恰空小密圈精选（3） #X084

 Q：怎么到A9？

A：勉强正确的人生观价值观+一般般的行动力+马马虎虎的起步资源+一位靠谱的优质的咨询顾问。

CNY100,000,000实在不是一个特别大的数字，特别是如果仅按照账面名义金额计算。所以各方面要求并不会很高。我们在乎的，其实是如何最快速、最高效到达。50岁可不可以？40岁呢？35岁呢？30岁呢？25岁呢？It's a matter of when rather than how.

（注：A9，特指净资产过一亿。）

Q：上海未来3年的走势如何？

A：会领先90%的二三线城市。加上领先所有城市的流动性(至少目前如此)，不说很长，上海在未来5年仍然是相当不错的投资目的地。当然，已经不是上一个十年遍地皮夹子的时代。当今市场上如果希望取得超越市场的不错回报，需要更专业化的整体配置和具体操作。

Q：如何寻找比较靠谱的中介，并且和中介建立比较稳固的关系？

A：首先，进入中介门店后，和店长聊聊，请他推荐这个门店的王牌业务员给你。

然后，重复以上步骤，在3-6个板块的不同中介门店收集3-6个王牌业务员。

接着，和他们实实在在诚恳地各看过10-20套房子以上，并认真深入交流标的的各项要素，取得他们的信任。下面，有些中介就会开始有帮你成交房子。在这些有过成交的中介里，你就会慢慢筛选出最强也最靠谱实在的那1-2个，成为你的御用中介。

在接下来的交往中，你给他的单子越多，关系越稳固。当然，恩威并施也是很必要的。

Q：空大，欧大最早提出2N理论，最近又提出具体的两点负债50%，月现金流-3万休息，我现在负债50%了，现金流还是正的1万，去年2N,今年1.5N(都在北上)，进取型的该怎么处理？

我现在想的是下沉到重庆长沙，找首套房票，把现金流弄到-1再休息，这样会负债超标，不知是否有更好建议？

A：首先，专业的咨询顾问会根据客户的实际情况安排投资方案建议。尤其会考虑客户及其家庭整体的主观能动性(即行动力)和风控能力(即绝对资产数额、资产负债率、现金流情况、工作和家庭情况等)。

当通过线上交流的只言片语沟通没法吃得准客户的行动力和风控能力如何时，只能提供相对保守和安全的方案建议。因为“赚了可能觉得是自己能力强，亏了会怪咨询顾问坏了事”。换个角度说，线下深度战略咨询服务可以更好地详细了解一个家庭的精微状况，给出量身定制的风控调整后的方案建议，达到效率最大化（帕累托优化达到极致）的同时，也不会造成客户与咨询顾问之间的误会。

就你的具体情况，简单来说，你的主动现金流、家庭投资气氛、行动力越好，资产负债率的容忍度就可以越高，并无一定之数。

Q：你好。晚上答疑请教的问题：请教空神，随着16年上海的这波涨幅，目前二手房交易的税费成本已大大提升。请问在正常提交网签合同下，税费成本折算到房价中，笋度达到什么比例较为合适？

A：通常我们在帮助客户代购笋盘时，都是使用将税费、中介费等所有中间费用计算进去后的打包价与如果一套税费情况中等、装修情况中等的同样标的不急卖时(如3个月内卖出)的正常市场价进行比较，得出笋度到底有多少。

除了极度热门的品类，例如刚需小面积学区房、漂亮次新学区房等，通常我们找到的笋盘笋度标准分为三个档次：8.5折左右，8折左右，7.5折左右(或更低)。我们认为绝大多数情况下8.5折笋盘已经可以考虑入手。更低折扣的房源通常存在流动性等问题，不一定每位客户都能接受，或需要客户在笋盘出来后第一时间更快的反应能力。

Q：空大，现在上海单价3万左右的板块，你觉得哪个板块最具潜力？

A：上海楼市在去年上半年、下半年两波涨幅后，总体走势趋于平缓。目前3万单价的板块通常为中郊/远郊区域，我们的观察是并没有哪里明显是洼地。有的板块潜力较大，但评估价较低；有的板块潜力一般，但评估价有优势；有的板块欣欣向荣，但目前租金很低。总的来说，笋盘是随机出现的。

现在市场处于一个前期热情期后冷静、估值修复(不理性冲高的板块略有回调、前期涨幅较低板块慢慢补涨)的期间，只要避开明显前期冲的过高、目前挂牌量太大、流动性堪忧且正略有回调的板块即可。当然，这样的板块内如有一套特别显著低于市场价的标的，也并不是绝对不可以入。

亿客舒

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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:

水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数50人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）

水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数700人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）

 水库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数1200人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。

水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中杭州，广州，成都，重庆最热门。

 水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。 

水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。

水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。 

水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。

水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。

水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。

目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。

入群方式：加微信：skadmin01

水库论坛shuiku

公众微信号：shuikuluntan

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今日笋盘推荐：

房一： 邦兴渝珠花园

江北区观音桥最核心，年轻人最多，最有活力的九街，邦兴渝珠花园，位置好小区大绿化好，建面176平米，电梯房，住家装修，全套家电家具，四室二厅一厨二卫超大阳台，卖价165万，贷款109万，首付56万，税费自理，满两年，客户贷款需求：外地客户需要全国任意地方社保或公积金任何一样(另有三万中介费，外地客房产税自理)

房二：大川花园

杨公桥，大川花园，地段绝佳，轻轨房，离地铁出站口两分钟路程，精装，建面114平方米，市场价在120万，现卖115万，可贷62万，首付53万，后期出3万税费，此小区全是小高层，周边小区卖12000以上，离全国知名旅游景区白公馆与红岩洞景区500米，离歌乐山国家森林公园才600米，周边还有三峡广场，红岩广场，重庆大学，地铁，超市，银行，美食街等等。要的快喔！

房三：恒大御龙天峰

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭  

离观音桥步行街10分钟，小区出门 轻轨站华新街。一期景观高层，面积149/118大三房两厅两卫珍藏版超级景观房，270°无死角 无遮挡看渝中半岛以及江北嘴，无同户型在售！十年难遇。入住马上改变你的身价。，

市场价300以上，先特价处理255万包税费，贷125万左右。首付130万左右办完。要抢的速度。(此房中介费3万，外地客房产税自理)

房四：蔚蓝时光1期，

超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）

蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。

建面：134.7／套内106.6

户型：精装修3室2厅2卫

电梯：15楼/23楼

总价99万+7万（税费、佣金）

外地户口贷69万，首付30万

本地户口贷80万，首付19万

交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米

可读岔路口小学，离永辉超市1公里

房五：海洋之星

江北区观音桥最繁华一条街【九街高屋，海洋之星】

位置：江北观音桥

小高层12楼

小区：海洋之星

建面：92平方

装修：精装修

楼层：12层

价格：110万税费自理

是否有照片：有

资产年限:10年左右

是否租赁:否

卖点：此小区全是小高层，旁边其他小区卖20000，商圈内唯一带小区环境，周边有观音桥步行街，地铁，大型超市，高级会所，美食街，银行等等，同位置的同创国际单价17000，万汇中心23000，此房单价11900，此小区已无房可售，业主急售需全款

房六:和泓四季

九龙坡和泓四季，大社区，2013年建成，当时开盘价9000一平，业主全款购买，不算曾值部分和利息，亏本卖，现有一套面94平小三房清水，售价76万包干，重庆户口首付15万，贷款60万，外地户口或二套房贷款52万，首付23万，业主证在手！办手续方便，随时签约（外地客户房产税自理，中介费2W）

房七:建工锦绣华城

渝北区核心地段

面积：84平方，正规两室两厅

卖价：79万

本地客贷60左右，外地客贷50左右

客户佣金两万，税费自理

楼龄：2013年

楼层：33顶楼

电梯房，精装修，

交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全

房八:聚丰江山天下

南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中

商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院

银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场

小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！

房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段

距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有

建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）

房十：江北嘴紫御江山

熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。

房十一:阳光100国际新城，

A区11楼，总高30楼

清水，斜看江景，95平米，卖85万，本地8成贷57万，外地7成贷50万，（房产税自理）

过户税费佣金等共6万

看房提前约-懂得来

房十二:融景城锦峰  

中高楼层  建面145 精装修  4室2厅2卫  有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……

房十三: 协信阿卡迪亚

渝中区，协信阿卡迪亚，双地铁口，已经规划的万达广场马上开建了，小两房精装修，朝小区中庭，中间楼层。业主自己住家，面积66.12平，售价71万，重庆户口有社保公积金贷款52万，首付19万，外地户口或二套房的贷款44万，首付27万，银行政策随时在变，要买房的客户抓紧（外地客户房产税自理，中介费2W）

房十四: 亚太商谷（低首付）

南坪区会展中心旁亚太商谷，办公精装修，单套面积38.2平，总面积114平，合计3套，租金3300每月（每套1100），租客已经租3年，合同一年一签，租客可长期租，三套合计售价120万（每套40万），重庆户口首套贷款30万每套，外地户口首套或二套贷款26万每套，如果全款购买后期办抵押每套可优费1万。每套中介费2万。

房十五: 和泓南山道（江景房，低于市场价90万）

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭  南岸 南滨路 和泓南山道

离南坪步行街10分钟，小区出门 轻轨站海棠溪公交车站。正看江顶跃。面积191/161 大四房三厅4卫赠送面积差不多40来平。 13年交房。珍藏版超级景观精装房，整个小区只有10多套顶跃 正看渝中半岛，南山。无同户型在售！十年难遇。入住马上改变你的身价。，

市场价300以上，现特价处理210万，抵押贷款120万。首付90万左右。要抢的速度。(此房中介费3万，外地客房产税自理)

房十六: 中渝国滨城

渝北区加洲商圈新牌坊中渝国滨城，地铁口物业，周边配套设施完善，建面64平，售价90万，单价13000多，该楼盘目前市场价17000左右，旁边恒大加洲城开盘价18000，此房带租约2700每月，还有两年到期，重庆户口首套房首付24万，贷款66万，外地户口或二套房首付32万，贷款58万，税费自理（中介费2W）