文章介绍了国内房地产市场的现状和发展历程，从房地产融资的角度探讨了行业内的挑战和机遇，同时回顾了中国房地产市场的发展史，包括住房制度变迁和房地产市场演变。文章详细分析了房地产融资的多种渠道，如银行信贷、信托、股市、债市和资产证券化等，并指出当前融资环境下，房企如何突围，以及未来的融资趋势。此外，文章还简要概述了中国住房制度评价、市场风险评估和住房需求与供给的变化。
真股权融资成为趋势，融资集中度提升指向行业集中度的提升，地产盈利模式向存量转换。
（项目融资第212讲，国内房地产的现状和历史。第一部分：房地产融资还能怎么做？第二部分：中国房地产市场的发展史。
本期主要介绍国内房地产市场的现状和发展历程。
国内房地产行业的现状，本公众号一直在关注，经常会有相关文章。至于
中国房地产市场的发展史，
是与中国改革开放息息相关的，也是摸着石头过河，学习先进经验、再实践的过程。小编做为这一过程的亲历者，文章
看得津津有味
（暴露年龄了）。。。
了解过去，才能展望未来。
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（8月29日），房地产融资再次传来雪上加霜的消息，多家银行近期收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷额度，原则上控制在2019年3月底时的水平。这意味着，房地产开发贷款余额要要调减约1900亿元。
上周五（8月30日），紧接着又传来一份红头文件，监管要求推进全国各类金交所违规业务风险的化解，要求每半年消化1/3，到2020年底前全部化解完毕。这意味着，房企借道金交所融资也将受到影响。
从各家上市房企披露的中报情况看，房企融资成本分化明显。
房地产世界的新规则正在酝酿，融资的分化背后就是一场巨大的洗牌。
纵观国内房企融资，正是一部监管渠道不断收紧、房企努力突围的历史。
2003年开始监管，房地产融资的黄金时代就此终结。银行信贷首先受到了限制，这为信托公司的房地产业务打开了一个缺口。可好景不长，信托也加入了被监管的队列。
另一厢，2006～2009年，国内迎来了第一个A股上市高潮，而如今房企再想A股上市，难上加难。与此同时，房企又发现了债券这一宝贝，无论海内外的债市都深得房企宠爱。
2019年，730会议戳破“监管放松”的奢望。至此，银行、信托、股市、债市这些房企主要的资金来源都变难了……
这些年，房企融资究竟都发生了什么？现今，房企还能如何输血？融资趋势又将如何发展？
相对于其他融资渠道而言，房企能从银行那里拿到成本较低的钱，其中包括了：
城改贷、并购贷、更新贷、开发贷、表外资管融资
等等。
信托的融资成本要比银行高一些，多数通过：
贷款类融资、真股投资或股加债投资、“明股实债”、资产回购类融资
等渠道来为房企开源。
在整个周期中，房企都需要金融机构的加持，其中前两个环节是融资的“重灾区”。
一、近两年，穿透原则精准打击了银行、信托渠道相关的灰色地带
2003年左右，房地产发展迅猛，楼市“泡沫论”开始出现。与此同时，“周正毅事件”爆发，用银行的钱，拿政府的地，不用建设，脱手一次就可以“空手套白狼”；这让监管部门看到了隐患：
什么是“432”红线？4-四证齐全；3-30%的自有资金（现为25%，个别项目可为20%）；2-二级资质。
这是房地产融资的一道门槛。但房企依旧可以“借道”为地产项目“输血”，例如：将并购贷等渠道资金用于土地出让款、借壳“432”项目、“明股实债”等等。
这更像是一个兵来将挡，水来土掩的过程，直到最后“穿透式监管”浮出水面：
23号文在“432”红线的基础上，对其他实际上逾越红线的房地产融资渠道以“穿透原则”，实施了精准打击，看相关表述就知道：
什么是“穿透式监管”？“穿透”就是要透过金融产品的表面形态，看清金融业务和行为的实质。无论形式如何花哨，然“实质重于形式”。
二、现如今，项目前融和开发阶段还能怎么融资？
23号文以后，房地产前融受阻明显。拿地阶段和开发阶段，对自有资金的依赖度提升，股权投资也开始冒头。
1、拿地阶段：
招拍挂靠股权合作；收并购用并购贷
1） 开放股权之后的合作拿地。比如前不久深圳那场“史诗级”土拍，就有不少房企抱团入场；
2） 并购贷。同样属于前融阶段，这种方式收到的限制并不明显，而且对自有资金要求很低。一家闽系房企CFO就表示，如果并购交易对价总共40亿元，在进行土地和股权抵押之后，房企几乎可以贷到40亿元。
2、开发阶段：
融资渠道还很多元
在开发阶段，只要项目符合“432”要求，房企首选的依旧是传统的开发贷，这是目前成本最低的一种方式；
其次，
供应链融资、商票、保理、总包单位垫资
等方式，都依旧是房地产开发阶段的融资的有效渠道；
3、开始预售后：
加速回款是当务之急
从去年万科喊出“活下去”开始，回款就成了万科的当务之急。8月20日，恒大又率先祭出促销大旗“全国532楼盘，闪购7.8折”，开始加速在“金九银十”里的资金回笼之路。
三、更多房企寻求合作的同时，“大鱼吃小鱼”愈演愈烈
无论是从政策风向，还是从仅剩的项目融资渠道来讲：房地产行业的门槛被抬高，整个行业的分化，或许从项目层面就开始凸显：
1、 合作双赢是最佳模式，前提是双方有不同优势，可以互相借力
例如某百强房企，不仅与诺亚、黑石等著名基金公司、信托公司进行全方位合作，还入股某广东商业银行。该家房企近期进入广州旧改市场，相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开合作。
典型便是地方房企与外来巨头的联手。其中地方房企熟悉本地市场，有政商人脉；外来巨头有品牌、有钱、有体系。
以中交、绿城与福州地铁合作开发金山TOD项目为例，中交可以借助福州地铁深耕当地多年的优势迅速抢占市场份额，实现品牌扩张；而中交与绿城成熟的项目经验也可提升项目品质和公司收益。
此外，实力房企能够凭借产品复制和项目管控的能力通过代建、小股操盘等新的轻资产模式，来利用有限的资金撬动更多的地产项目，同时分散项目风险。
2、 被并购是迫不得已，但真遇到危机也不得不干
部分负债率较高、现金流动性不足的企业面临较大风险，危机时卖项目或股权，来断臂求生成为一种手段。
这提供了更多的收并购机会，有实力的房企可以通过并购贷等手段实现规模的上涨。
除了向银行和信托拿到项目贷款之外，房企还能够在股市和债市上拿到钱。这笔钱可以通过公开市场，也可以通过私募来筹得。
另一个维度，海外IPO和海外发债，也渐渐是近几年房企寻求资金的另一个选择。
目前，房企可发行的信用债包括了
企业债、公司债、短融、中票、定向工具（PPN）、境外债
等。
股权方面则包括：
1）IPO、股票增发和配股；2）私募房地产股权基金
等渠道。
但是，这些渠道都是信用、规模达到一定程度才能玩转的，一般小房企就不用想了……
一、债市里的赢家，能拿高额度也能拿低利率
1、流动性与政策影响下，房企发债呈现起伏趋紧态势
2013年，国内信用债的规模仅有393亿元。2014年，国内信用债迎来井喷，达到1981亿元。彼时，企业债是其中的主力。
2015至2016年，承接之前的信贷收紧回落，房企发债规模大幅上升，升至高点。公司债和中期票据后来居上，成为了房企发债的明星。
2016年10月，沪深交易所发布规定：1）公司债资金不得用于购置土地；2）部分违规、哄抬地价的房企不得发行信用债券。
收紧信号发出，2017年开始房企国内发债萎缩；与此同时，房企寻求更多的海外发债机会，2017年至今，房企海外债都处于高位。
海外债崛起的背后，是不断攀升的融资成本。中指院数据显示，2019上半年，房企海外债发行规模激增，发行利率均值也较同比上涨约2个百分点至8.76%。
但针对海外债券的监管并未缺位。7月9日，发改委发布通知：1）房企外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；2）房地产在外债备案登记中提交更为详细的信息；3）房企外债要加强信息披露；4）房地产企业应制定外债总体计划，有效防控风险。
2、发债渠道很多，但高信用是个前提
债权融资是收紧最为明显的一部分，目前最为主要的有：
1） 企业债，但企业债属性不同，只能被国企央企所发行，且用于基础建设等被指定的领域。
2） 公司债依旧是房企发债的主要途径。期限满1年，再借新还旧是完成可行的，但是要想继续扩容，就有难度了。
拥有较好信用评级的大型企业，往往同样可以拥有较有竞争力水平的利率和期限。头部房企和央企国企的融资方面的优势进一步凸显。
3） 短融、中票、非公开定向债务融资工具（PPN）等商业票据，依旧是房企重要的融资补充手段。
在实际操作中，上市与发债并不相互隔绝。比如，去年在港股上市的美的置业，募集股资32.4亿元，将净负债率从2017年的118.9%降到2018年底的97%。上市之后，美的置业发债也变得顺畅，今年年初，美的发了一笔30.6亿元的公司债，利率为5.3%，在民企中表现可圈可点。
二、股市受政策影响最为明显，港股IPO成活路
1、房企A股IPO趋难，私募股权融资补充
从2006到2009年的高歌猛进；到2010～2014年的IPO低迷；再到2014～2017年的再融资放开；最近的房地产股市又走进了调控周期之中。
除了公开市场，房企还可以通过私募房地产股权基金，来进行股权融资。这其中包括了3种模式：有限合伙型、公司型和契约型。
2、海外IPO受捧，增发股份等方式依旧可行
总的来说，目前房企可寻求的股权融资渠道包括：1）IPO（主要为港股，A股上市难度太大）；2）以发行股票的方式购买资产。
《中国房地产金融》统计显示，2018年以来，成功赴港上市的房企和物企达到17家，其中包括了正荣、银城国际、弘阳等中型房企，而像中梁、新力这样的千亿房企也在IPO的排队阵列中。
一些上市公司则可以通过增发股票的方式，实现资产购买等行为。例如，上个月云南旅游就用发行股份和支付现金两种方式，购买了华侨城的股权。
资产证券化身处房企融资的后端，受到监管的影响较小。
国内房企主要的资产证券化渠道有：
类REITs、CMBS、物业收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期
类ABS等。
随着制度不断完善，标准的REITs不久也将加入此列。
房地产金融政策趋严，传统融资渠道进一步收紧情况下，房地产资产证券化开始快速发展。其中的发展自有道理：
❶政策不仅不加限制，还给予支持。
❷对于存量的租赁资产，回报周期长。
通过资产证券化，让这些缺乏流动性的资产产生现金流，使得房企可以在不增加负债的情况下补充资金。
❸资产证券化分离了发起人和基础资产间的风险，结构化的设计能为产品增信，从而减少低评级发行人的成本。
❹与普通债券不同，资产证券化不受“累计债券余额不超过公司净资产40%”的限制。
而且对于资金用途，并没有明确的要求，无需披露，只要符合国家产业政策即可。
如此一来，房企资产证券化既能为房企拓宽融资渠道，也迎合了中国房地产进入存量市场的时代，还加快房产库存的去化。一举三得。
但ABS等资产证券化产品的发行，同样也是倾向于信用良好、表现优秀、实力雄厚的头部企业。统计显示，截至2019年6月末，存量ABS达476亿，占境内债券融资比重达65%，且主要为供应链ABS。
万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等标杆房企是资产证券化融资主力。
在资产证券化的扩宽下，那些手上拥有优良资产的企业，退出渠道被打通。比如收购了万达酒店的富力，就能将手中的资产打包转换为流动的现金流，更好地实现腾挪。
政策基调已定，头部房企融资优势明显，行业集中度继续上行。随着横盘时代的到来，房地产世界的新规则正在酝酿，融资的分化背后或许就是一场巨大的洗牌。这其中指向了不少房地产的未来方向：
❶
真股权融资成为趋势。“明股实债”等模式在“穿透式监管”下难以存活，真股权融资时代到来。
❷
融资集中度指向行业集中度。有行业人士表示，融资的集中度提升，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是销售集中度的提升，最后是利润的集中度提升。房地产行业将迎来兼并重组最惨烈的时代。
❸
地产盈利模式开始向存量转换。传统渠道受限，加速房地产行业格局变化。而新兴的资产证券化则将引导整个行业的盈利模式走向稳定、合理的存量运营方向。
1.1.1 时代背景：重工业优先战略，“先生产，后生活”
1.1.2 住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度
1.2.1 时代背景：邓小平是住房制度改革的总设计师
1.2.2 政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立
1.3.1 时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速
1.3.3 市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起
1.4.1 时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点
2.1 房地产市场发展阶段：从大建设阶段转向提质降速阶段
2.2.3 供给过剩风险：住房基本充足，但不存在过剩
1.1 1949-1978：
福利公房时代
1.1.1 时代背景：重工业优先战略，“先生产，后生活”
（1）宏观定调：
重工业优先，住房建设被界定为“非生产性建设”。
1955年一五计划提出优先发展重工业，并要求降低包括住房建设在内的非生产性建设的标准，“
先生产、后生活
”成为城市建设的纲领。
（2）经济图景：
经济增长高波动、低工资制、城镇化停滞。
1978年以前经济增长大起大落，1958年GDP同比增速高至21.3%，1961年则降至-27.3%；同期政府推行低工资制，1953-1978年 ，职工年平均工资累计仅增长24%；同时1958年户口登记制度建立，叠加“上山下乡”人口逆流动，1960-1977年城镇化率由19.8%下降至17.6%。
低工资制决定政府需为居民提供维持基本生活的实物补贴，住房是其中之一；
控制城镇化延缓城市居住矛盾的暴露，是福利公房制度能够推行20余年的重要背景。
1.1.2 住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度
住房建设、分配由单位、政府主导。
需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期限划拨土地，由政府或需房单位出资建设公房 。公房建成后依据单位等级、职工职级等分配，存在分配不公的弊端。例如1995年北京工人家庭人均居住面积4.51平方米，比干部家庭低20.3%。
房屋设计小户型、低配套，居住条件差。
1959年建工部召开住宅标准座谈会，要求公房居住面积采用人均4-6平方米标准。以江苏省为例 ，60-70年代住房户均使用面积仅21-28平方米，户型多为一居室，没有阳台、需共用厨房和卫生间。
建设资金高度依靠财政拨款，财政负担重。
90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府，少量靠单位自筹。以1975年为例，政府投入住宅建设投资22.9亿元、公房维护投资5.8亿元（估算），两项共占财政支出的3.0%，相当于财政赤字的459.2%。
以租养房，但租难养房。
公房后期维护依赖职工缴纳的租金，但公房租金极低，根据1955年国务院颁布的《中央国家机关工作人员住用公房宿舍收租暂行办法》，每平方米租金仅0.12元。根据1956年职工家庭收支调查 ，职工平均每户每月负担房租2.1元，占家庭收入的2.4％，
只达租金
成本
的1/3到1/2左右，低租金制带来租不养房的问题。
1.1.3 市场表现：住房供给效率低
计划体制下住房供给效率低，居民居住水平下降。
在“多建多赔、少建少赔、不建不赔”的情况下，单位供给意愿低。1950-1978住房建设投资占基本建设投资的比重仅5.9%，住房供给严重不足。另据国家建委1977年底的统计 ，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.５平方米下降0.9平方米。同时缺房问题严峻，截至1978年全国共有缺房户共323万户，占居民总户数的17％。
1.2 1978-1994：
提租改革时期
1.2.1 时代背景：邓小平是住房制度改革的总设计师
（1）改革契机：
邓小平首提住房制度改革。
1978年9月城市住宅建设会议，传达了邓小平的指示：“
解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房、私建公助、分期付款……
”；1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里等谈长期规划问题，发表了颇具影响力的642字谈话：“
城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。
不但新房子可以出售，老房子也可以出……”、“要改变一个观念，就是建筑业是赔钱的”
，为住房为非生产性建设、房子只租不售思想解绑，住房制度改革拉开序幕。
（2）政府定调：
中央对住房问题的态度从“非生产性建设”扭转。
1981年赵紫阳在政府工作报告指出，“我们过去曾经有一个相当长的时期，片面强调基本建设，忽视人民生活……忽视住宅和城市其他公用设施建设”，此后1982年“六五”计划提出“五年内建成住宅3.1亿平”、“七五”计划提高至6.5亿平、“八五”计划提高至12亿平。
（3）宏观图景：
经济增长、居民收入与人口流动新局面。
改革开放后经济平稳增长
，1978-1994年GDP实际增长率年均10.1%，全国职工年平均工资年均增13.3%。
同时城乡人口流动壁垒松动
，“农转非”放宽，1978-1994城镇化率由17.9%增至28.5%，年均增0.64%，城市居住矛盾开始凸显。
1.2.2 政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立
（1）住房商品化改革启动
1980-1988年，地方试点，从售公房到提租+补贴。
国家先后进行全价售公房试点（1979-1981）和“三三制”补贴售公房（1982-1985）试点，由于低租金下居民购房意愿低，试点失败。此后改革转向以提高租金为切入点（1986-1988），1986年3月，国务院确定在烟台、唐山、蚌埠试点提租改革。其中烟台的提租+补贴方案取得了较好效果。
1988-1991年，全国推广提租+补贴，“提补持平”。
1988年2月，住房制度改革领导小组发布《关于全国城镇分期分批进行住房制度改革的实施方案》，提出提租（提至1元以上）、
发补贴券
（发券总额与提租总额相等，即“提补持平”）、
建住房基金
等改革措施。
但该方案实施效果不佳，原因是误判收入分配趋势，
80年代以来伴随经济体制改革，居民收入快速增长，1986-1992年，城镇居民人均可支配收入年均增16%，但全国一般预算收入年均仅增8%,
“提补持平”下房租在居民支出中的占比未明显提高、同时财政支出压力不减反增。
1991-1994年，“提补持平”到“多提少补”。
1991年国务院先后发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出“
租
（提租）、
售
（售公房）、
建
（支持集资建房）”并举等措施。其中1991年的房改方案对“提补持平”进行了矫正：提租补贴改为“多提少补”或小步提租“不补”。
但提租改革落实不佳
，在“稳定压倒一切”的中央指示下，地方以“能多补就多补，补不起就不动” 为原则，1988-1993年全国平均应交房租从3.19元/平米提高到6.54元/平米，实交房租仍停留在0.13元/平米。
（2）两权分离的土地制度确立
1979-1986年，深圳率先征收“土地使用费”。
1980年深圳特区成立，但资金缺乏下特区建设举步维艰。1982年1月《深圳经济特区土地管理暂行规定》出台，将土地分为工业、商业、商住等六类收取不同等级的土地使用费。1982-1987年特区土地使用费占财政收入的1.5% ，“土地财政”萌芽。
1986-1988年，宪法修改，两权分离制度确立。
1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法。1987年9月，深圳市首次以协议方式出让一幅职工宿舍用地，12月借鉴香港，首次以拍卖形式出让土地。
深圳“第一拍”推动宪法修改
，1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过《宪法修正草案》，删除土地不得出租的规定，并补充规定“
土地使用权可以依照法律规定转让
”。1988年12月29日《土地管理法》修改，明确“
国家依法实行国有土地有偿使用制度
”。
（3）引入商品房预售制度
中国预售证制度学习于香港，1994年确立。
为缓解房地产开发企业资金紧张，借鉴香港经验，1983年深圳率先引入商品房预售制度、并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范；1994年《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》正式确立商品房预售制度。
商品房预售制度实质是开发企业的重要融资手段，有助于企业合理运用杠杆加快项目开发进度、提高资金使用效率。
在住房短缺时代，对于提高住房供给效率功不可没。
按揭贷款和预售款一直是开发资金第一大来源，比重维持在40%左右。但也出现了工程烂尾、违规销售等乱象，以及加剧了行业的高杠杆效应。未来加强资金监管、因城施策调整预售条件是主要的改革方向。
1.2.3
市场表现：房地产市场过热初现
房地产行业萌芽。
1980年1月8日，深圳市房管局组建深圳经济特区房地产公司，
是中国第一家房地产企业
。同年，原国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办中国房屋建设开发公司，
是中国第一家全国性房地产企业
。截至1981年底，有100余城市的房管部门组建了房地产公司 ，“国家队”构成了中国最早的一批房地产企业。这一时期中房集团垄断程度最高，1986-1994年中房及下属点企业年开发房屋面积1200-2100万平 ，约占全国商品房开发面积的20%。
1992年前后出现房地产投资过热。
1992年的房地产热始于海南，并在广东、福建、江苏、上海等南方省份蔓延。1991年全国商品房销售额仅237.9亿，1992陡增至426.6亿，增0.8倍，1993年再增1倍。为应对房地产过热，1993年6月23日朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出控制信贷规模、制止乱集资、控制新开工项目等十六条调控措施，房地产过热获得一定控制。
1.3 1994-1998：
出售公房改革时期
1.3.1
时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速
（1）宏观定调
：1992年邓小平南方谈话和1993年11月十四届三中全会通过《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确建立社会主义市场经济，
推动1993、1994年成为改革大年：
财税、金融、外汇、外贸、房地产均在此期间推出重大改革举措。
（2）宏观图景：
市场经济确立，经济增长、城镇化加速
。1994-1998年GDP实际增长率年均6.9%，相比于过去5年年均2.4%大幅改观；1993年后城镇化率以每年1.2%的速率推进，平均每年有2000万人进入城镇。
住房紧张问题愈发突出，住房商品化改革必须提速。
1.3.2 政策实践：出售公房、建立公积金制度
住房制度改革重回“产权改革”方向。
住房制度改革有两种思路：价格改革和产权改革。1980年改革初期的全价售房和“三三制”售房直接动用产权改革，但因脱离居民收入基本面而失败；1988年转向价格改革，希望通过提租渐进推动售房，但由于落实不力以及对居民收入趋势误判，改革收效缓慢；
1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（43号文），将房改侧重点转移到售公房上，重回产权改革方向，改革提速。
43号文在出售公房和公积金制度上有历史性突破。
43号文确立了四大改革任务：全面推行公积金制度、提租（改为“多提不补”）、出售公房、建经济试用房。其中出售公房和推行公积金制度上有较大突破：
（1）公房出售价格、产权方面的规定更细化
，提出“三价出售”和差别产权方案，可操作性更强；
（2）公积金制度确立“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用” 原则
，确定单位和个人的缴交率为5%。
公积金制度事实上是一种住房补贴，为1998年停止住房实物分配做了关键准备。
1.3.3 市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起
房改进程提速。
出售公房方面，
1998年全国80%左右的公房已经出售；
提租方面，1995年租金支出占职工家庭收入的比重提高到5%左右，相比1992年的0.36%-1.94%大幅改善 ；公积金制度方面，1998年底公积金已覆盖231个地级市和437个县级市，缴存总额达到1231亿元 。
地方民营房企崛起
。随着住房商品化改革推进，20世纪90年代一大批民营房企成立。如“华南五虎”恒大（1996年）、碧桂园（1992年）、富力（1992年）、合生创展（1992年）、雅居乐（1992年）。
这一时期房企业务主要局限于地方市场，东南沿海地区的房企受益于率先开放发展最快，代表龙头是“华南五虎”和万科。
1.4 1998-2018：
商品房时代
1.4.1 时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点
1997年亚洲金融危机爆发，中国的进出口、外商投资等都受到冲击。
