北京楼市：三环房价顶不住了

京房早八点 · 公众号 · · 2025-01-23 07:00

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这一轮的下跌中，三环的房价跌幅比较大，过去几年大量的买房人亏掉了首付。

罗庄东里在2018年4月成交的一套两居室，成交价是440万，同户型在2025年1月成交价是290万，大跌了150万，幅度约34%。

双榆树北路在2022年6月成交的一套三居室，成交价是1350万，同户型在2025年1月成交价是943万，大跌了407万，幅度约31%。

太阳园在2022年6月成交的一套两居室，成交价是1516万，同户型在2025年1月成交价是1186万，大跌了330万，幅度约22%。

魏公村8号院在2021年5月成交的一套一居室，成交价是724万，同户型在2024年12月成交价是516万，大跌了208万，幅度约29%。

交大东路31号院在2021年11月成交的一套一居室，成交价是405万，同户型在2024年12月成交价是288万，大跌了117万，幅度约29%。

宏嘉丽园在2023年3月成交的一套两居室，成交价是1151万，同户型在2025年1月成交价是888万，大跌了263万，幅度约23%。

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问：再次踩盘西局丽泽景园，遗憾的发现小区物业很差，小区开放式，单元门门禁都是坏的，绿化带里和走廊里随处可见垃圾，一层私搭也特别严重。这种小区房本满5年的房子还值的入手吗？单价低到多少值得考虑，还是物业不好直接单否了？谢谢！

答：具体估价需要此小区上市之后多次交手的平衡价值才能判定，微观至宏观有不同表现，小区的价值同样体现在此住的人文素质，初期价格参考丰益花园。 《北京 300w 上车盘》详见知识星球内部分享。 《北京 400w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：老师你好，我们家住天宁寺这，如果想置换一套三居兼顾老人自住，你有什么推荐吗？首付大概400万出头。

答：天宁寺附近，丰台和西城交界，整体比较破旧，次新总价基本上1200以上。400万首付预估可以买到900万，但是天宁寺评估不足估计只能700-800万，可选的次新基本没有。从自住角度来说，不建议你们和老人一起住，可以分开。是否一定要选天宁寺，可以再商榷一下。 《北京 300-3000w 投资回报率高的小区》。 《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。

问：娃2026年上小学；我俩一个金融街上班一个国贸。陶然亭看了四平园（陶然亭小学），南北通透将近100平米；月坛看了铁二区（复外一小），东北朝向，80多平米；预算是1300万以内。纠结中，求建议！谢谢！

答：陶小直升八中，风险在于多校，但2026年学位应该可控了，上的概率很大。二选一，推荐前者吧。 《北京 700w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。 《北京 800w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：现有海淀区90年左右的60平米老公房2居，市价预计550万左右，还有150万的贷款，年底满五唯一。预计届时也将有一个stsd资格。咨询：门头沟新城的新盘，大户型168平米的三居室，总价1100万左右（月供3.5左右可承受），值得作为改善住房购买么？

答：不适合，很大的坑。 《北京 1100w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。 《北京 1200w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

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