存续规模比较大的信托机构。”上述北京某信托公司信托经理对记者表示。
早在2018年下半年，经济观察报便开始关注地产信托规模狂飙的风险，亦曾观察到，对于信托机构而言，2018年地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。
彼时，有信托行业人士曾对记者表示：“2018年从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的，需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。”
一位西南地区信托经理表示：“对于从业者而言，同样也愿意紧紧抓住优质地产企业型客户，毕竟地产业务单笔规模较大，信托报酬率也相对较高。”
而今年，地产信托仍在持续狂飙。
根据信托业协会数据，截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。
此外，根据中信证券的报告数据，新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
值得注意的是，今年6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言曾点名房地产融资。他表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
此前，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，也对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。
地产信托占比地产行业融资比例有多高呢？中信证券研究报告指出，房地产开发资金来源多样，自筹资金和其他资金是主力，其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据，房地产开发资金来于源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金，其中自筹资金和其他资金占比最高。在房地产开发资金来源中，国内贷款占比约10%，其他资金和自筹资金占比超70%。
此外，地产信托收紧对于地产行业的影响，中信证券表示，虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。
“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞，因而今年二季度开始房地产融资收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”中信证券补充称。
房企“苦日子”来临
地产信托的进一步收紧，对于房企而言，最直接的影响就是部分房企面临融资成本可能再次提高，能否熬过这段“苦日子”变成了挑战。
“对于一些中小地产企业而言，如果熬不过这段日子，很有可能是生死存亡的时刻。”某券商结构融资部项目经理对记者表示。
7月10日，泰禾集团(000732.SZ)发布公告，公司全资子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌。债券期限3年。值得注意的是，此次发行的票面年息15%，每半年支付一次。债券评级为Caa1(穆迪)/CCC+(惠誉)；担保人主体评级为B3(穆迪)/B-(惠誉)。
而穆迪评级Caa1评级和惠誉评级CCC+评级均代表着债务信用状况很差，信用风险极高。
对此，上述券商项目经理对记者评价称：“下半年地产的融资成本又要被整体拉高了。”
一方面融资渠道收紧，另一方面，房企下半年债券也遭遇集中到期。根据华泰证券数据统计，2019年房地产行业境内债总到期量为4573亿元，月均到期量为381亿元。相对而言，下半年是到期量的年内高峰。需注意的是，债券实际总偿还量除了到期量之外，还包括提前兑付量和回售量。由于提前兑付和回售均具有不可预见性，实际偿还量可能比到期量更大。
而伴随着房企国内融资渠道收紧，部分房企海外融资步伐也会加快。“对于一些小企业可以转向私募等渠道融资，而大企业可能转向海外融资。”上述券商项目经理对记者称。
据华泰证券统计，2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债，1892亿元境外债，合计发债量达到3472亿元，较2018上半年明显提升。
因此，华泰证券认为，融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来新增投入的预期，下半年预计土地市场增速会回落，从而带动房地产投资增速下行。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。
（摘自：经济观察报）
一个正常地产公司的融资渠道：
1）银行贷款（早有拿地限）
2）信托通道（最近又全面受限）
3）券商+基子通道（今年来全面压缩）
4）境内债券（进入2季度全面收缩）
5）境外债券（又不幸遇难）
6）境内企业应收账款（地王上榜都被限制）
如此看来，地产公司只能靠商票了...
地产融资全面受阻
5.17
房地产融资再严管,银保监先出手
5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）。其中再次强调了对房地产项目融资的严格管控。
5月底：
央行+证监会联手限制地王发债+ABS
5月底，21世纪经济报道记者独家报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。5家房企在债券及ABS(资产证券化)融资方面的动作被指将要暂停。
7.11日：
地产信托被传全面受限
当日有信息称：“光大信托紧急通知，所有房地产类项目募集截至今日12点，（包括直销和代销）全部停止，超过12点的全部退款。”日前，中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示，要求控制规模增速。
截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。根据第三方平台普益标准的统计数据， 2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
7.12
地产海外债非法外之地
7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。
海外发债，不是你土豪有钱付利息，想发就能发
一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；
二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；
三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；
四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。
地产融资全面受阻 只能靠商票了？
目前地产融资渠道看，地产信托再3.5万亿，地产境内债2.2万亿，地产ABS规模在4000-5000亿，境外人民币债余额约3400亿美金，大概是2.3万亿人民币。如此庞大的债券，如何应对？
根据恒大研究院的预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。
在不能新增的背景下，房企此时必然想更多的方法来扩大融资..
目前看地产公司应付票据余额在2018年年末才2680亿出头，这相比万亿的地产债，占比太低，能提升的比例很多。在目前融资全面受阻的情况下，部分地产公司必然会考虑加大票据融资！
从2018年来看，恒大、碧桂园是使用商票最多的，恒大更是高达近1400亿规模。在海外融资成本上升的情况下，地产公司积极开发商票融资途径也不是不可能。
不过，商票最终如何消化？通过银行途径还是涉及贷款额度问题。目前看商票如能通过银行进入票交所，再通过票交所进入非法人产品，这样预计可以减少额度占用问题。此外，部分商票带来的高收益，会增加此类产品的收益吸引力。
票友君大胆预测：
1）今年此后，地产商票规模必然会有爆发！
2）票交所中的地产商票+理财+资管模式将大发展！
3）这系列的前提是，商票的监管没有跟上！
（摘自：票友—票据圈儿那些事）
