来源 : 财经内参（ID:mofzpy）综合金融街小邪女、樱桃小房子（ID：cherryhouse2017）、华夏时报、财经三分钟，财经头版，说钱

房子一直是大家最关心的民生问题，一有楼市的风吹草动，市场就草木皆兵。

近日，各大网站被《北京房价下跌20%》的消息刷屏，大家都惊呆了，一时间房价要跌，泡沫要破的声音此起彼伏。

北京房价真的下跌20%吗？是个案还是趋势？真相到底是什么？

北京房价被爆下跌20%

近日，根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，二手房成交均价环比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

20%的跌幅到底有多高？不妨来看看房产中介相关人员怎么说。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出，伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”，因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。

2013年年底房价开始下跌，到2014年年底，经历了一整年也就下跌了15%左右，这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。

2008年、2011年两轮调控，房价确实有出现“腰斩”的，但也是在6-9个月以后了，调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势？

事实曝光：房价下跌20%仅仅是个例

于是我去做了一个小调查。

➤先从“跌幅最大”的亦庄开发区下手，我选了该区域内的5个小区的成交数据，做一下比较。

（数据来源：链家网）

从5个小区均价上看，只有2个出现了小幅度下跌，富源里的跌幅最多不过2.5%，其余3个小区只能说增幅有所趋缓，但并没有出现均价下跌的情况。

当然，拎出来单个房源的价格进行比价，的确存在着成交价格下降的情况。

比如，我就发现了金色漫香林二期的2室1厅89平左右的房子，3月成交时还是6万5一平，总价583万，到了4月成交时，单价降到了5万8，总价525万，单价下降了10%。成交周期也从3月时的14天，延长到了4月的28天。

看来对于有些房主来说的确房子不好出手了，报价也不敢乱涨了。

➤再看看通州的情况，单个房源的降价情况更常见一些。

比如DBC加州小镇，90平左右的2室1厅，3月末的成交价是538万，单价5万8，5月初一个面积稍大的房源成交价只有510万，单价5万2，下降了10.96%。

京贸国际城西区，70多平的2室1厅，2月末537.5万成交，4月末成交价只有455万，单价跌了8.16%。

不过也有例外，运河湾64平的一居室，3月初卖420万，4月末卖455万，单价还是上涨8.3%。

二手房是个一对一的买卖，成交价存在很大的随机性，单一的房子降价了，并不一定代表整体房价都在下跌。

也就是说，目前房价确实存在小幅微跌，但20%的跌幅是个案，不足为奇，更不足为据。所以，当前形势下，房价要下跌了，似乎是不成立的。

不知道我爱我家研究院的数据样本从何而来，要说通州和亦庄房价直跌20%，在当下来说完全是子虚乌有 。 

不过，在这轮由北京领跑，全国响应的房地产调控政策之下，降温效果还是很明显的，至少现在跟朋友见面吃饭，大家谈论的话题不全是房子了。

真相远比你想象的残酷：我为什么不看好房价跌？

北京房价即使没有下跌20%，但也有松动的迹象。这是一个振奋人心的消息。

但我想说大家还是别高兴得太早。短期来看，我非常相信政府的实力，房价很大概率会跌，但跌完之后呢？又是一波更强劲的上涨，而且屡试不爽。

1、城市化空间仍然很大

事实上，樱桃小房子（ID：cherryhouse2017）发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”的观点是有一点道理的。

文章中有一个观点我们抽离出来看下：

2016年中国真实的城镇化率为41%，在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段，按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。

 

姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何，按照贾康的逻辑，还有30%可涨，至少还有一倍空间，这不是可以继续大干快上的节奏嘛，所以房价要继续涨涨涨。

这或许就可以解释严调控下，为什么地王依旧频现？

公众号金融街小邪女一文也指出，

镇江新地王出现！经过130余轮的竞拍，R1703地块最终被中海以成交楼面地价9450元/㎡摘得，溢价率达110%，成为镇江新地王。

 

同日，合肥取消土地拍卖限购，并降低房企拿地门槛。新政原文：经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任（扩大）会议批准，不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。同时，三县房价连创历史纪录，高达1.75万/㎡，合肥市区2万+/㎡更加普遍！

是的，不用怀疑，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道，“抢地潮”来了。

2、供给端上，土地供应仍然稀缺。

房企拿地热情居高不下的背后，是土地供应稀缺和一二线城市人口的居高不下的矛盾。

土地供应已连续两年下滑。今年，北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。《北京市2017年国有建设用地供应计划》称，今年北京计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷。

土地是两年开工，所以2015年和2016年连续两年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。数据显示，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。

二线城市同样如此，以合肥为例，2017年3月24日土拍结束之后，合肥市区连续2个月再未举行大型土拍。市区居住类（含商住）地块供应量也在骤减，整个4月，市区仅成交了1宗居住（人才公寓）用地，5月份市区居住类地块更是“0”供应。合肥市区6月仅推出了1宗28.1亩的“袖珍”居住类地块上市，可见供地依然十分稀缺。

土地供应稀缺，面粉（土地）在涨价，面包（房价）的涨价还会远吗？

一波房价的上涨潮或许正在路上。

3、在需求端上，城市人口还将继续飙升！

樱桃小房子（ID：cherryhouse2017）发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”有一段是关于楼市供求关系分析：

我们的房子够住吗？哪里够住？买都买不到，不对呀，为什么三年前降价都没人要，现在大家都在抢呢？人口流入太多了，大家都要买房。为啥三年前不买呢？现在不是限购了吗？限购没用的，只是限制了需求，不增加供给，房价还要暴涨！

这跟15年的股市很像，股价为什么涨呢？公司基本面有大幅改善吗？没有。中国经济腾飞了？一直很好啊。那为什么涨呢？资金牛杠杆牛政策牛大水牛，管他呢，无脑买入买了再说。到了7月份，股灾为什么来了？公司基本面有大幅恶化吗？没有。中国经济完蛋了？没有。那为什么跌呢？你瞎啊，去杠杆。去了三个月了呀之前没啥事，不是还有资金牛政策牛嘛，不是未来还会降准降息嘛？管他呢，卖了再说啊，现在都卖不掉，跌停板卖。

供求的关系就像15年的股市一样，不正常市场下，需求本身就是场泡沫，因为基本面根本没什么变化。供求规律是分析短期价格涨跌的主要因素，而经济规律的本质不在与供求，而是价格围绕价值上下波动，价值的分析更多的是看基本面。

 

人口流入太多了，大家都要买房。而有房的人，为啥还在买？其实就三个字：“还会涨”！这也许是全民预期最一致的一次，因为事实是“确实都在涨！”买了房子就赚钱，买哪的房子都赚钱，投资也太容易了，怎么跟当年的股市一个样呢。

供应端不增加，需求端还在蹭蹭蹭上涨，这样的背景下，房价怎么走就不言而喻了。公众号金融街小邪女对房价的比喻很恰当，这里借用一下：

体重与房价很像：

只要不长就已经很开心了，降是不指望了。

突然就长起来了，措手不及。

都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。

所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。

再长（涨）也想吃(买)，因为这是刚需… 

我为什么不看好房价跌，原因大致如此！

不过，当前楼市大招一招狠过一招，可以明确的是，至少短期内房价不仅不会涨，还很可能跌。

今天我在知乎回答的精彩提问是：“吴老师，非农疲软，6月美国会加息吗？如果加中国是否也加？如中国加息是否会成为压倒房市的最后稻草？如果这样黄金股会走出独立行情吗？”点击文末的原文链接，几乎免费收听我的语音回答。