我先从城镇化的大趋势讲中国农民进城，城市间人口流动增加怎样影响住房？我们的住房政策对未来产生什么样的影响？
看一下我国人口流动的变化，实际上这几年人口流动变化速度在下降。从2011到2016年，特别是2016年，国家有关部门发布流动人口已经达到了2.45亿，下降了0.02。
第二，人口向特大城市和都市圈集中的趋势仍然没有发生变化，还处于缓慢增长的情况。
我举的是北上广深的例子，实际上武汉、成都、郑州，包括中西部特大城市人口也在向都市圈集中。
尽管很多大城市采取了所谓“人口控制”政策，但仍然没有影响人口向都市圈集中趋势的变化。
还有一个数字，农民工增长速度减缓，这也和这几年的劳动供求形势有直接关系。农民工增长减缓最主要的，一是外出打工农民工的增长速度在减缓，减缓到什么程度呢？去年、前年分别到了百万人以下，63万到50万，基本上以前的零头。本乡镇就业的农民工也下降到400万左右，这个数字变化说明了什么？城镇化率在发生变化，农民工外出打工的数字变化和流动人口有什么关系？我们现在研究农民工的变化，过去叫2.6亿的存量，其中1.6亿在本乡镇打工，1亿是外出，现在在城市存量的流动人口是2.43亿，实际上我们现在还有9000万城镇间流动人口在城市间漂移。也就是说在城市间居住的9000万人口+1.5亿农民工，这些将来对我国整个房地产的需求是最大的变数。
我们也对未来五年、十年、二十年、三十年城镇化的发展速度进行了判断，从2000年到2014年，城镇化率每年以1.2到1.3个百分点的速度增长，1.2到1.3个百分点速度增长意味着每年有2000万左右的人进入城镇，最值得我怀疑的是去年，去年农民工外出打工数量在急剧下降的情况下为什么还有1.2个百分点速度在增长？后来经过调查，是大量的行政化转。但我们来预估中国城镇化增长速度，并不像以前那么乐观，过去保持1.2个百分点速度的增长，宏观经济增长基本在7到8，甚至两位数，近两年宏观经济增长速度也在下降，悲观一点，2018年6到6.5个百分点，2019年下降到6以下左右，但我们整个城镇化变化的速度还是在0.8到0.7左右。这样每年城镇化率增长速度到2030年的时候可能会达到65.24%，不到70%，城镇人口会达到9.5亿。
看到城镇化增长速度发生变化，人口在增长，会不会影响住房？最近我们看了一下人均住房面积城乡差距对比，2012年城镇居民是32.9，2016年是37.1，2016年是36.6；2012年的农村住房是37%，到了2016年，农村人均住房面积45.8%，意味着农村人均住房占有面积还是占大头，因为我们有8亿农民。
最近有个经济学家提出，中国住房早就够了，现在塞人已经塞得满满的，不用再建住房了，但他没有想到农村住房占大头，而我们的空间大漂移还是存在的，大漂移的基本数据取决于农民进城以后会带来住房的空间变化。二是城镇间流动人口的变化也会决定住房供需的变化，这个供需变化意味着房地产未来发展趋势应该还是看好的。
我们在一些特大城市选择了一些点来判断（深圳人口的住房供给状况），从核心区到50公里半径，随着核心区向外，人均住房面积增加，人口也在发生变化，北京也如此，随着核心区15公里到50公里半径，人均住房面积也在发生变化，最大的特点是北京市农村居民住房超出城市人均住房大概12平米左右，所以供给空间还有非常大的余地。
另外城乡结合部的人口也在大大增加，我们举深圳罗湖区泥岗村，外来人口5万人，本村1000人，北京朝阳区辛庄村外来人口达到了45比1，这说明城乡人口分布不均衡，城乡人均住房占有面积也是不均衡的。
如何判定呢？
我想，第一，所有农民工和城镇人口如果在未来的城镇化下，加快农业人口转市民化，放开户籍管理，会大大增加对城市住房的刚需，这个我们不能按现有格局来判断住房供给的情况，现有人均住房基本达到了饱和，实际上我们没有预计到空间上可能出现的变化，而这种变化是必然的。
第二，消费需求，刚才任先生讲的消费需求我也同意。消费需求变化是导致人均住房变化一个非常重要的变量。我们在制定住房政策时有时候是在屋子里想的，可是实际上刚需我们过多把焦点对准了炒房刚需，这些年限购限贷起到了非常大的作用，炒房功能、投机功能已经被大大压制，但刚需的问题可能还需要我们有清醒的判断。
所谓刚需在哪里？过去在传统计划经济条件下，我们想象一人一户有一套房子就够了，可是我们知道现在户均两套房子以上的占比较大的比重，无住房年轻人28%，不到29%，一套以上的26%，两套以上的（南京调查）是44.5%。按间数，两间及以下是一套房子占33%，三间以上到四间以上（2015年数据）占大头。
城市居民多套住房的刚性消费需求在不在政策制定者的眼光里出现呢？好像没有，前几天我和陈淮一块儿去了奥兰多小镇原乡（音）社区，8000亩土地几千住户99%是北京居民，这些房子不租赁，就是周末到这里来住的，同样，他们在城里每人都有不止一套住房，如果我们判断这两套城乡住房的分置是不是解决消费升级的需求问题呢？当然是，所以在消费需求升级的情况下，在中高收入群体支撑的消费水平下，两套住房的刚需甚至三套住房的刚需仍然是以住为主的一种需求，意味着我们现在统计的人均住房标准和水平往往远远低估了我们现在的实际需求。在这种刚需下，我们的住房供给还有非常大的空间。
刚需里既有多套住房需求，同时又有租赁需求、投资需求，所以这块应该在制定政策时给予充分考虑。
