大家好，我是海马小姐，这篇是子木老师的广告。
看了子木老师之前写的《关于子木接广告的通知》，自认为完全符合广告的条件。
-
不伤害大家的感情
-
自认为调性挺高、靠谱
-
赞助子木老师给大家发红包
介绍下我自己的公众号——
海马小姐（id：ladyhaima）
。
我主要关注海外投资领域，海外的房地产市场是其中重要的一块。
子木老师也常常会聊一些海外市场的房产，主要在宏观的大层面上。
我的角度，宏观微观都有涉及，
更多是从实际投资的方向上考虑
。
大家可能觉得海外投资离自己比较遥远，门槛高。
我的概念里，海外投资分两类：
- 投资发达国家，主要目的是财富保值。
发达国家经济稳定、法治健全完善，一旦遭遇大的危机，发达国家的资产抗风险的能力会更强。
- 投资发展中国家，主要目的是财富增值。
相比欧美澳加，这些东南亚国家的房产，单价总价都低，升值快
（对应的，当然风险也大）
。
我想做的，就是在把握风险的前提下，寻找最佳的投资机会。
过去一年，几个热门的东南亚国家，泰国、越南、柬埔寨、马来西亚，我都走了一遍。
人们把这些地区比作几十年前的中国，我觉得有道理。
基本面上，虽然东南亚各个国家总体发展水平不一，但总体上，都有些共同的特征：
经济高速增长，一线城市人口持续流入，年轻人口多，老年人少。
2018年，个人认为，在大环境上，东南亚并不会有很大的变化，还将处在经济持续增长的阶段。
对于房产买卖来说，总体都还算是红利期。
具体分享一些关于东南亚房地产的看法：
泰国：
泰国这几年在国内炒得着实火热。
很多都是去过之后很喜欢这个国家，就想买个房子，
一来投资，二来以后要想去泰国旅游、长居，也有个落脚的地方。
2017年，曼谷的涨幅不如前几年，有些区位还略有下降。
整体来看，曼谷的房价经历了前几年快速上涨之后，已经达到了一个比较高的位置，3万作为临界点，3万以下的房子，难买到很好区位了。
但一些有潜力的地方还是可以考虑的，未来的升值空间还比较大。
再一个，2017年末中泰铁路正式开工，对泰国房价，甚至泰国经济来说，都是个利好。
前几年在泰国买房，是可以向当地的中资银行贷款的，但外汇管制加强之后，就停止了。
目前买期房可以分期付款。
总体，现阶段，曼谷的房地产市场，还算是非常活跃的，租金收益也比较可观，在整个东南亚区域，算相对稳定的市场，但未来几年，房价的增速可能稍缓。
泰国的其它几个旅游城市，普吉岛和芭提雅目前还在低位，可以关注一下旅游地产。
越南：
越南是东南亚人口红利最大的国家，人口基数大，人口结构完美，过去几十年，经济开挂。
公寓的价格也是一路上涨，目前差不多2500美金左右/平米，和它的经济水平比起来，这个价格已经非常高了，泡沫肯定是有的。
可，它仍旧有继续上涨的条件。
毕竟，越南的经济还在一路狂奔，而且年轻人多，在未来会持续形成刚需。
外国人越南买房不能贷款，期房可以分期。
租金回报率差不多在7%左右。
柬埔寨：
柬埔寨的状态和越南相似，年轻人多，经济高速增长，
不过，柬埔寨有一个越南没有的优势——流通美元。
买房子也是美元交易，因而汇率风险小很多，毕竟美元是硬通货。
和胡志明市一样，柬埔寨首都金边的公寓房价，和它的经济水平比起来，也很高，差不多2000美金/平米。
金边的公寓市场主要由外国人支撑，一方面当地数量庞大的常驻外籍人口（14万人），另一方面是外籍投资者。
租金回报率上，一般在7%，高的可以达到10%。
2018年，柬埔寨大选，对房价来说可能是一个节点，之前因为担心政局不稳定的观望人群可能会陆续进场进场，或迎来新一轮上涨。
和越南的政策不同，外国人可以在柬埔寨贷款，但贷款利率高达9%-10%，所以一般不建议贷款。
对于越南和柬埔寨来说，有点类似前些年的中国，人民对高房价叫苦不迭，政府嘴上说要调控要调控，但实际上，并没有什么作为。
总体，这两个国家房价已经处于比较高的位置，但不论从经济发展，还是人口结构来看，都还有大涨的潜力，属于高风险，高收益的投资。
马来西亚：
年初刚刚去过马来西亚。
马来西亚的人均GDP比泰国高，但吉隆坡的房价却比曼谷低不少。
中心地段的房价不过3-4万人民币/平米，稍远一些的地方，不到2万人民币/平米的房子也不少，这个角度看上涨的空间还很大，
但另一方面，在控制房价方面，马来西亚政府还是比较尽力的，一定程度上也限制了上涨的空间。
政府对外国人买房的要求是，必须购置100万马币（约162万人民币）以上的房产，所以总价也不算低，且不能贷款。
出租回报率上，纯收益在5%左右，不算太高，而且空置风险略高，持有成本相对于其它几个东南亚国家来说相对高。
虽然马来西亚的房产市场在国内很火热，但总体，我不是很看好马来西亚的房地产市场。
