银行未尽到审查义务，设立的抵押权无效

诉讼攻略 · 公众号 · 金融法律 · 2024-12-17 11:23

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作者：审监庭

来源：银川中级人民法院

裁判要旨

在不动产登记所有权人无权处分的情况下，银行未尽到审慎的审查义务，不能认定其为善意第三人，设立的抵押权无效。

基本案情

宁夏某银行与龚某、马某签订《个人借款合同》一份，约定：龚某向宁夏某银行借款16万元，马某以其所有的住房提供抵押担保，宁夏某银行与马某就涉案房屋办理了抵押登记。借款期限届满后，龚某未按照合同约定向宁夏某银行还本付息。宁夏某银行诉至法院，要求龚某偿还借款本息，就涉案房屋拍卖后优先受偿。

本案审理中查明，上述贷款办理期间，马某向宁夏某银行提供了“房屋租赁合同书”，载明涉案房屋出租给了案外人，但涉案房屋并未实际租赁，一直由嵇某实际居住。嵇某为向他人借款，向他人出具了授权委托书，委托他人办理涉案房屋的出售手续，他人代嵇某与马某签订《房地产买卖契约》，涉案房屋被过户至马某名下，但嵇某并未借到款项。已经生效的判决书认定他人代嵇某与马某签订《房地产买卖契约》并不具有买卖房屋的真实意思表示，双方真实意思系以涉案房屋实现借款的抵押权，故《房地产买卖契约》系双方虚假意思的表示，本身作为伪装行为无效，故判决嵇某与马某签订的《房地产买卖契约》无效。后嵇某作为利害关系人参加宁夏某银行与龚某、马某一案诉讼，主张涉案房屋抵押权无效。

裁判结果

龚某向宁夏某银行偿还16万元借款本息；马某在龚某上述债务不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任；驳回宁夏某银行的其他诉请。

裁判理由

本案争议焦点为宁夏某银行对涉案房屋是否具有抵押权。已经生效的民事判决确认，他人代嵇某与马某签订《房地产买卖契约》无效。马某对涉案房屋设定抵押的处分行为系无权处分。宁夏某银行违反《中华人民共和国商业银行法》和中国人民银行《贷款通则》的规定，未对抵押物的实际情况进行核实，不能构成不动产善意取得。马某提供虚假的租赁合同，且向宁夏某银行隐瞒房屋可能存在权属争议以及嵇某实际占有使用的情况，导致宁夏某银行在实现抵押权时可能存在障碍的情况下发放了贷款，给宁夏某银行造成了一定的损失，应承担一定的赔偿责任。

法官释法

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

已经生效民事判决确认，他人代嵇某与马某签订《房地产买卖契约》无效，故马某为涉案房屋设定抵押系无权处分行为。此时，判断宁夏某银行是否取得抵押权，要看其是否符合善意第三人的标准。不动产善意取得制度中善意第三人需具备以下三点：第一，受让人善意；第二，合理价格；第三，不动产已办理登记。

本案中借款合同合法有效，银行也已按约发放了贷款，涉案房屋也已经办理了抵押登记，故关键要看宁夏某银行在涉案房屋在抵押过程中是否为善意。《中华人民共和国商业银行法》和中国人民银行《贷款通则》都规定了银行对抵押物的权属、价值、实现抵押物的可行性、抵押物的实际情况进行核实的严格审查义务。法律规定金融机构对抵押物进行严格的审查义务，一方面可通过了解抵押物真实状态和价值，防范和化解金融风险，保护银行的自身利益，另一方面也可发现潜在的权利冲突，保护交易之外可能的第三人的利益。宁夏某银行作为专业金融机构和接受抵押的权利人，具有审查抵押财产的法定义务，应当对案涉房屋的权属、价值、财产现状以及实现抵押权的可行性进行严格审查。

本案中，宁夏某银行在接受马某提交的虚假的《房屋租赁合同书》后，在已知晓房屋处于“出租”状态的情况下，并未在房屋被他人占有使用的情形下，对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人及承租人是否为“房屋租赁合同书”中所载当事人，抵押物是否存在真实的权利人，而恰恰本案嵇某一直使用涉案房屋，正是因为宁夏某银行未尽到合理的审查义务，从而未能审查出本可容易审查出的房屋实际居住使用状况及权属争议状况，宁夏某银行存在明显过错，其不具有善意取得制度中的“善意”要件，不能取得涉案房屋的抵押权，涉案房屋设立的抵押权无效。

文源 | 审监庭

审核 | 李刚

编辑 | 慕雨芙

责编 | 马海婷李玉叶

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