好地网9月12日消息（研究员 毛南飞 林涛 康淑）明天（9月13日），杭州主城区将迎来一场“百亿”量级的土地大战：8宗地块集中推出，总出让面积224580㎡（约336.8亩），可建体量57.5万方，总起价83.47亿元。其中宅地五宗，分别位于钱江新城、城东新城、长睦、运河新城以及三墩北五大板块；商业用地三宗，分别位于城东新城、牛田和西溪三大板块。其中起价逾35亿的57号南星地块，几乎占到5宗宅地总起价的一半，且由于其可能拥有80亿货值而成为市场关注焦点。
出让地块指标
出让地块位置分布图
这是一次百亿好地大战：8宗地块总起价83.47亿元，意味着只要平均溢价率达到19.8%，就能达到单日超百亿的出让金。
据好地数据库，2017年以来杭州八区单场出让金最高的为158亿元。据好地研究院测算，即便8宗地块全部达到70%的溢价率上限，最终出让金总额将达到141.899亿元，因此，9月13日土地战没有突破本年度单场出让会出让金新高的可能性。
但本次出让会值得关注的是：宅地部分，能否成为本年度最热的出让会？
热的表征，最直接的衡量指标是：5宗宅地溢价率是否全部能达到70%的上限？自持比例会拍多高？
据好地数据库，自土地限价以来，杭州共有79宗土地出让，其中37宗达到溢价上限，占比46.8%，平均自持比例为26.1%。
好地研究院预测，此次出让的五宗宅地，有四宗宅地有可能达到70%的溢价上限，具体理由如下：
1、南星地块将成为聚焦点，总货值预计超过80亿元，将成为开发商抢占市场份额的重要战略目标；
2、城东新城彭埠地块突破最高限价的压力最大，若达到最高限价，保本价将达到5.3万，与周边竞品比差距较大；
3、长睦和运河新城具备鲜明的参照系和板块轿夫，在预期不下降的情况下，开发商出价变化幅度将不会很大；
4、三墩北地块，虽然面积只有17亩，但地块直面紫金明珠公园，属性好。
以下是五宗宅地的具体分析——
1、南星地块：将冲击杭州纯宅地项目地价新纪录？
本次出五宗宅地中受关注度最高的无疑是南星单元地块，该地块位于钱江新城（上城区），土地属性十分稀缺。由于板块内开发程度较高，剩余土地十分有限，作为此次土拍的热点所在，势必引起房企大鳄的争夺。
南星地块参照系情况表
南星地块起价仅26153元/平米，最高限价44460元/平米，对应的保本房价为6.3万（精装，标准6000元/㎡）。地块周边目前已无新房在售，最近售完的项目是融创大家•侯潮府，最后一批房源售价达到6.6万元/㎡（精装高层，装修标准6000元/㎡）。
2016年以来板块内总共只出让了2宗宅地，分别是滨江保利•翡翠海岸（楼面价39509元/㎡），信达滨江•壹品（楼面价36679元/㎡），目前这两个项目均未开盘，预计高层售价将在6万元/㎡以上。
南星地块与信达滨江•壹品毗邻，也可参照融创大家•侯潮府，因此，南星地块最高限价保本价格依然在周边市场可控价格范围内。
该宗最高限价总价为599294万元，若按照6万元/平米，新房货值将达到80亿元以上。因此，该宗地块对开发商来讲，抢占市场份额的意义重大。
若达到最高限价44460元／平米，南星地块也将超过凤起潮鸣地块地价，成为杭州纯宅地块楼面价新高。
当然，由于风起潮鸣地块包含一定比例的商业，宅地部分实际楼面价达5万/平米以上，依然是最高价的记录保持者。
地块航拍图
地块周边土地、新房市场
2、城东新城地块：能否到最高限价存疑
此次出让的城东新城地块位于彭埠单元，楼面起拍价21409元/平米，最高限价36395元/平米。
这一价格无论与年初的三湘印象地块，还是与8月份的越秀相比，价格均已经超出。
虽然2016年底，世茂&厦门国贸在板块内的拿地楼面价已达3.6万元/㎡。但该宗地块属性与世茂&厦门国贸地块相比，世茂&厦门国贸三面环水，属性更为优质。
周边可参考的楼盘为万科·中央公园4.0万元/㎡（高层精装），如果彭埠地块拍到上限价格，则保本房价为5.3万元/㎡（毛坯），明显高于当前房价水平，因此能否拍到最高限价，将存疑。
但考虑周边总体去化速度较快，竞争压力不大。因此，如果开发商对板块预期较高，也有可能会突破限价。
彭埠地块参照系情况表
地块周边土地、新房市场
3、长睦和运河新城：两宗地块均具备鲜明的参照系和板块的轿夫色彩
如果不出意外，明天，长睦和运河新城两宗地块将无一例外突破最高限价，并进入自持的竞拍阶段。
对于这两宗地块周边，卓越和金科都是新拿地不久，这两家公司，将不仅仅是板块最有力的竞争者，也将是轿夫和守门员。
长睦、运河新城两宗地块参照系情况表
长睦地块，楼面起价8340元/平米，上限楼面价14178元/平米；与卓越于2017年7月份竞得的地块相比，上限价格只高出了82元/平米。所以最后价格与卓越价格相近，在情理之中。
对标卓越长睦项目，两宗地块都位于绕城高速东北侧，但此次出让的地块距离地铁站更近（距离规划地铁3号线天丰站约700米）。
当然，限房价是长睦板块目前的最大风险：如果长睦宅地达到上限楼面价为14178元/㎡，对应的保本售价是23300元/㎡（毛坯），将大幅超出周边新房均价。据好房研究院调查，位于长睦板块的新城龙湖•湾上风华，其高层售价为19000元/㎡（毛坯），新城•红郡的高层售价16000元/㎡（毛坯）。
地块周边土地、新房市场
地块航拍图
能与之对标的则是金科刚刚于9月4日竞得地块，达到上限楼面价18935元/㎡，自持比例面积15%。
此次即将出让的地块起价11094元/平米，上限价格18860元/平米，略低于金科地块。但两宗地块位置毗邻，且相比金科地块，该宗地块距离铁路线更远。
不足的之处，金科地块更具规模优势，形状更为规整，而这次新出让地块南面有热电厂大烟囱影响，该项目的出让还可能给金科地块带来遮住大烟囱的利好效应。
地块位置图
地块航拍图
地块周边土地、新房市场
4、三墩北17亩宅地：小而美
三墩北单元B-R21-11地块，是本次出让的五宗宅地中，面积最小的一宗，但值得关注的是，该宗地块是板块内属性非常优质的地块。根据板块规划图，该宗地块毗邻公园，直面正在建设中的紫金明珠公园。
地块航拍图
三墩北地块参照系情况表
此次出让的地块起拍价11550元/平米，上限楼面价19635元/平米，虽然比金辉建发地块高出了1147元/平米，但达到溢价上限将是大概率事件：
对标2017年5月24号金辉、建发联合竞得的项目，成交楼面价为18488元/㎡，自持比例32%，而且须现房销售，该宗地块即便达到最高限价，成本依然比金辉、建发地块低得多。
但地块面积仅17亩，建筑面积3.3万方，自持比例预计不会太高。若自持比例太高，将大幅增加项目的操盘难度。
地块周边土地、新房市场
明天的出让会将如何上演，五宗宅地之外，三宗商业用地是否也将同样热？
好地研究院将对出让会进行直播，敬请关注！
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