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小白读财
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摘要：内房股在香港受到炒作，告诉我们当前房地产市场也许并不冷！
来源：综合整理自华尔街见闻、国金地产研究小组、财经韬略（tttmoney8）韬略哥
一、房地产风暴席卷香港：恒大一度猛涨11%！
今天（3月13日），香港股市出现令人瞠目结舌的一幕：内地房地产股“揭竿而起”，大幅上涨！
内房股大涨，为领涨板块。中国恒大收涨9.86%。富力地产涨8.91%。碧桂园涨5.14%。融创中国涨4.17%。
中国恒大盘中涨幅一度高至11%，按照6.95港元计算，中国恒大总市值盘中触及952.4亿港元，接近2015年5月5日创下的1200亿港元左右的历史最高值。
二、为什么？
中国恒大股价走高或主要受引入恒大地产引入300亿元战略投资的利好消息影响。该公司3月11日发布公告称，就附属恒大地产引入300亿元人民币战略投资事项，公司将以进一步公告形式披露达致履约承诺项下恒大地产于2017年、 2018年及2019年三个财政年度的履约弥偿保证承诺的基准及假设。
此外，媒体称万科将于本月24日举行董事会会议，或在3月27日前迎来新一届董事会选举。媒体引述接近前海人寿的人士称，宝能系希望参与万科本次董事会换届选举。而持股14.07%的恒大为万科第三大股东。
中国央行行长周小川10日表示，房贷的增长有助于三四线城市去库存，负面作用是会使一二线城市房价上升。
另据香港经济日报报道，市场原忧虑“房产税”，但两会期间并没有安排相关立法事项。摩根大通指出，做法令其确信政策支持楼市，加上现时土地成交已回落，库存风险减弱。
国金地产研究小组分析师胡华如/贾翔夫认为，内房股上涨有基本面支撑，涨幅靠前的个股并非中海、华润，而是雅居乐、碧桂园。那么，基本面超预期的逻辑在哪儿？
成交数据不是真实的，是被政府控制和监督的，去年十月以来，百城价格指数被禁发布，天津、成都、合肥、长沙、石家庄等城市的新房销量数据很快缺失了，后来大家发现三四线城市销售表现好，上市公司的销售数据更是大超预期，现在大家在慢慢认同三四线会超预期，对一二线还比较谨慎。
我们的看法是，基本面就没变差过，大家看到的新房销量和二手房成交（比如深圳）均有着明显的政府干预，并不能被看作市场表现很差。实际上，三四线城市依然要一分为二来看，都市圈内（我们看好七个，分别是京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、海西，辽中南我们还不确定）库存持续下降的、有比价效应的、价值重估有支撑的三四线我们看好，而且持续看好。对于现在调控严厉的16个一二线城市，我们当然看好，没有变差过，我们在后面会慢慢发现布局这些城市的公司销售额会持续超预期，对于调控压力不太大的重点二三线城市（比如重庆、南昌、石家庄、长沙、东莞、珠海等）市场预期较为一致，都比较看好，这些城市有可能会因为价格上涨压制不住引发调控，但调控很难在构成利空。
三、楼市惊现“新逻辑”，很多人完全没看懂！
“两会时间”已经过去了三分之二，会上向楼市传递的信号，估计出乎很多人的意料。这些信号，构成了2017年楼市的新逻辑！
对于2017年的楼市逻辑，很多人没有看懂或者没有想到，包括大名鼎鼎的海通证券首席经济学家姜超，以及在两个月之前英年早逝的“周期天王”周金涛。
“两会”期间，关于楼市比较著名的发言有：
1、银监会主席郭树清对于房贷问题表态说：“居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。”
银监会副主席王兆星表示：房地产市场对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长都有很大的贡献。所以，从银行角度来说，我们更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。
2、对于房贷问题，央行周小川行长表示：总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。
关于“杠杆率”的优化问题，副行长易纲是这样说的：我国的杠杆率总体不是特别高。从结构看，住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高，但是企业部门，就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看，是比较高的。
3、关于房地产税，全国人大新闻发言人傅莹透露：2017年，房地产税草案不会提交全国人大审议。
4、国土部部长姜大明在回应“70年住宅土地使用权到期后的续期问题”时说，：“我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。”
他还表示：房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
5、住建部长陈政高则表示，自己对中国的房地产市场充满了信心。“判断一个趋势、一个走势应该看基本条件，要看基本面，而经济发展的基本面和房地产市场紧密相关。”中国经济长期向好的基本面没有改变，这个基本面和房地产市场紧密相关，只要这个基本面不改变，房地产市场就不会改变。
央行掌握着货币政策，银监会控制着信贷政策，人大影响着房地产税立法进程，国土部掌管土地供应，住建部则掌管住房政策、房地产市场监管，可以说，这是最能影响中国楼市的5大部门。
这5大部门在两会期间传递的信号如果概括起来就是：重申了中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本思路，传递了一定程度的市场监管、调控信号，但更多地正面评价了房地产行业的作用，对市场呵护有加。
回过头来看地方政府的政策，也基本上采取了“挤牙膏式调控”：政策逐步出台，力度一点点地加，而不是疾风暴雨式的。其结果是，土地市场仍然火爆，部分城市房价继续上涨。
中原地产研究中心统计显示，2017年1月至2月，全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿元，同比2016年1月至2月2624.5亿元的土地出让金额上涨了73%。从全国范围来看，武汉、合肥、南京等13个城市今年前两个月土地出让金规模已超过百亿。
在北京、环北京地区，以及成都、青岛等地，房价依然在上涨。
楼市2017年的“逻辑新变化”，有助于改变香港股市上对内房股的估值。
结语：内房股在香港受到炒作，告诉我们当前房地产市场也许并不冷！
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