「共享办公」写字楼存量去化的新路径

“像我们这样初创型的小公司，在共享办公的场所进行办公，可以节省一大笔办公开销。公司现在有10个人，每个月在租赁共享办公地进行办公，月租金还不到4000元/月，还包括了免费使用的办公室、茶水间，打印机传真机等等。”成都易美智汇科技有限公司负责人王胜波指着他的办公室告诉记者，如果选择在一般的写字楼办公，每个月的租金至少还要翻两番。

现在，越来越多像王胜波这样的初创企业和中小企业的老板们，都会选择共享办公。老板们选择的逻辑很简单，性价比高是占第一位的，其次是不少共享办公的地点优越，交通便利，周边配套也比较完善，相比普通的写字楼毫不逊色。

易居研究院的报告显示，目前国内共享办公最为集中的几座城市分别是，北京、上海、深圳、广州和成都。据记者不完全统计，包括龙湖一展中心、优客工场、侠客岛、方糖小镇、博瑞Mr.F在内专注共享办公的企业已经落户成都。以及，共享办公延伸产业的孵化器，如复强富坤空间、优贝空间等也在成都开设了自己的办公空间。

业内人士认为，目前成都市场写字楼存量居高不下，写字楼的销售去化处于低位的情况下，这些企业和开发商纷纷涉入共享办公的领域，其一是带动了中小企业和创业型企业的发展。另外一方面，对于写字楼的存量而言，解决了写字楼存量上的难题。

共享办公成都兴起

据成都商报记者了解发现，现在市场的共享办公和孵化器企业一般采取轻资产的模式，选择和写字楼的物业方合作，租赁下写字楼进行统一打造。

侠客岛成都城市经理刘睿告诉记者，最早侠客岛在成都的第一个项目——节能岛项目，就是纯的租赁模式，由侠客岛统一租赁下节能大厦进行后期运营和打造。博瑞Mr.F则是利用博瑞·创意成都的场地，充分利用的是博瑞旗下的写字楼产业。博瑞Mr.F的负责人张凯南告诉记者，博瑞·创意成都为Mr.F项目开辟了专门的运作空间，数千平米的场地全部用于共享办公。另据龙湖方面透露，龙湖时代天街的一展中心，也是利用了龙湖时代天街的自有写字楼。

随着共享办公和孵化器企业的增多，为解决写字楼库存提供了一种新的途径。按照侠客岛目前的运营方式，每一个项目使用的写字楼面积在1500~3000平方米不等面积来计算，侠客岛在成都共计有11个项目，使用写字楼超过2万平方米。而博瑞·创意成都和龙湖一展使用的自有写字楼面积也超过了数千平方米。

业内人士测算称，目前大成都范围内的存量写字楼库存高达336万平米，仅今年上半年就新增13.1万平方米。按照一家共享办公公司平均消耗1万平方米的写字楼体量计算。如果成都本地共享办公公司超过20家，这些公司租赁的面积就基本能够覆盖新增的写字楼面积。

深度介入写字楼产业

资本的流入，让共享办公和孵化器企业在话语权上有了更大的空间，如优贝空间、侠客岛等企业对写字楼开发商，甚至对散售的小业主的影响力也在增强。目前，不少共享办公和孵化器企业都在和开发商进行协商，包括在租赁，双方联合，输入品牌方面都有了更深入的合作。

优贝空间负责人王羽佳向记者表示，“优贝空间属于孵化器，本身就具备了地产属性，在运营的过程当中和成都本地和外地的写字楼的开发商都有过接触，也在和不少的开发商进行商谈。”王羽佳认为。

而侠客岛方面走得更快一些，刘睿表示，侠客岛已经在成都和多家开发商进行了商谈。“现在侠客岛入住的项目大多是只租不售的大型物业，但是我们也不排斥进驻散售物业，包括中小业主，以及企业自持或者尚未完全使用的闲置空间。”据记者了解，侠客岛在青羊万达广场写字楼的日月岛项目，就是从中小业主手中接过的整层项目，共计有近2000平方米的面积。

此外，市中心某大型全国房企的写字楼，也有找上门来谈合作的共享办公企业。该写字楼的负责人告诉记者，“确实共享办公的企业找上我们，说可以承租1~2层我们的办公楼。虽然因为双方的原因并未谈拢，但是我们并不排斥共享办公进驻我们写字楼。”而另据记者了解，目前成都市场上也有不少写字楼的开发商，也在寻求和共享办公和孵化器企业的合作，其中还包括了不少全国一线房企。

业内人士认为，与其被动等待市场去化写字楼存量，开发商还不如主动出击寻找更多的渠道进行。现在看来，除了租赁、散售以外，共享办公和孵化器落地能够消化更多的存量。并且，现在写字楼的开发商更愿意和共享企业、孵化器深度合作，由开发商提供场地，企业提供管理服务和运营理念，实现双赢的局面。

行业后续发展需要深度

目前，共享办公企业大部分在全国一二线城市均有布局，且处于快速扩张中。据了解，优客工厂在今年的计划是将业务扩展到全国21个城市，侠客岛也将继续在成都拿下更多的项目。除此之外，Wework、We+、SOHO 3Q等共享办公企业，都在全国继续扩张。

不过，包括成都本地在内的共享办公企业，面向的客群都是中小和创业型的企业，这些企业客户的流动性高，对共享办公的场地和位置要求也比较高。据记者走访了解，中小微和创业企业大多是因为无力支撑传统办公的高额租金，对价格较为敏感。共享办公如果单纯依赖短期租赁收入，也会面临营收不稳的情况。

面对这样的问题，多家共享办公的负责人都认为，只有提高企业的软性服务，增加溢价空间。刘睿表示，“现在除了常规的共享办公以外，侠客岛还对外输出品牌和管理模式，提高公司的收入和软实力。”张凯南也向记者表示，“博瑞Mr.F除了提供共享办公的场地之外，更希望能够留下创业者，在其公司扩容的时候能够留在我们这里。”而像优贝空间和复强富坤空间这样的孵化器走的是另外一条路，提供入住企业的成功率，带动写字楼向产业、资源集中的方向。复强富坤空间的负责人傅成表示，“孵化器其实更看重的是入住企业的成长，我们这个行业的发展主要还是靠的是投资的眼光。”

从价格方面来看，超甲级和甲级写字楼对于共享办公和孵化器企业来说难以进驻的，他们面向的更多是甲级和价格适中的写字楼。熟悉市场的业内人士向记者表示，“租金和回报率肯定是共享企业和写字楼之间的博弈，市场对租金接受程度也在制约行业的发展。写字楼场地租赁以及共享企业的资本回报，都是摆在整个行业面前的问题。”

记者手记：共享办公和写字楼互相捆绑

共享办公的理念是建立在写字楼这个地产基础之上，从这一点上来看，整个共享办公行业或者孵化器产业都脱离不开房地产的影响。而对于存量巨大的写字楼行业来说，以往散售、整租、整售的去化模式，在如今互联网和共享经济蓬勃发展的当下，越来越显得赶不上时代的发展。

对于写字楼的持有方，不论是开发商还是中小企业，将写字楼出租出去利用起来，才能产生经济价值，避免成为沉淀成本和存量房的角度来讲，共享办公为他们提供了一个新的解决思路和途径。

从目前成都共享办公的情况来看，行业还处于一片蓝海。不过随着大资本的介入，企业收到融资之后快速扩张，拿到地段更优质，服务配套更完善的写字楼空间。从这一点来看，共享办公的目的还是在于通过企业的服务和配套完成写字楼资源的分配和使用。

目前，整个行业还处于使用和利用写字楼资源的阶段。而在未来，共享办公行业的发展前景，可能会是和有意向的写字楼开发商一起重构整个产业链条，重塑目前散售、整租的写字楼现状，以及收益分成等深度合作方向。

此外，如龙湖这样全产品系的开发商进入，也在改变共享办公的发展模式。前期共享办公定制，和后期第三方公司进入运营和打造，是开发商和共享办公企业当房东最大的区别。