地产也没必要看，碰都不碰。
再说说万科吧。万科目前8.84元，市值1055亿。怎么估值？
一、H股6.67港币，折人民币6.02元。A股比H股贵47%。AH溢价一般都是40%多，还算正常。但考虑到分红税差异，价差25-30%左右比较合理。所以，A股可能贵了。
二、基础知识
首先，你得明白，地产的销售与结算不是同步的。今年销售的房子，预售款100亿，很可能明年才能结算，才变成年报上的营收业绩。
其次，你得明白，地产的商业模式是什么？本质上是赚赔两块：
1、买地开发到销售完成，有时需要6个月-3年，以前是6个月，现在去化慢了，甚至可能是3年左右。所以，会有地价的损益。
可能买贵了，赔。可能买便宜了，大赚，2021年之前的十几年，以大赚为主。
换言之，不是地产公司牛，只是大势好，买地后享受了时代红利。以后很难了。
2、靠品质、品牌、高效运营与营销，项目管理与操盘很牛，获得溢价。
比方说，隔壁楼盘卖1万元，你能卖1.1万元，还比它好卖，因为你品质好、户型与园林设计好、品牌可信、成本控制好、销售搞得好，等等。
这一块才是真正的地产公司价值所在。
回到万科。
万科有一阵子从公开拍卖拿地不多，觉得地贵，所以有一部分是走合作开发之路，用自己的品牌、运营团队，跟有土地的地头蛇合作，一起开发、销售、分钱，毕竟万科是国内地产的优秀品牌，客户比较认可。它现在报表1.4万亿资产，但其它应收、其它应付都很多，前者2600亿出头，后者1500亿多。我很难判断合作项目情况。
三、财务
半年报亏99亿。营收1428亿。全年应该能有2500-3000亿左右营收。我半年前在微博说过这个预测，因为这玩意是去年的销售，今年结算而已，不是今年的销售。
2023 年万科实现合同销售面积 2,466.0 万平方米，合同销售金额 3,761.2 亿元。这些合同销售，多数会在2024年结算。
为什么亏损这么多？
1、毛利率低。因为去年开始，市场不好，售价不行了。毛利率只有8.1%多。
以前万科都是30-35%左右毛利率的。赚钱到连他们自己都害怕，印象中说过，最好毛利率不要超过3成，哈哈。不知道大家还没有印象。
题外话，民生银行前前前董事长也说过，民生银行太赚钱，赚钱到他都有点不好意思。然后。。。啦一声，摔到了地板上，摔了十年还没爬起来。
2、结算收入减少，导致费用比上升。
去年上半年营收是2009亿，今年只有1428亿，同比减少近29%。但三项费用没什么明显减少。
销售费用：46.5亿变成41亿。-10%出头。————可以理解，不好卖，只能多使力
管理费用：33亿变成近31亿。-6%出头。
财务费用：24亿变成22亿。-10%不到。————可以理解。因为地产不好，能借到钱就非常不容易了，利率不是问题。
如果我是万科股东，我会非常不高兴。管理费用能不能有相应减少？
应该大幅降薪，33亿变成23亿才对。
3、最大的原因是，市场不好，得对存货计提跌价，这类损失大。
资产处置收益：-25.46亿，资产减值损失20.11亿，信用减值损失20.97亿。三个合计损失66亿多。
这三项损失会不会还有？今年下半年可能还有。如果明年地产继续下行，就还会有。如果市场企稳，价格不跌了，销售回升，应该就没了。
四、怎么判断市场？
我觉得地产不会反转，整体能企稳、部分城市能反弹就是万幸。
五、基于这个不会反转、只可能企稳的假设，预测未来两年业绩。
明年：2000亿营收。2024 年 1-8 月，累计实现合同销售金额 1637.8 亿元。今年的合同销售，会构成明年结算营收的主体。毛利率8%。营业税与三项费用：200亿。减值损失与资产处置损益0，投资收益与少数股东损益合并后0，全年扣非的归母净利润-40亿元。
后年：估计营收反弹有限，原因很简单，去年下半年到今年，万科资金太紧张，生死存于一线，所以拿地太少。目前不好预测业绩。如果房价没有明显反弹，大概率不会赚多少钱。当然，目前中央表态要让房价企稳，万科应该是得救了，银行、深铁会给它一些支持。
2023年上半年共获取16宗开发项目，全口径拿地金额467.8亿元。年报没找到全年拿地数据。据澎湃新闻统计，万科2023年累计新增开发项目40个，合计支付权益地价530.35亿元。假设全年是600-700亿地价款，很难支撑一年1500亿营收。
2024年上半年，万科仅新增6个开发项目。7-9月我查到的（不完全统计），有新增两个项目。一个是杭州，合作拿。一个是广州，拍卖拿了少数股东股权。
按目前这个进度，2025-26年万科只能加大合作开发力度，否则缺米下锅。要维持2000亿营收不容易。合作开发，利润大头可能不在万科，相当于代建、代运营而已。
六、估值
6204亿存货，已建好、在建、拟建大约是1：4：1。前二者扣减合同负债2769亿元后大约是2400亿元，可能有减值风险。全国楼市高点下跌大约是2-4成左右，如果当时拿地做的预算是20%，项目赔钱概率很大，应该有跌价准备。目前已有大约1.4%跌价准备。2024年上半年计提了19亿跌价准备，占比还很小。
预付款项638.7亿（主要是旧改土地款）应该不用减值。
其他应收款2625亿中有1581亿元是合作方经营往来款，这个我没把握，金额太大，项目太多。也许一些合作方会破产、赖账？账龄3年以上的，有804亿元。其他应收款目前的坏账准备才42.9亿元。
从谨慎的角度，按我自己想法来判断，存货需要多计提跌价准备200亿、其它应收款需要增加坏账准备200亿。扣除少数股东权益后的归母权益可能减250亿元。今年就洗澡干净得了。这样明年、后年的净利润好看一些。但万科可能不敢这么搞，会影响当期报表利润比较多。
2026年以后假设市场价格回升，开发商利润回归社会平均值，ROE回到5-8%左右。全国新房一年销售面积6-8亿平米，万科在2027年回到占3-4%全口径市场份额。我们预计2027年它业绩可能会有100-150亿元左右。届时，如果只能现款售楼为主，地产商的杠杆会大幅减少。
由于市场没有成长性（新房开发量没法增长、房价没法增长），负债率高（目前73%，扣除预售现金合同负债后，大约是66%），我估计不敢大手笔分红，派息率在27-28年应该都不会高于30%，估值应该是在8倍PE左右，分红收益率大约是4%左右。
3年折现，假设每年8%，目前估值大约是630-950亿元。
市场不会按我说的走。所以这个只是我个人的胡扯，不代表投资建议。
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一、H股6.67港币，折人民币6.02元。A股比H股贵47%。AH溢价一般都是40%多，还算正常。但考虑到分红税差异，价差25-30%左右比较合理。所以，A股可能贵了。
二、基础知识
首先，你得明白，地产的销售与结算不是同步的。今年销售的房子，预售款100亿，很可能明年才能结算，才变成年报上的营收业绩。
其次，你得明白，地产的商业模式是什么？本质上是赚赔两块：
1、买地开发到销售完成，有时需要6个月-3年，以前是6个月，现在去化慢了，甚至可能是3年左右。所以，会有地价的损益。
可能买贵了，赔。可能买便宜了，大赚，2021年之前的十几年，以大赚为主。
换言之，不是地产公司牛，只是大势好，买地后享受了时代红利。以后很难了。
2、靠品质、品牌、高效运营与营销，项目管理与操盘很牛，获得溢价。
比方说，隔壁楼盘卖1万元，你能卖1.1万元，还比它好卖，因为你品质好、户型与园林设计好、品牌可信、成本控制好、销售搞得好，等等。
这一块才是真正的地产公司价值所在。
回到万科。
万科有一阵子从公开拍卖拿地不多，觉得地贵，所以有一部分是走合作开发之路，用自己的品牌、运营团队，跟有土地的地头蛇合作，一起开发、销售、分钱，毕竟万科是国内地产的优秀品牌，客户比较认可。它现在报表1.4万亿资产，但其它应收、其它应付都很多，前者2600亿出头，后者1500亿多。我很难判断合作项目情况。
三、财务
半年报亏99亿。营收1428亿。全年应该能有2500-3000亿左右营收。我半年前在微博说过这个预测，因为这玩意是去年的销售，今年结算而已，不是今年的销售。
2023 年万科实现合同销售面积 2,466.0 万平方米，合同销售金额 3,761.2 亿元。这些合同销售，多数会在2024年结算。
为什么亏损这么多？
1、毛利率低。因为去年开始，市场不好，售价不行了。毛利率只有8.1%多。
以前万科都是30-35%左右毛利率的。赚钱到连他们自己都害怕，印象中说过，最好毛利率不要超过3成，哈哈。不知道大家还没有印象。
题外话，民生银行前前前董事长也说过，民生银行太赚钱，赚钱到他都有点不好意思。然后。。。啦一声，摔到了地板上，摔了十年还没爬起来。
2、结算收入减少，导致费用比上升。
去年上半年营收是2009亿，今年只有1428亿，同比减少近29%。但三项费用没什么明显减少。
销售费用：46.5亿变成41亿。-10%出头。————可以理解，不好卖，只能多使力
管理费用：33亿变成近31亿。-6%出头。
财务费用：24亿变成22亿。-10%不到。————可以理解。因为地产不好，能借到钱就非常不容易了，利率不是问题。
如果我是万科股东，我会非常不高兴。管理费用能不能有相应减少？
应该大幅降薪，33亿变成23亿才对。
3、最大的原因是，市场不好，得对存货计提跌价，这类损失大。
资产处置收益：-25.46亿，资产减值损失20.11亿，信用减值损失20.97亿。三个合计损失66亿多。
这三项损失会不会还有？今年下半年可能还有。如果明年地产继续下行，就还会有。如果市场企稳，价格不跌了，销售回升，应该就没了。
四、怎么判断市场？
我觉得地产不会反转，整体能企稳、部分城市能反弹就是万幸。
五、基于这个不会反转、只可能企稳的假设，预测未来两年业绩。
明年：2000亿营收。2024 年 1-8 月，累计实现合同销售金额 1637.8 亿元。今年的合同销售，会构成明年结算营收的主体。毛利率8%。营业税与三项费用：200亿。减值损失与资产处置损益0，投资收益与少数股东损益合并后0，全年扣非的归母净利润-40亿元。
后年：估计营收反弹有限，原因很简单，去年下半年到今年，万科资金太紧张，生死存于一线，所以拿地太少。目前不好预测业绩。如果房价没有明显反弹，大概率不会赚多少钱。当然，目前中央表态要让房价企稳，万科应该是得救了，银行、深铁会给它一些支持。
2023年上半年共获取16宗开发项目，全口径拿地金额467.8亿元。年报没找到全年拿地数据。据澎湃新闻统计，万科2023年累计新增开发项目40个，合计支付权益地价530.35亿元。假设全年是600-700亿地价款，很难支撑一年1500亿营收。
2024年上半年，万科仅新增6个开发项目。7-9月我查到的（不完全统计），有新增两个项目。一个是杭州，合作拿。一个是广州，拍卖拿了少数股东股权。
按目前这个进度，2025-26年万科只能加大合作开发力度，否则缺米下锅。要维持2000亿营收不容易。合作开发，利润大头可能不在万科，相当于代建、代运营而已。
六、估值
6204亿存货，已建好、在建、拟建大约是1：4：1。前二者扣减合同负债2769亿元后大约是2400亿元，可能有减值风险。全国楼市高点下跌大约是2-4成左右，如果当时拿地做的预算是20%，项目赔钱概率很大，应该有跌价准备。目前已有大约1.4%跌价准备。2024年上半年计提了19亿跌价准备，占比还很小。
预付款项638.7亿（主要是旧改土地款）应该不用减值。
其他应收款2625亿中有1581亿元是合作方经营往来款，这个我没把握，金额太大，项目太多。也许一些合作方会破产、赖账？账龄3年以上的，有804亿元。其他应收款目前的坏账准备才42.9亿元。
从谨慎的角度，按我自己想法来判断，存货需要多计提跌价准备200亿、其它应收款需要增加坏账准备200亿。扣除少数股东权益后的归母权益可能减250亿元。今年就洗澡干净得了。这样明年、后年的净利润好看一些。但万科可能不敢这么搞，会影响当期报表利润比较多。
2026年以后假设市场价格回升，开发商利润回归社会平均值，ROE回到5-8%左右。全国新房一年销售面积6-8亿平米，万科在2027年回到占3-4%全口径市场份额。我们预计2027年它业绩可能会有100-150亿元左右。届时，如果只能现款售楼为主，地产商的杠杆会大幅减少。
由于市场没有成长性（新房开发量没法增长、房价没法增长），负债率高（目前73%，扣除预售现金合同负债后，大约是66%），我估计不敢大手笔分红，派息率在27-28年应该都不会高于30%，估值应该是在8倍PE左右，分红收益率大约是4%左右。
3年折现，假设每年8%，目前估值大约是630-950亿元。
市场不会按我说的走。所以这个只是我个人的胡扯，不代表投资建议。
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