后地产时代的探索 | 爱分析精选

本文转自 | 发现创投DIG

作者 | 子夜

第一部分：地产业走到哪儿了

研究地产业，首要面对的问题——我们在哪里？

这个问题虽然没有“房价还会不会涨？”那么难以回答，但也必须以产业发展的思路来对整个房地产业做一个通盘考察。

1.特定时期的历史回顾

我国地产业的快速发展，从 1998 年房改开始。这一年，一个标志性文件——《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式颁发，终结了我国近半个世纪的福利分房制度，房地产业正式迎来了市场化时代，当年商品房的销售面积就大幅增长，首次突破 1 亿平方米。

不过，98 年房改还是有所保留的，如果细看当时的规定，就能知道当时对于住房结构的考虑是有规划的：廉租屋、经适房和商品房的比例为 10%，80% 和 10%。

国家在房地产市场化的设计初衷是很好的，当时建设部对城镇家庭的收入有一个测算，高收入和最低收入各占 10%，其余的80%属于中低收入，因此 98 年的房改也就按照这个标准来考量，让最低收入的 10% 可以住上廉租屋，80% 的普通老百姓住得起经济适用房，10% 的富人可以买商品房，从而改变之前完全由国家为老百姓的住房买单。

这一政策并不是闭门造车，而是参考了新家坡、香港等地的经验，方案颁发之后的几年，确实也施行的不错，从 98 年到 2003 年，全国房价并没有特别大的上涨。

如下图我国房地产市场的相关指标：

真正政策的巨大变局是从 2003 年开始的。这一年，国务院发布了另一个文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这就是著名的“18 号文件”，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，提出房地产业关联度高，带动力强，是满足人民群众物质文化生活需求的基本要求，是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

既然是支柱产业，那么自然要摆脱98年房改规定的框框，文件细则中明确提到经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，要根据市场需求加快普通商品住房的发展，提高其在市场供应中的比例。

自此，潘多拉的盒子被打开。2004 年，全国房价开始迅猛上涨，在当时的政策理解上，商品房是稀缺的，国家要提倡，地方政府当然极为乐意，本来建设经适房是花钱的，但卖地给开发商，还能增加政府收入，同时依靠地产拉动 GDP，名利双收，何乐不为呢？

有了政策支持，地产开发商迎来了最好的时代，这一时期的典型代表，非万科莫属。作为 A 股市场上的明星企业，当年的成长真的叫一个恢宏志士之气。当然，房地产的过热也引发了政府一轮又一轮的调控：

2006 年：出台 11 次政策；

2007 年：出台 7 次政策；

2008 年：出台 15 次政策；

2009 年：出台 5 次政策；

2010 年：出台 7 次政策；

2011 年：出台 12 次政策；

……

在这些年里，不仅各个部委轮番上马，国务院还多次发布综合指导意见，比如我们耳熟能详的“国四条”、“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”、“新国五条”等。总体来看，有的时期调需求，有的时期调供给，但宏观上看，房价持续、快速上涨直到 2008 年，之后调整了很短的一段时期，接着又迅速上涨；而微观层面上，房地产市场用一个词来形容最为恰当——乱象重重。

这并不值得大惊小怪。“乱”，从来不是一个纯粹的贬义词。诗中有云：“乱花渐欲迷人眼”，词中有云：“乱花飞絮”，其实乱本身意味着生机，意味着产业正处于蓬勃发展的大时代。正如开篇导言中所说，如果不乱了，已经看的非常清楚了，那这个产业就要走向衰老了。2003 年到 2012 年这十年，我国房地产业正波澜壮阔，根本看不出一丝的苍老之态。

2.特定时期的产业形态

这一时期做得出色的房企，事后来看，主要体现在规模、成本和速度上。这一批企业家赶上了最好的时机：地价每年都在涨，货币平均来看始终有一个温和的通货膨胀，另外，城镇化人口聚集，需求刚性。过去的这 10 年，房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨，使得传统的开发模式一直很顺利。这一时期房企开发具备一些非常明显的特征：

（1）产品比较单一。 全国房企地产企业的销售额，80% 以上都是围绕住宅。

（2）快消品商业模式。 基本上是开发了就卖，追求去化，盈利模式非常简单粗暴。

（3）打时间差，合理设置开发周期，促使利益最大化。

因为盈利模式清晰，市场空间足够大，所以房产企业的创新更多体现在如何布局，如何规模化生产，如何加快周转等方面。本质上，这是个赚快钱的时代，规模与速度提升的背后，是利润率的直接提升。

我们以万科为例，来感受一下这一时代的波澜壮阔：

万科从 2003 年到 2013 年这 11 年间，营业总收入从 64 亿到达 1354 亿，年化增速 35.7%；归属净利润从 5.4 亿到达 151 亿，年化增速 39.5%，这是对于一家企业而言是什么概念？关注资本市场的人都明白复利的威力，号称股神的巴菲特，其投资生涯的年化收益也不到 30%，而万科在 2003 到 2013 这 11 年中，获得了年化 39.% 的业绩增长。

当然，企业的辉煌和产业本身的属性与特征也有着深刻的关系。作为地产行业，其功能属性和资本属性意味着其从一开始就是大产业。房地产说到底是为了实现“居者有其屋”的施政目的，因此天然带有政策色彩。1998 年的房改催动了住房抵押贷款的发展，2003 年商品房的放开催动了开发商的热情，2004 年的商品房用地“招拍挂”规范了房企的运营，之后资本开始大量进入房地产行业，从而极大地刺激了房地产市场的繁荣。

3.特定时期的调控政策始末

业界的看法，2004 年到 2013 年，是我国房地产业调控政策频出的阶段。这一阶段的调控政策虽然繁杂，但本质上就一条：促进房地产市场健康发展。其中比较重要的有土地招拍挂，保障房政策调整，让市场归市场，保障归保障。但对于商品房的发展，政策本身可以调节发展速度，而产业有其自身的发展逻辑，供需结构主导着房地产市场的飞速前进。

这里不得不提出利益格局问题。我们以沙盘推演的方式来感受这个“黑箱”的存在：

沙盘推演

房地产行业的兴起本质是土地使用价值的市场化定价。

在经济发展和城市化进程的大背景下，整个产业最有掌控能力的推手是政府，因此从 1998 年房改以来，虽经历过几次的宽松和从紧的调控，整个产业链的利益分配机制始终是被强化的，这也是地产大发展时代的核心逻辑。

地方政府通过出让土地来获得发展的资金，是以 GDP 作为首要绩效考核下的最优选择，这一模式在我国经济快速发展时期，居民部门的购买力约束未达上限而得以持续。

政府在考虑国计民生发展的平衡时，需要平衡各方利益，房价本身不是一个可以完全控制的政策指标。

供需不平衡带来的房产价格提升对地方政府的收入形成了稳定支撑：一方面，通过持续出让土地获取收益，另一方面，通过相关产业配套的发展，税收收入也明显提升。

我相信有很多人是喜欢黑箱的，因为大家对于房价这般上涨的心理非常复杂。这本质上是投资品的心理效应，但反应在政策调控上，基本上可以归结为——无效，或者更加严重的结论：忽悠。

经济学理论中有一个名词，叫“丁伯根法则”，这一法则指出： 政策目标应该是清晰并独立的，政策目标之间不能相互打架，且政策工具的数量至少要和政策目标一样多。 就好比国际金融学里的“三元悖论”，一个国家的政策选择只能在固定汇率制、资本的自由流动、央行货币政策的独立性三者之中选择其中两个，放弃另一个，如果总是试图什么都实现，那最终就会导致“功能紊乱”。但这是西方学术的科学思维，对于我国而言，具有很大的不适应性。

以房地产的调控为例，我国政府出台的房地产调控的政策目标大体有三个： 第一，稳定房地产投资，进而稳定我国的固定资产投资和宏观经济（支柱产业效应）；第二，住房价格不能涨太快，也不能显著下跌（慢牛）；第三，居者有其家（普惠）。 从政策角度来看，这三个目标要是能同时达成，那真的是皆大欢喜，但这明显是不可能的，因为这三大目标，从产业的角度来看，冲突很明显。

首先，追求房地产的量 （经济增长） 和价 （基本稳定） 是背离的。GDP 的增速压力下，房地产投资始终是一个需要被调动起来的因素，所以价就不能刻意打压，否则投资热情难以为继；

其次，比价效应的存在，地方政府的政绩并非是绝对增量，还有相对增量，隔壁大干快上的时候，我不能坚守阵地，否则就落后了，这样一来，墨菲定律就会起作用，总有一个始作俑者会以牺牲长远发展的路子来获取 GDP 的短期高企；

最后，市场化的不断贯彻，城市化的深入人心，居者有其家这一点，本身就不存在，不是没有房子可以住，而是住在哪儿的问题。

因此，房价本身这一居民最为关注的指标，自由度反而是很大的。虽然存在诸多的限制，但是住房天然的资本品属性在行业发展中越来越凸显，以至于居民的预期也达成了，房价成为天然的保值资产，进入了涨价和买入的正反馈循环。政府在这个过程中，绝非没有做出自己的努力，但努力，在资本品和产业发展浪潮中，只留下了不怎么浓墨重彩的阴影。

4.当下我们的位置

赘述了大半天，当下我们又处在什么样的一个位置呢？98 年房改到如今，地产业已经走了 20 年了，我们有必要审视一下当前，给产业发展做一个总结。

我们先看看发达国家有什么智慧的结晶——当一个国家的人均 GDP 达到 800 - 1000 美元的时候，房地产开始起步；达到 3000 美元时，行业发展开始加速；达到 7000 美元左右时，行业进入稳定期；达到 12000 - 13000 美元时，行业进入饱和期。那么，第一个数字：我国目前的人均 GDP 是多少？2016 年统计局数字：8866 美元。

数字上来看，第一个初步感觉，我国地产业确实已经进入稳定期了。这一感觉在产业发展上，也基本上能得到印证——一个产业在进入成熟阶段时，往往容易体现出共性的特征： 第一，市场集中度得到有效提升，核心商业模式广为人知；第二，细分市场得到充分重视，善于布局的企业更受青睐；第三，企业本身的分化进入常规过程，二八效应凸显，竞争力相近的企业进入同一阵营，梯队明显。

这些特征从现实中并不难以寻找，因此不做过多的解释。不过如果我们界定目前地产业正处于稳定期，那么这里就要具体说一下产品业态和商业模式上的变化。和 2003 - 2013 年的发展有所不同，进入稳定期的地产行业，赚快钱没那么容易了。

一方面源自市场的竞争压力，另一方面也源自于供需不平衡的缓解。随着行业逐步成熟，房地产产品的业态也开始丰富多元：住宅 （毛坯、精装、绿色、集成） 、商业 （写字楼、购物中心、独立店、街铺） 以及仓储物流、工业厂房、酒店、度假物业、养老养生物业等。相应的商业模式也开始不断细分——快速周转、持有物业、以租代售、委托经营等。

这些特点，其实跟海外房企的发展也很类似。关注以下几家美国二战之后陆续成长起来的房企：

Pulte Homes 公司：

1950 年，18 岁的公司创始人 Bill Pulte 卖出自己生平第一套房；

1956 年，Pulte Homes 公司正式注册成立，业务主要集中在 Detroit 郊区修建住房和部分商业用房； 50 年代末，Bill Pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设了第一家分公司。

60 年代中期，公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成为公司主要业务来源。1969 公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股 20 万股。70 年代中期，公司股票在美国证券交易所 （AMEX） 上市交易，股票代码是 PHM 。 1983 年, 公司的股票开始在 NYSE 上市进行交易 ;

70 年代，公司并购了 ICM 抵押公司 （现为 PULTE 抵押公司） ，以更好的管理整个住房买卖过程，为客户提供优质购买服务;

80 年代中期，在新任总裁 Bob Burgess 领导下，在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计划 （PQL） ，承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河。正是开始了精细化运营阶段；

90 年代初，公司实施战略扩张计划，在 25 个州、超过 40 个地区市场开展业务，包括在 96 年进军 Mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。

1999 年，现金收购 Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权；

2001 年，Pulte Homes 公司与 Del Webb 公司 ( NYSE: WBB )宣布完成并购，新的 PULTE 公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将有超过 60 亿美元的营业收入。

Centex 的历史简介

1952 年，开始涉足居民住屋建设领域；1963 年开始了在建筑材料制造领域的运营,由于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994 年公司属下的建材生产集团又独立上市,公司出售了该集团 49% 的股权,从而又融资 18.6 亿美元；1969 年集团上市。

1966 年，在并购了 J. W. Bateson 公司之后,进入建筑管理与服务领域。随后，公司在 1978、1982、1987 和 1990 年又先后并购了该行业的若干公司，使公司该项业务成为全国行业内的领先者；

1973 年，涉足房地产抵押贷款金融服务；在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后,公司进入商业银行领域；

1988 年，对公司发展有着重要意义的并购是 1972 年兼并 Fox & Jacobs 公司，该公司在达拉斯、福特沃茨市场占有 15% 的份额。此后，新成立的 F&J 公司一直在这两个市场上占有相当重要的地位。

1996 年，公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传统信贷商业银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融服务业务，同时加强了不动产业务。

2002 年，开始涉足物业服务领域。从而形成了一套从建材、建筑服务、建筑、金融服务、到物业服务一条龙的产业链结构。

D.R. Horton 的历史简介

1978 年，荷顿先生开始他在 Dallas 的建筑生意。

1991 年，荷顿 （Horton） 公司成立于特拉华州, 收购了 25 个前期公司，这些公司都是唐纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产发展商。公司主要的执行办公室位于德州。通过内部生长和外部并购扩张，公司在发展壮大的过程中一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新屋房。

1992 年，实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只服务 8 个市场；继而于1996 年挂牌纽约证交所，股票代码：DHI。市场从原有的 8 个扩张到 24 个，收入从原有的 1.53 亿增长到 5.47 亿美元，净利润从 810 万增长到 2740 万美元，公司净资产从 5020 万增长到 1.77 亿美元。

1998 年，和其他公司组建了金融抵押贷款公司：DRH Mortgage, LLC, 主要服务 California 市场。通过多元化经营加强了跟客户的关系。

2002 年，Horton 住房 72% 的客户通过 Horton 办理金融抵押贷款，同比前年有 64％ 的增长，公司今后会继续对金融服务投入物资人员，以期得到更大的回报。但在其他一些次级市场，公司不通过金融抵押贷款公司提供金融服务，而是跟当地的金融机构协商合作，同时公司都及时充分为客户提供这些公司的服务产品信息，目的是通过稳定的收费手段 （联合金融机构） 协调和加快房屋的成交销售。

他山之石，可以攻玉，通过对海外企业的发展历程的了解，可以发现，虽然房企的战略路线有所不同，同一时期的发展策略也有所不同，但在发展的过程中都从简单的开发销售进入到运营和服务的商业模式之中。这也从另一个维度支持了我们的论断——房地产的稳定发展时期，确实存在产业上的一个明显改变，而且对于我国而言，这个改变已经来了。

如果我们以 2016 年 9 月份的调控作为产业发展的一个节点，那么在这个节点以前，是开发时代的暴利阶段，而这个节点之后，会迎来精细管理的运营时代。我国的房地产业基本上告别了上半场，迎来了新的产业环境，我们这里叫它——后地产时代。

第二部分：后地产时代的正名

所谓后地产时代，其实就是房地产业的下半场。之所以做出这个区分，核心体现在供需关系的扭转上。而这种扭转至少包含两层意义：

第一，需求的内涵变了。 供不应求时代的房产，受益于房价长期上涨的远景，有着非常强的保值属性，但在供需逐渐平衡的过程中，这一属性开始减弱，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论断会越来越得到市场的认可；

第二，供给的格局变了。 房产价格持续上涨的过程中，房子会惜售，造成市场供求的进一步失衡，而如果房价的预期逐步趋于稳定，那么供应就会恢复正常。

事实上，我国房地产作为投资品最为剧烈的上涨就在 2015 到 2016 年，这和房地产本身去库存有关，同时作为宏观经济的支柱产业息息相关，当市场预期经济下行时，地产需要承担固定资产投资的重任。但是最终这一预期被 2016 年下半年的房地产政策全面收紧打破了。这次的政策和以往有所不同，其面临的宏观和供需都是不同的，因此不能简单理解为和以往一样。

1.宏观和供需

我国房地产业发展了 20 年，目前已经形成了一个超级巨大的产业形态，对于这样超大体量的产业而言，宏观和供需永远是第一位的。从人口学的角度来讲，房地产的供需格局应该呈现出与婴儿潮相似的特征，不过考虑到我国本身作为发展中国家，面临着基础设施建设和城市化的进程问题，所以还并不能算作一个稳定发展的经济体。具有指引意义的数据，第一个要数房地产业增加值占 GDP 比重。

98 年房改到现在，虽然我国房地产业呈现出蓬勃的发展，但是行业增加值占 GDP 的比重由 4% 仅仅提升到 2016 年的 6.47%；从发达国家房地产行业数据来看，这一比例普遍在 10% 左右，我国房地产业占 GDP 的比例仍有提升空间。从走势图上来看，这一提升的过程会相对漫长，但是却对我国房地产市场的远景和空间提供了清晰的思路。

如下图主要国家的房地产行业增加值占 GDP 的比重走势图。我国的数据明显偏低，呈现出发展阶段的明显不同。

另外，这一数据和我国的城市化率还不够高也有较大关系。1949 年至 2016 年，我国城镇化进程得到了大力推进，城镇化率由 10.64% 提升到 57.35%，其中 98 年房改后十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利的推动下，城镇化率年均增长 1.36 个百分点。

从上图可以看出，房改之后我国城镇化率的走势明显陡峭。不过和发达国家相比，我国的城镇化率还是偏低，以美国为例，这一比率在 80% 以上。

除了宏观之外，也可以从供需角度来审视我国的房地产行业的发展。根据国信证券的一个测算，我国商品房住宅的供需缺口累积超过 80 亿平方米：

2.政策的变局

在宏观和供需的基础上，进一步关注政策层面的变化。

政策上来看，最新一轮的房地产政策调控要追溯到 2015 年 3 月 30 日出台的刺激房地产的新政：2015 年 3 月 30 日下午 4 点 58 分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于 40%。

10 分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从 3 月 31 日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过 5 年 （含 5 年） 下调为超过 2 年 （含 2 年） 。

这一政策现在已经不需要解读了，因为之后房价的走势就说明了一切。先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京、苏州、合肥、厦门的上涨，再带动其他二线城市的普涨。降息+将首付比例，居民的购房能力有了实质的提升，于是一轮迅猛的上涨如期而至。

不过改变也就从这里开始。2016 年 9 月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海等全国 16 个城市，出台史上最严限购限贷新政，而且后续加码的政策不断出台，终于呈现出目前的系列方案——“四限一租”：

四限没什么稀奇的，但租赁值得重视。国务院于 2016 年发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这是我国住房租赁市场发展的纲领性文件。其中的核心内容如下：

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；

规范住房租赁中介机构；

支持和规范个人出租住房；

完善住房租赁支持政策；

鼓励新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；

给予税收优惠；

支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；

稳步推进 REITs 试点；

鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应；

另外，今年 7 月，国土资源部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；不得以租代售；探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

如果这些还只是具体操作性指导政策，那么十九大的定调应该更有说服力：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 这一定位就比较明显了，除了从供需方面入手，还将引导部分住房需求由购房转向租房。

对于产业内的企业而言，这些政策是很关键的，其中最为紧要的地方就体现在地产市场开始求稳了。这已经显然不再是以往大干快上的时代，而是要从精细化运营中来获得超额利润的时代了。这对房地产开发企业来讲，未必是一件值得高兴的事儿，但这是产业发展新阶段下，不得不做出的选择。

3.企业的选择

这一阶段，企业间的竞争真正进入高潮，竞争会从两个方面展开：

（1）企业和客户的议价能力的转变。 行业快速发展时期，供不应求，企业往往有较好的定价权，但是进入稳定期，供需关系开始平衡乃至供过于求，客户开始具有选择权，从而针对同样的客户，需要付出更多的成本，赚钱的难度加大。

（2） 企业和企业之间的消耗。行业快速发展时，因为市场空间大，所以企业与企业之间的消耗并不明显，但是进入稳定期，此消彼长的态势就会越来越凸显，彼此在竞争中会出现较多消耗，这些消耗的都是企业的利润。

当然，竞争并不是只有坏处，受益方除了客户之外，企业自身也能得到更好的发展。在这种市场条件下，那些能够迅速理清思路，转变经营策略的企业，会更快赢得客户，从而获得竞争优势，并通过输出管理经验的方式进行并购，以提升市场占有率。

这一阶段，对于房企而言，产品形态和竞争的具体方面都将与以往有所不同：

（1）产品形态更丰富， 从完全的为人提供居住和办公场所，扩散到方方面面，物流、仓储、教育、医疗等等不同的使用场景会得到进一步重视。

（2）与产品相关的服务会逐渐占据更大的市场。 从产品到服务，虽然是许多产业发展的典型逻辑，但在以前的房地产市场是行不通的，因为产品本身供不应求。但是后地产时代的到来，服务端会逐步提升。

（3）竞争的核心转移到运营层面。 如何通过运营来提升回报率，是房企未来业务中避无可避的考题。

我们可以大致通过商业模式的诸要素来观测这一选择的变化：

来自商业模式的变化，会促使我们进一步考虑新的市场机会，而新兴市场的机会，往往来自于原有商业模式的破局点。我们不妨再来做一次沙盘推演：

沙盘推演：

商业模式的破局点往往从议价能力的失衡开始。

原有模式中，消费者是缺乏议价能力的，但是供需关系在改善，随着后地产时代的来临，议价能力向消费者角度倾斜。

政府部门也在寻求国计民生的更好发展，力求稳定房价。

在价格得到稳定的条件下，消费者的议价能力开始从失衡的地位逐步回归。

房企需要从运营端着手来适应市场的变化，一方面，并购将成为主流选择，另一方面，房企的品牌化和差异化开始凸显。

利基市场逐步进入大型房企的视线，针对特定消费者的分类越来越精细。

房企对创新的需求越发强烈，在特定领域会关注与地产相关的新兴机会。

第三部分：阳极阴生的新业态

有了破局点，就有新兴业态的诞生，这也是产业研究最为核心的部分，究竟存在哪些值得关注的新兴机会呢？

1.住宅产业化——装配式建筑

住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前我国的住宅产业化水平还比较低，产业化率不足 30%，整体上依然处在起步和试点阶段，而发达国家已经达到 70% 的水平。

从我国的住宅产业化的发展来看，目前的主流思路体现在装配式建筑上。所谓装配式建筑，是指用预制的构件在工地装配而成的建筑，其优点包括建造速度快、受气候条件制约小、节约劳动力、提高建筑质量及保护环境等。

装配式建筑含两部分：部品部件的工厂化生产和现场的装配式施工，同时对房屋建造的各个环节都提出了要求，包涵集成化设计、工业化生产、装配化施工和一体化装修等方面，涉及行业领域包括建筑设计、BIM、钢结构、混凝土、装修设计、装修材料等。

装配式建筑主要包括预制装配式混凝土结构形式、预制装配式钢结构、预制集装箱式房屋等三种形式。

预制装配式混凝土结构是以预制的混凝土构件为主要构件，经工厂预制生产，现场进行装配连接，并在结合部分现浇混凝土而形成的结构；

预制装配式钢结构建筑是以钢柱及钢架作为主要的承重构件，所使用的钢结构构件均在工厂内完成生产，在现场通过焊接实现连接；

预制集装箱式建筑是以集装箱为基本单元，在工厂内完成各模块的建造并完成内部装修，再运输到施工现场，快速组装成多种风格的建筑。

相比传统建造方式，装配式建筑具备的优势如下：

施工周期相对短

采用传统现浇方式，主体结构一层建造大概需要7天，而装配式建筑采用并联式的生产方式，构件在工厂能进行生产，现场仅需吊装和拼接即可，一层建造时间大约为 3 - 4 天。据统计，装配式建筑在建造高层时可缩短 1/3 左右的工期，多层和低层可缩短 50% 以上。

对环境污染相对少

因为大部分预制件是在工厂内完成生产，现场作业量大大降低，建造过程中的废水污水、噪音、粉尘等污染也会随之降低，同时，装配式建筑的高效施工也可以缩短夜间施工时间，有效减少光污染。

对资源浪费相对少

传统方式多为现场临时搭建脚手架，对刚才和木材都有明显耗费，相比传统建造方式，装配式建筑建造的预制构件都是在工厂内流水线生产的，这可以明显提升生产机器和模具的使用率，大幅减少资源消耗。

工程质量相对高

传统的房屋建造多由农民工完成，而他们受到的培训往往得不到保证，导致房屋安全和质量问题时有发生。相比之下，装配式建筑预制构件在生产时就有较为成熟的生产装备，并由专业人员进行操作，在材质方面有保障，其次，在施工现场同样要求专业工装队来完成，可以有效的保证工程质量的稳定性。

从海外装配式建筑的发展来看，装配式建筑都经历了较长的培育过程。

美国的装配式建筑主要起源于最初美洲移民时期的木构架拼装房屋，到后来二战后的战后重建，为解决欧洲、日本等国的房荒问题，装配式建筑以其建造速度快、生产成本低的优势迅速发展起来。

以美国为例，美国的装配式建筑在住宅中广泛应用，在住宅总量中的占比达到8%。一般来说，大城市住宅的结构类型多以混凝土装配式和钢结构装配式住宅为主，小城镇多以轻钢结构、木结构住宅体系为主。

美国的装配式住宅不仅重视质量，追求各部件的标准化、系列化、集成化等，而且注重房屋的舒适度及个性化。

亚洲方面，日本于 1968 年提出了装配式住宅的概念，并于 1990 年推出了中高层住宅生产体系，装配式建筑的标准和体系在不断地演变和完善。

日本每五年会颁布一个新的住宅建设五年计划，其中会明确对住宅产业发展和性能品质提高方面的政策和措施，同时会通过立法来确保预制建筑产品及构件的质量。

新加坡在住宅问题解决处于世界领先地位，其中，开发的 15 - 30 层的单元化装配式住宅，占比超过全国总住宅数量的80%。新加坡的住宅政策和装配式住宅理念的普及成为了其装配式建筑推广的关键因素，组屋项目装配率达 70%。

目前，我国的装配式建筑尚处起步阶段，整体装配式建筑占比不足 5%，装配式住宅更是微乎其微。不过，从国家近期出台的相关政策来看，我国已经明显加快了对装配式建筑的推广速度，同时，相应的行业标准也逐步落地。

2017 年初住建部发布的《装配式木结构建筑技术标准》、《装配式钢结构建筑技术标准》、《装配式混凝土建筑技术标准》将于同年 6 月 1 日起正式实施，我国装配式建筑的发展将正式步入正轨。

2016 年我国在装配式建筑方面的政策发展：

另外，根据 2016 年我国落地的装配式建筑类型来看，主要以混凝土装配式建筑和钢结构装配式建筑为主，一般通过 BIM 系统完成前期设计，其次在工厂完成预制件生产，最后在施工现场进行拼接。一个装配式建筑的生产全过程涉及领域繁多，包括设计 （以 BIM 为主） 、混凝土产品制造、钢结构产品制造、衔接处零部件制造、管网铺设、幕墙制造等。

最后，参考发达国家建筑业发展历程，当人均 GDP 达到 3000 美元后，预制混凝土结构体系对传统建筑人工化生产体系的替代会开始提速。

目前，预制混凝土行业在我国的发展仍然处在成本竞争的环境之中，技术层面的改进对增强企业的竞争力没有明显的提升，因此短期来看，传统现浇混凝土还是主流。

与预制混凝土相比，预制钢结构建筑在我国的发展前景更为明朗。我国钢结构的设计、制造和安装水平自 1980 年以来有了很大提高，钢结构已在各类工程结构中得到大量应用。

虽然从成本角度来看，钢结构件的优势也不明显，但其筑本身的品质有明显提升，对于一些高层和大跨度的建筑，钢结构也是唯一选择，因而钢结构建筑在我国会有很不错的发展空间。

目前我国钢结构行业集中度较低，细分市场还处于快速发展的时期，业内的大型钢结构企业动向值得关注，对于创业端的小公司也值得研究。

2.住宅租赁化——长租公寓

长租公寓并不是一个神秘的存在，当年风靡的美剧《 Friends 》，他们的故事就发生在纽约的长租公寓里。对于地产商而言，长租公寓并不算是一个很诱人的市场，尤其是在地产飞速发展的阶段。但是随着后地产时代的到来，长租公寓这样细分市场也得到了资本的充分关注。

那么，长租公寓的市场究竟是什么样的呢？

从市场的参与者来看，目前长租公寓的主体包括房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。如下表所示，目前市场最火热的长租公寓玩家：

当然，以上这些只是其中比较有名气的，在实际的创业市场端，正在纷至沓来的商业计划书可能还要多得多。不过核心的主体确实就这四类，而这四类在长租公寓这一细分市场上，各自都有所长和所短：

地产开发商在房源方面优势明显，能够以较低成本完成房屋设计、装潢，大幅降低了出租房屋的初期投入成本。同时，其资金优势和品牌优势能够在项目初期获得更多的集中式优质房源，但开发商做公寓通常是重资产运营，日后需要寻找有效的退出机制。

地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业，世联行的红璞公寓就是其中做的比较不错的。但是这种方式也决定了其拿房方式以分散为主，可能在统一管理方面遇到问题。

互联网平台凭借的是在互联网渠道的优势，解决房东和租户信息不对称的问题，快速获取用户，通过流量导入现金流的模式也迎合了青年消费者，这也决定了其拿房以分散式为主。

但由于其既不具备地产开放商手中的房源优势，也不具备地产中介手中庞大的住房流量入口，其行业壁垒也是四个中最低的， 当具备很好的互联网基因，可扩展性较好。

由于前些年经济型快捷酒店快速扩张导致部分网点房间空置率较高，因此自2014年至今，连锁酒店拓展长租公寓业务进入火热阶段，如家、铂涛、住友等快捷酒店品牌纷纷开展自己的长租公寓业务。他们在消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势，拿房方式也是集中的。

粗略来看，当前长租公寓算是处在一片蓝海之中。 商业模式上，主要是通过包租、标准化装修和售后增值。盈利模式上，长租公寓的盈利主要来源是租金差、服务费、金融产品和持有物业溢价，不过那些轻资产长租公寓的参与者基本难以享受到持有物业溢价的收益。但是现实环境下，长租公寓的难点依然是比较明显，主要体现为目前国内的高房价低租金回报率。

没有吸引力的租售比，加上运营本身的难度，使得长租公寓的生意看起来并不“性感”，国内目前长租公寓的运营商大多数仍处在烧钱阶段，因为租期普遍较短，续约率低，融资成本高，所以整个长租公寓行业盈利能力也较差，尤其是和传统的地产开发相比，确实显得比较鸡肋。

不过国外的情形并不这么鸡肋。以 EQR 为例：EQR 成立于 1969 年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在 1993 年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs，并于 2001 年纳入标普 500 指数成分股。

EQR 通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。其发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，市场份额始终高居前列。

2015 年，EQR 直接或间接持有的物业达 394 个，分布在 12 个州和华盛顿地区，公寓房间数共计 10.97 万个，当年拥有数量在美国公寓型 REITs 中位居第一。

进入 2016 年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，、物业数量减少至 302 个，分布在 10 个州和华盛顿地区，公寓房间数共计 7.75 万间，拥有数量排名第三。如下图美国公寓型Reits主体2015年持有公寓间数 （单位：万） ：

作为一个公寓运营企业，EQR 收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入 （租金收入占比稳定在 99% 以上） ，而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016 年，EQR 年租金收入达 24.25 亿美元，总营业利润约 8.56 亿美元。

因此，可以基本断定，长租公寓并不缺乏盈利能力，虽然目前看盈利能力不高，但是随着消费者的接受度提升，以及房地产信托基金在未来的逐步推出，其盈利能力会经历一个自然而然的提升过程。从长租公寓目前的布局者来看，当下的核心发展思路是规模化，强调运营以及加大对成本和费用的管控：

另外，进入 2017 年，政策层面也频频惠顾：

7 月 18 日，住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓展住房租赁业务，以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。

首批政策试点城市包括有：广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州、沈阳。几乎同一时间，广州宣布将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

北京和上海尽管没有被列入试点，但是都推出了5年计划，将显著增加租赁住房供应数量。北京计划在未来 2017 - 2021 年新增可售住房 100 万套，租赁住房 50 万套；上海计划未来五年新增可售住房 100 万套，租赁住房 70 万套。

此外，上海 7 月以底价出让两块租赁住房用地，楼面地价仅相当于周边可售项目楼面价的不到 20%，由此推动租金收益率超过 4%，且缩短投资回收期至约 24 年。

一系列的政策可以说为长租公寓市场做了很好的指引。但是，这里也说一说风险——拿房成本。

不考虑分散式公寓，因为分散式公寓是纯市场化的，其拿房的成本参考市场的价格，对于集中式公寓而言，情况会更优裕一些，尤其是未来如果政府为租赁市场开绿灯——就比如上海七月份批的仅用于出租的地——一些国资背景的玩家的“资源禀赋”会更强，这对于目前依然在探索和开拓市场的初创公司和市场化房企来讲，会存在不公平，导致较高的沉没成本。

3.商用集成化——联合办公

除了长租公寓以外，还有一个平行的 ToB 市场——联合办公。以前的商圈，以写字楼为主，客户的规模相对较大，对成本的敏感程度相对较低。但是随着移动互联网时代的到来，中小企业的数量开始井喷。

这些企业因为本身发展处于早期，对办公设施的价格会比较敏感，而且很多新型公司也不适应传统的写字楼格局，这就诞生出来一个长尾市场——大量的小 B 端客户，客单价没有大型公司高，但对条件的诉求也并不低。

同样的，如果放在以前，这并不是一个很有搞头的生意。原因很简单，小型B端客户也属于长尾，很多刚性的需求并不容易满足。任何一个生意在刚开始的时候，总是会关注那些愿意付费，甚至愿意付较高费的人，长尾客户在传统的生意中一直不被待见，就好比你如果不是 VIP，就不值得倾注时间和精力。

这种状况要得到改观一般需要具备一些契机：比如忽然有新的需求满足方式诞生了，使得长尾客户有了新的开发价值；或者忽然有新的模式诞生了，使得虽然长尾客户依然没有很好的付费倾向，但是可以“羊毛出在狗身上”。

后地产时代就给了这些众多B端小公司一次重新被审视的机会，对应于提供办公场所而言，新的需求满足方式确实诞生了，这就是——联合办公，或者叫共享办公。具体的业态有很多种，但核心都是运营。

因为这一类的业态最初来自于创业市场，所以在具体概念上就比较混杂，每一家创业公司都希望自己是与众不同的，所以会提出各种各样的运营思路。以联合办公和孵化器为例，虽然在盈利模式端存在较为明显的不同，但在运营和提供服务方面大体是相通的。

本质上看，这其实就是共享模式。“共享XX”目前已经深入人心了，大家被扑天盖地的共享单车上了一课，已经很清楚共享的意义了——虽然很多小的需求确实很难通过提供一款独占性产品来满足，但如果可以共享，甚至只是共享产品的一部分，比如一段时间，比如一块空间，那么集约化管理理论上可以大大降低成本，使得这种为长尾客户提供产品也同样有利可图。联合办公的上中下游如下：

目前我国在联合办公这一领域还没有确定的业态，市场规模也在不断增长之中。据艾瑞咨询的统计数据，市场规模增速很可观，潜在市场空间也非常大，是一个值得关注的商业机会。

当然，这个领域也并不都是创业公司。大公司比如 SOHO，已经做出了很有影响力的品牌 3Q，几乎是国内企业的典型代表。市场上的另一家标杆企业是 WeWork——美国共享三巨头之一 （Uber，Airbnb，WeWork） 。

因为不同的市场参与者会对于运营的细节有自己独特的考虑，因此试图简单从设计上来评判优劣得所是很难的，每个人对美感，对融入感的体验是不同的，所以相信每一个精心打造的品牌，一定都有其本心。

真正关键的点在于，每一个市场的参与者都要来回答一个基本的问题： 面对联合办公在各个方面的服务，公司在运营中究竟是求同存异呢？还是求异存同呢？

这也不是很好回答。但是对于试图做大规模的参与者来讲，就必须回答。如果是求同存异，那么以同为主，就意味着本质上是单品牌管理，不管如何开店，如何因地制宜，都是同一品牌，品牌的辨识度要高，要独特；如果是求异存同，那么以异为主，意味着不局限于单品牌管理，可以在开店的基础上做品牌矩阵，更好地做客户细分，在一些基础服务上同一提供，但在风格、设计和运营上，有很高的灵活度。

市场有空间，对于企业而言，就很容易联想到规模效应。但联合办公这个市场是否具有规模效应则是一个值得探讨的话题。联合办公和长租公寓很像，都是集中式提供场地，统一化管理。

但具体在落地环节的时候，很有意思的一面出现了：长租公寓看起来是做 C 端的生意，但因为 C 端本身的需求比较同质化，所以其产品带有很强的 B 端特质，比如集中式公寓；但联合办公恰恰反过来，虽然看起来是做 B 端生意，但因为B端的需求各异，而且要适度共享空间，所以其产品反而难以严格标准化，带有定制的倾向，对设计和运营的考究比长租公寓要高出一截。

目前联合办公依然处在创业的风口浪尖上，对于这种业态，无法轻易得出资源禀赋好的企业一定能胜出的结论，因为打法变了。规模时代的低成本战略遇到了差异化竞争时代的品牌运营战略，这对成熟的大公司，尤其是以往赚了很多规模化利润的房企而言，难度可能会比较大。在这种情形下，合适的策略可能有跟随和孵化两种。

所谓跟随策略，类似于 IBM 和腾讯，博览众家之长，当发现具备很好的盈利前景的设计和管理模式时，利用自身的资源优势，组队搏击。这种策略需要狼性文化的团队和强悍的执行力，本质上是利用别人教育市场，然后来抢现成的。

而孵化策略，显得更有利益共同体的味道，通过扶植若干具备潜力的小品牌，为他们提供必要的资源支持，无论是战略合作也好，还是股权投资也好，最终双方共赢。这种策略更为平缓，但是需要很好的眼光，能选出来有发展潜力的小品牌。

4.产品证券化——REITS

后地产时代和运营息息相关，但是运营本身天然存在回款周期问题，对于房企而言，这是很昂贵的时间和资金成本。但是如果成本是可以流通的，那么就能通过交易的方式来解决长期运营的风险。

这种解决可以流通的成本，就是 TEITS——房地产信托投资基金。

看起来会有点高深莫测，实际上这早就有了。最早的 REITS 在上世纪 60 年代初，由美国首先创立，当时创立 REITS 这类产品，意在使中小投资者能以较低门槛参与不同产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益，后来传到日本，并陆续在世界范围内广泛被使用。

本质上，TEITS 是一种资产证券化产品，通过发行收益凭证汇集特定多数投资者的资金，并由专门投资机构进行房地产投资经营管理，所获得的收益按照比例分配给投资者。虽然名字里有信托，但和我国的信托属性不同，国际上的 REITS 等同于公募基金，是可以向公众募集的，可以是开放式和封闭式，能够在二级市场流通。

那么这个 REITS 的市场规模到底有多大呢？可以简单做一个测算：截至 2016 年底，全国约 107 万亿各项贷款余额中商业性房地产贷款余额为 26.7 万亿，按照上市银行 60% 抵押质押类贷款的比重粗略估算，我面房地产资产证券化规模总量约为 16 万亿，这是规模上限。

如果考虑美国 REITS 的市场规模，目前约有 1 万亿美元市值，约等于美国 GDP 的 5%，按照同等比例来估计我国未来 REITS 的规模，也有 3 - 4 万亿人民币的规模，虽然和目前公募基金以及私募基金的规模相比还有较大差距，但确实也是非常庞大的市场了。

问题在于，这么巨大的市场，为什么现在才开始？

第一，政策制度问题。先来看看政策发展的线条：

2007 年 6 月，人民银行联合住建部等部门召开会议，认为应按照“试点与立法平行推进”的原则推进 REITs。

2008 年，银监会发布《信托公司管理办法》的修订版，鼓励REITs的发展。

2009 年 8 月，人民银行和银监会发布《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，提到 REITs 将被两家监管机构共同监管。