【草根调研】棚改推进难度加大 城投短期压力暂缓：7月某中部省份棚改调研纪要

文| 吴静 张璐

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年初以来，三四线城市房地产销售持续火热，市场关注到棚改货币化安置在其中起到了重要作用。未来棚户区改造还将持续推进到2020年，“棚改”能够在何种程度上支撑中国的房地产投资？5月份财政部颁布了87号文，要求对地方政府“不规范的融资担保行为”于7月31日前清理整改到位，地方融资渠道收窄，加上融资成本上升，将在何种程度上令基建投资承压？

为回答这两个问题，莫尼塔7月份前往中部某省份调研，实地走访了当地国开行、发改委、棚改公司、城投平台等部门人士，就当地棚户区改造的若干细节，以及政府和城投平台对87号文的认知与应对进行调研访谈，所获得的主要信息如下：

● 棚改对去化有支撑作用 政府有意减少拆迁在建住宅比例

从调研来看，棚改货币化安置对地产销售会有一定带动作用，但三四线购买主力是当地改善和核心城市返乡购房需求，对棚改助推作用不宜过分高估。政府有意减少棚改拆迁地在建住宅的比例，对房地产投资增长会有所制衡。

● 棚改推进难度有所加大  导致PSL投放放缓

据莫尼塔了解，由于去年8月份以来房价大涨，导致货币化所需资金量，以及谈判拆迁难度都有所加大。同时16年棚改转为“政府购买服务”模式，以及政府换届，使得上半年棚改项目所有放缓，对应央行PSL资金投放同比少增30-40%左右。

● 87号文对城投影响明显，但短期内不存在太大资金压力

87号文对城投平台的融资影响明显，正在审批的贷款正常进行，但储备的项目被暂停得非常多。由于去年货币政策宽松，不少城投资金相对充裕，短期内不存在太大压力。对银行而言，城投依然是“香饽饽”，会配合城投平台进行整改，调整担保条件和额度，不敢贸然取消和城投公司的合作。

● 破解融资难题让政府非常焦灼

中央希望地方政府“有多钱办多少事”，中长期看，还是在是否“保增长”来回摇摆，如何破解融资难令政府非常焦灼，现在尝试以PPP模式、海外发债、企业债等方式。如果融资完全被规范，投资增速大幅下滑在所难免。

● 三四线购买力持续 “隐形库存”应被关注

据地产商反馈，当地改善、核心城市返乡和棚改需求支撑了三四线城市的购买力，库存大的地方加上地方补贴，需求依然强劲，其中棚改推动占到30%左右。值得注意的是，由于地方政府力控核心城市房价，现房难以拿到预售证，实际库存量大于官方数据。

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