任志强：房地产未来还有20年的红利期

来源：任志强5月于 温州房地产行业协会

组织活动的发言实录

价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？

意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。

流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。

所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？

但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。

我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

哪些地方的房子万万不能买？

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

买哪些地方的房子房价会涨？

大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？很多人都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

虽然房价上升，销售金额增长，但开发商的钱越来越少，其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。去年开发商的境外融资，达到388亿美元，今年一季度就高达196亿美元，主要是因为国内没机会，融资困难，开发商兜里的钱不够了。因此也就就没钱去扩大投资和买地，而如果开发商投资持续下降的话，对中国GDP会产生较大的影响，一季度GDP是6.8，未来下降的趋势可能会进一步增加，影响经济下行。

重点城市人口流入加快

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。很多城市为了吸引优秀人才，出台了很多补贴政策，西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

改善市场需求强劲

第一，中国城镇化发展很慢，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求非常大。

第二，老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。

第三点，全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

还有一个就是独居需求，到现在为止大概有7000多万独居，我们估计五年以后，达到2亿户，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人。

另外很多一个群体就是企业的高级管理人员，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。

就我们国家目前的实际房屋总量来看，是严重不足的。

房子是住的，但不一定是产权人住的。租赁性住房就是告诉你不是产权人去住，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？所以租赁房一定不是产权人住。

房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。

目前住房库存量不断下降，一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况，摇号率低于1%，造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力，当媒体一再强调房子是用来住的，但是忽略其它功能，危险更甚。

空置税解决租赁住房问题

在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。

但是我要加你一个空置税，空置税的概念就是让你的房屋或土地不形成浪费，炒房的概念就是它是空着，所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？德国就是这样，通过出租减税，补贴租户形式来达到目的。

那么长租行不行？一定是租金大幅度提高，只能让有钱人去居住，真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利，而不是财产权利。

如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。

他们的矛盾在哪？我们今年出台了一号文件，农民的土地承包再增加30年，很多人就欢呼，真好，农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁，因为你只给我30年，我是不能修长期的基础设施的，因为我修这些基础设施，可能要用40年、50年，你只给我30年，我怎么敢修呢？

中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人，但是你们都叫浮财，你们自己想想，你们能生根落地吗？过两年把你的房子收了，都是浮财。

只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度，这样才能最终解决问题。否则，如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决，我们很难建立一套长效机制，你仍然是城里人只解决城里的住房，然后农村人进住房的时候，你就左卡右卡，反正不让他进来，然后他的孩子也不能上学，也不能享受医疗保障等等。

我们的十九大提出，要人类命运共同体，中国人首先得形成共同体，如果中国人连共同体都没有，你怎么能实现世界人的共同体？所以十九大已经提出了很多很多重要的，非常好的报告，但是问题在于哪呢？问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告，造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。