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来源：苏宁金融研究院&澎湃新闻网
最近一段时间，各地房地产调控再次利剑高悬，其中，北京房贷政策尤为严厉——在“3·17认房认贷”政策出台后，3月24日，央行、银监会、北京市住建委、北京住房公积金中心专门针对北京出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。
中央和地方部门联合发布房地产调控政策，这在房地产调控历史上是极为罕见的，其中，关于“假离婚贷款买房”的路径首次被堵死。下面来详细看看此次“3·24北京房贷新政”究竟有多严厉？后续还有哪些城市会跟进调控？
“3·24北京房贷新政”堪称刀刀见血
要了解“3·24北京房贷新政”究竟有多严厉，不妨逐条剖析《通知》的主要内容：
（1）监管部门将严查商业银行房贷政策执行的阳奉阴违行为
《通知》指出“北京银监局、人民银行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。”
解读：不可否认，住房按揭贷款始终是商业银行竞相争夺的优质资产。在历次房地产调控过程中，部分商业银行为了自身业绩发展、快速做大资产规模的需要，在执行决策部门房地产调控政策过程中阳奉阴违、执行不严的现象较为普遍，此次北京房贷新政将严查这种行为，将有利于房贷新政得到真正落实与执行。
（2）假离婚享受“处女贷”的现象将基本消失
《通知》要求“对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行”。
解读：十余年来，我国的社会学家和婚姻专家在研究中国离婚率变化时，不得不考虑房地产调控政策这一关键变量。通过离婚来享受首套房贷款额度和利率的优惠，成为许多家庭的不二选择和无奈之举。此次北京房贷新政落地后，这类现象将大幅减少，因为新政规定一年内离婚的房贷申请人，将按照二套房政策执行，而绝大多数家庭不会为了一年后申请房贷而提前离婚，期间的交易风险不可预料。
（3）首套房贷认定将严格按照全国贷款记录执行
《通知》指出“对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。”
解读：此次北京房贷新政完全实现了商业银行和公积金中心的贷款记录信息共享，虽然公积金贷款记录没有实现全国联网，但商业银行的贷款记录是全国联网，北京房贷新政执行后，此前一些商业银行对于首套贷款资格认定时贷款记录不执行跨区域界定的现象将基本消失。
（4）首付贷购房者将难以获得个人按揭贷款
《通知》要求“各商业银行加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用‘首付贷’等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。”此外，《通知》还指出“各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。”
解读：近年来随着互联网金融和房地产中介金融服务的快速发展，各种首付贷、信用贷、消费贷、经营性贷款的资金用于购房首付款的现象频繁发生，商业银行基本不对购房者的首付款来源做审查，对于商业银行提供的信用贷、消费贷也不问去向。然而，购房者资金链一旦断裂，断供违约的风险将大增，放大了商业银行的房贷风险。此次北京房贷新政落地后，购房者将需要提供首付款来源的一系列证明材料，商业银行也将利用央行征信系统严格查询购房者短期内的贷款记录，审慎发放贷款。
（5）购房者的收入证明材料审查将更加严格
《通知》指出“各商业银行要严格落实月供收入比（不超过 50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”
解读：此前商业银行关于收入证明材料的要求形同虚设，网上提供虚假收入证明材料交易也十分活跃。同时，一些在校大学生和无固定收入来源的家庭贷款资格认定也较为宽松，收入证明审核把控不严。此次房贷新政落地后，通过虚假收入证明获得房贷的空间将被堵死，对于无固定收入来源的首套房贷款额度和利率优惠也将不复存在。
（6）房贷的贷款额度将越来越低
《通知》要求“各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的，要加强对合作方的约束和考核，避免道德风险。”
解读：在房价上升期，为了争夺住房按揭贷款优质资产，满足购房者贷款额度需求，评估机构应商业银行要求，纷纷提高住房评估价，评估价高于实际交易价的现象时有发生。这种现象将使得房贷的安全边际大幅降低，显著放大房贷资产风险。房贷新政之后，购房者通过做高评估价来获得高贷款额度的难度将越来越大。
后续还有哪些城市会跟进调控？
综合来看，北京房贷新政对当前市场中普遍存在的房贷政策执行乱象进行了严防死守，可谓刀刀见血，北京房贷政策执行也将真正进入“史上最严”阶段，北京房地产市场将进入一个交易速冻期。
从全国来看，北京房贷新政中关于“离婚”条款的影响无疑是最大的，对于其他城市也有很强的示范效应，推向其他城市的可能性不可低估。具体来说，主要有两方面原因：
一方面，房地产市场发展和改善居住条件的本意是为了提高国民的幸福感，但“离婚”却可能使这种幸福感大打折扣，许多社会学家和舆论都认为房地产调控造成的“离婚”飙升现象为“恶政”，实为国民的无奈之举，因此在全国范围内对这一政策漏洞进行纠偏的可能性不低。
另一方面，从房地产调控自身来看，“离婚”成为规避调控政策的主要手段之一，此前也被监管部门所默许，但从2016年四季度以来全国房地产调控政策的层层加码态势来看，决策层此次调控的决心毋庸置疑，因此堵住政策漏洞的动力也较大，特别是在上海、深圳、广州、南京等调控压力较大的城市，后续跟进出台与北京房贷新政相似政策的可能性较大。
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外地购房者揭北京假结婚产业链：
男女不同价
结婚之前先签好离婚协议书，双方盖好手印。
如此反常做法的原因只有一个，这本就是一桩为利益而缔结的婚姻。男方为了能在北京买一套房，女方则是为了6万元人民币。
这个“故事”还得从一对“北漂”夫妇的购房经历说起。
“北漂”多年，虽然挣了不少钱，但仍不具备北京买房资质的张彬夫妇(化名)，在儿子即将上幼儿园之际，决定“拼一把”，“给自己一个家”。
户籍不在北京的张彬，因社保中断两年，没有取得在北京购房的资质，夫妻二人一直租房居住。儿子的降生，让买房成为这个家庭的头等大事。
2016年8月，张彬看中了北京市丰台区一处100平方米的学区房，标价560万元。经过讨价还价，558万元成交。
接下来，张彬要解决的便是购房资质问题。
最开始，张彬曾研究过“强过”这一招。所谓“强过”，根据张彬的介绍是，房产中介找人，通过人为方式给没有买房资质的人过户，关键在于找的这个人。“按照中介的说法，这个人是个内部人士，办成这件事的费用是10万元。”张彬说。
不过，张彬最终放弃了“强过”这个办法，原因是“这个关键的人，我看不见摸不着，心里不踏实，风险太大，一切都是中介在操纵”。
退而求其次，张彬选择了“结婚”这个办法。
“还是 结婚 靠谱，起码可以看见人。”在张彬看来，在这场“不光彩”的交易中，熟人显然比陌生人更可靠。
张彬首先找到自己的一对北京夫妇朋友。
按照他们的计划，这对北京夫妇离婚，将他们名下的房产全部过户给男方。之后，张彬与妻子离婚，继而与朋友结婚买房。
不过，他们仔细研究之后发现，北京朋友名下有两套房产以及贷款，很难操作此事。另外，朋友的父母一再反对，于是不了了之。
已经谈好了房价，总不能卡在最后一个环节吧。就在张彬焦虑之际，卖房人给张彬介绍了一位大姐，目的就是通过结婚、离婚这套手续，将房子过户到张彬名下。
事情开始运作，首先需要签订一份婚前协议，明确双方结婚目的以及财产划分。当然，这份协议是无法得到公证的，因为“见不得光”。
之后便是签订离婚协议。张彬找来一份制式离婚协议书，上面是这样写的:“离婚原因:感情不和；夫妻共同财产分割:位于北京市丰台区 住房为男方婚前房产，离婚后归男方所有，双方无其他共同财产；夫妻共同债务及债券:上述归男方房屋贷款离婚后由男方偿还”。
“在结婚前，两个人先在离婚协议上签字，以防后面的风险，这是很重要的问题。”张彬说。
在与妻子离婚之后，33岁的张彬与这名46岁的北京女性结为法律上认可的夫妻。接下来的事情便是买房的相关手续以及贷款等。
按照2016年8月的相关政策，假结婚后的张彬有了在北京买房的资格，在房本上单独署名，离婚后获得住房。
“根据2016年10月的新政策，通过实行购房网签环节，如果夫妻双方一起买房，一方有购房资格、一方没有，那么就不能再出只有无购房资质的一方名字的房本。”张彬说，“现在针对这样的政策，化解办法就是有购房资质者占1%，另一方真正要买房的那方占99%，在离婚协议上再注明放弃1%即可”。
即使面临更大的风险，但在张彬看来，假结婚仍然有着巨大的吸引力，“因为房本上注明对方只占1%的房产，即使一套价值千万元的住房，也就10万元，相比买房资质来说，都是可以付出的代价”。
也就是说，在实际运作中，只要房本发下来了，假结婚购房人士依然可以通过再更名的方式购房。
一个愿打、一个愿挨，在这场看似合理的交易背后，北京地下购房指标交易市场若隐若现。在一切“结束”之后，张彬为这笔“婚姻交易”付出了6万元。
据张彬透露，目前假结婚市场明码标价，女性根据年龄为8万元至10万元，男性为5万元至8万元，“可能主要是女性比较难找，毕竟频繁结婚离婚影响不好”。
这种交易快则一两周完成，慢则几个月，买房前双方做个婚前财产公证，买完房就可以办理离婚手续。一名房地产业务员甚至将此形容为“政策型无风险套利”，由于其间存在暴利，吸引了部分房产中介以此为主业。
此外，记者注意到，此前为了封堵假结婚购房，北京市出台政策要求，夫妻之间进行更名登记的，不能是贷款买房，所以一般只能是全款客户才能够迅速登记，贷款客户得需要还完贷款后才能更名。于是，漫长的还款期也就成了假结婚购房人此前的主要顾虑。
对此，张彬告诉记者，只有一个破解方法，“全款”，此外别无他法。
“在北京3·17楼市调控新政发布之后， 认房又认贷 让希望通过假结婚获得购房资质的人后悔没有早点行动。虽然新政拦住了很多人，但是拦不住土豪。”张彬说，所谓贷款记录这一项，“对于土豪而言，可以说是绝缘的。我知道有人就是 借 购房资格 假结婚 全款买房，还真绕开新政了。比如说，一方面对没有给原本有购房资格的人任何贷款记录，不影响以后购房时享受低首付，另一方面，结完婚买完房再离婚，完全可以把房产直接留给没有购房资格的一方”。
“只是这样就享受不到贷款购房的好处了，北京房价这么高，真正土豪到这个程度的人，还是不多的。”张彬说。
来源：苏宁金融研究院&澎湃新闻网
本文编辑：刘璐
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