最近，投资圈刮起了
一刀流（A8）
的旋风。
通过高杠杆，深圳首房首贷、做到千万级价位的资产。
杠杆越高，金融角度的风险越大。
没有两年月供支撑，投资者很容易垮在资金流断裂上。
这两年来，我一直比较关注深圳豪宅。
想研究，
单个房票，能得到的最高投资净值回报是多少
。
房价越高，选筹越难，掉坑越易
。CEO豪宅，套死一群富豪的事不少。比如华侨城天麓，nnn年前就几千万的房子，现在硬是亏空一两千万大甩卖也接盘者少。
但是，如果选对了。人生富贵又似垂手可得。
就如几个月前，我去了一趟香蜜湖1号。在这个深圳中心区里的顶豪，10年下来，很多人通过一套大户型、净资产增值了4000万-上亿。
香蜜湖1号和水榭花都，基本上当年开盘2万左右，现在报价中位数12万左右。平均一平米实涨10万。从200平到600平，从大平面到别墅，普遍几千万的净资产增值是有的。甚至很多业主都很震惊人生最大的财富竟然是脚下这买来自住了7、8年的房子。
所以，我一边友情提醒，准备一刀流A8的年轻人，
小心现金流的陷阱
。
一边趴起了数据，去追溯深圳豪宅涨价的痕迹。
一趴之下，才把深圳主流豪宅的面纱揭开干净：
原来，这一轮，豪宅涨1倍，就算多的了。
如果，把2015以来，这一波行情，分为
上、中、下三个阶段
。
那么，
主流楼盘
，通过三阶段下来的领涨、补涨轮动，
基本涨幅都在1倍左右。
比如，前海、宝中，是
第一阶段
就在飙涨的，投资回报效率最高是2014-2015年，妥妥的1倍甚至有多到手。
第二阶段
狂飙、至今（
第三阶段
）仍在惯性攀升的，是龙岗中心区、龙华。普遍也是增值1倍再可能略多点。
而罗湖、布吉，属
于第二阶段
补涨的，但涨到现在就已经平缓了，价格趋于稳定和合理。
第三阶段
，学位或8号线，带动莲塘、沙头角、布心补涨，把第一阶段落后与西部的涨幅给补上了。
中小户型刚需盘
（新盘、次新盘、学位盘），在2014-2017年这轮行情里，涨幅优秀的在
1-1.5
倍。
一些老城区、边缘地带、非宜居楼盘，涨幅在
0.3-0.8倍
，帮行情垫了个低。
而我们的豪宅呢？
翻到2015年1-4月份数据，
香蜜湖、深圳湾、高新南、红树湾、后海、华侨城
，主流涨幅也是
1倍
左右。
个别低于1倍
。
嗯，
豪宅其实没刚需涨得快
。
只是，
涨幅让人跺脚
：
1000+万
的涨幅，这是企业主管
20年
也攒不下来的啊。
香蜜湖
，涨幅最大的是东海花园、翠海花园。大概从4万8，涨到10万。
深圳湾
，三湘海尚，大概从6、7万，涨到12万。太古城，从5万多，涨到11万。
其他豪宅区域主流（明星）楼盘，涨幅比率都接近，就不一一列举了。
深圳，
罗湖的豪宅也在第二、第三阶段补涨厉害
：
合正荣悦，从4万多、涨到8万；
百仕达东郡，从4万涨到8万；
金翠园，从4万涨到8万。
这一轮，很多人身家妥妥的增加了500+万。
于是，顺手，我也
趴了下近期市场最飚的A8一刀流
：
并且做了个投资收益与风险的分析
：
客观比了深圳一些楼盘价格历史。深圳
华侨城、深圳湾
这种豪宅，其实这次也就涨幅1倍。而
振业城、中海康城
这种这轮也是涨幅1倍左右。部分
主流刚需居家盘
涨幅是1.2-1.5倍左右。而多数市内
非品质楼盘的顶复和大面积低单价
的涨幅是0.35-0.6倍左右。
香蜜湖、深圳湾这种
高价豪宅几乎都不能gpgd
。很多
主流区域较品质的盘不能gpgd
。但是
低单价的多数能gpgd
。
以下数据皆为
概算
、不是
精算
，投资选盘时，要盘源和楼盘和金融贷款额度和利率进行精算。
-
能较大程度gpgd
，涨幅1倍左右的振业城、中城康桥，gpgd的单位资金回报率是【10】。不gpgd的单位资金回报率是【3】。出租和租金回报
中
。销售速度
中下
。加转按操作性
中
。这种盘
很少
。
-
能中等程度gpgd
，增值幅度较好的如
1.5倍
。gpgd单位资金回报率是【9】。不gpgd的单位资金回报是【5】。出租和租金回报
中
。销售速度
快
。加转按操作性
强
。这种盘
非常少
。
-
能较大程度gpgd
，增值幅度低的普通大面积盘，假设如彩虹新都，涨幅是
0.6倍
，则gpgd的单位资金回报率是【6】。不gpgd的单位资金回报率是【2】。出租和租金回报
低
。销售速度
非常低
。加转按操作性
差
。这种盘
比较
少
。
-
不能gpgd的高成长刚需盘
，最多的涨幅是
1.8倍
。单位资金回报率是【6】。出租和租金回报
中
。销售速度
高
。加转按性
强
。这种盘
非常少
。
-
不能gpgd的主流高成长潜力物业
，涨幅可能是
1.2-1.5倍
（假设如今年3-5百万的新盘），单位资金回报率是【4-5】。出租和租金回报
中
。销售速度
高
。加转按性
强
。这种盘
比较多
。
-
不能gpgd的豪宅和品质刚需盘
，平均涨幅
1倍
左右，则资金回报率是【3】。出租和租金回报
中上
。豪宅销售速度
中下
。品质刚需盘销售速度
快
。两者的加转按操作性
强
。这种盘
比较多
。
总结就是
：
-
gpgd总是
能提升资金的回报率
-
单价高的盘
，是不能gpgd的
-
单价低的盘
，能gpgd的可能性比较大
-
最理想是
，增长幅度能追上大势、同时又能最大幅度gpgd的。但是这样的盘很少。但有。
-
最安全的是
，增长幅度优秀、又能适当gpgd的。这种盘有，也是非常少。
-
品质不好、低单价的、能gpgd的
，资金回报是不错的；但是在金融属性、销售速度上（安全性）不会很好。这种盘有。
-
品质好的刚需盘的、增长潜力大的
，但是不能gpgd的，单位资金回报并不最优；但在安全性、金融属性、销售速度方面比较好。这种盘比较多。
-
品质、销售、增长都不大好
，又不能gpgd的，无论什么角度看，都不是太理想的投资标的。这种盘比较多。
分析之后，还发了个朋友圈。
即刻，一位
豪宅投资者
，就马上微信我：
首长，我买的蛇口豪宅别墅，涨了1.5倍。
我：具体涨幅多少？
答：7000万-2700万=
4300
万
好吧，我本来想放弃这篇文章的写作：
因为豪宅普遍涨幅也是1倍，甚至略弱于主流刚需楼盘，所以一刀流A8.5并不广泛的存在。
结果，
一刀A8.5送上门来
，让我继续了这篇文章的写作。
文尾彩蛋，稳健投资建议：
1.
你可以高杠杆
，但必须有
高保障性的现金流
2.你可以
高杠杆
，但
资金成本不能太大
、否则纯利并不高
3.高杠杆，
单位资金的投资回报
才容易更大；但是金融与转手的风险性更大
4.正常杠杆，选择主流片区、主流楼盘，一个完整周期下来，
涨幅比率都会跟上大势
5.
资金多（真正的壕）
，单个房票回报效率来说，当然购
买主流豪宅回报最合理
6.普通人，选择
主流宜居刚需楼盘、带学位概念，最容易获得合理回报
7.
偏门、冷门
，除非高杠杆+高租金，否则
容易滑铁卢
【
通知
】
下周末（2017.8.27），爱Home置业大讲座。
从美国看深圳楼市是否有的天花板。
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