存量房时代的标志性特征是什么？

        流通能力衡量的是存量房市场的交易活跃程度，可以用两个指标度量和比较：

1、流通率。

        从横向数据看，2016年中国总体水平为2%，北京、上海、深圳、广州分别为3.6%、4.5%、5%、2.8%。二线重点中，天津、成都、杭州、苏州、厦门分别为3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。进一步对比，2%的总体流通率高于日本，低于美国，但是一线和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平。从纵向对比看，以历史数据比较详实的北京为例，2008年二手房交易量开始超过新房，在此之前的流通率不足1%，在此之后，流通率逐步提升，过去十年的均值为2.4%，峰值为2009年的3.9%。

2、二手房交易量（额）占比。

        近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到41%，5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%，占比较2015年分别提高6个、4个百分点。

        二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%，比去年分别提高2个、12个与15个百分点。从成交量看，2016年全国二手房约成交504万套，北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。二线城市中，南京成交15.3万套，天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。

        机构渗透率衡量的是围绕存量房市场的专业化、规模化服务机构的发育和完善程度，具体而言，至少有这么几个层次的渗透：二手房交易的经纪渗透率、租赁机构的渗透率、物管渗透率。

1、经纪渗透率。

        基于房屋交易本身的高客单价、低频、非标等特点，专业化服务机构会发挥越来越重要的作用，经纪人的角色不可或缺。有三个主要原因会强化这个趋势：其一是连环单的上升，导致交易复杂度上升，交易的确定性和可控性变得尤其重要，对专业服务的需求上升。其二是客单价越来越高，交易安全比以往更为重要，在合同和资金的流转过程中，只有专业机构的介入才能最大限度地降低风险。其三，跨区域的换购交易不断增多，一、二手的联动性越来越强，客观上都会增加对专业服务的需求。

        从目前的情况看，一线城市经纪渗透率已经很高，2016年北京、上海、深圳的经纪机构渗透率分别达到88%、86%和80%，广州也达到了75%，渗透率均比往年有所提高。

2、租赁运营机构的渗透率。

        从成熟市场的经验看，这里的机构应该是两类：其一是持有和运营为一体的机构，这类机构在房地产Reits成熟的美国和日本都比较普遍，在美国渗透率约为8%，在日本的渗透率为17%；其二是托管类机构，它们不持有、不拥有物业，主要为大业主（通常为开发商或公寓机构）以及小业主（房东）输出管理，提供租前、租中、租后的一系列服务，从租客筛选、租金收取，到房屋维修等。这类机构在美国租赁市场的渗透率为22%，在日本租赁市场的渗透率为65%。

        反观当下的中国租赁市场，这两种机构均未形成一定的影响，形成一定规模的是介于两者之间的包租形式，既不持有资产，也不是轻资产的托管，而是一定期限内（通常为3-5年）的使用权承包出租模式。大致估计， 2016年这种形式的机构租金收入规模在200亿左右，考虑到中国租赁市场1万亿左右的GMV，渗透率为2%左右。可见，租赁市场的机构渗透率还极低，处于早期发展阶段。

3、物管渗透率。

        2016年全国有73%的房屋引入物业管理服务，一线城市的物业管理渗透率通常较高，北京为81%，上海为88%。

        总体上观察，中国存量房市场的机构发育程度仍然较低，从服务范围上，租赁渗透率极低；从服务程度上，二手房经纪机构的成熟度、规范度仍有待提升，物管的服务深度也有待提高。

        从这个维度看，至少有两类服务阶层：围绕交易的服务阶层、围绕房屋管理的服务阶层。第一类主要是经纪人，也包括围绕交易的诸多服务角色，例如过户专员、金融专员等，国外也有法律书士、抵押贷款经纪人、产权保险经纪人等参与。第二类主要是围绕房屋本身的服务者，物管经理是主要的代表。

        以经纪人为例，2016年中国二手房交易额约为6.5万亿，其中5万亿集中在前面30个重点城市，3万亿集中在前三个城市，粗略估计，这3个城市的经纪人规模约为25万人，这30个城市的经纪人规模约65万人。从人均效率来看，我国人均交易单量为3单，月均不足0.3单。从这个数据看，即便是二手房市场规模最大、经纪行业相对成熟的三个一线城市，经纪人的人均效率都是很低，行业的产能明显过剩，看起来经纪人过多了。然而，从另一个角度看，经纪人又很少。这是因为经纪人的流失率极高，行业总体的月均流失率约为10%，换言之，一年下来几乎全部经纪人会流失，行业是负沉淀，平均从业年限负增长。从这个维度看，经纪行业压根“没有人”。

        这便是整个行业的根本问题所在。流失率高、从业年限短，缺少长期的职业打算，职业化经纪人还有一段很长的路要走。

        大致预测，中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头，并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。

第一个领域是经纪服务领域。

        这个市场由于机构渗透率高且机构集中度高两个基本特征，加上经纪服务本身的规模效应和网络效应，在这个今天超过6万亿，未来可能超过10万亿的大市场里，产生一二个万亿级大型交易平台、几个千亿级中型交易平台的概率是极大的。万亿平台千亿市值，千亿平台百亿市值，关于这一点，应该是没有疑问的。

第二个领域是租赁运营和房屋管理市场。

        即使考虑一线城市约计2000万套房屋、80万亿的存量资产，产生千亿市值的公司都是非常值得期待的。考虑这个市场的本地化、重资产等特征，预计会产生1-2家千亿级公司、数家百亿级公司、大量十亿级小而美的小公司，整体上这将是一个“百花齐放”的市场。信息服务类、运营类、托管类、金融服务等细分领域都有可能长出有价值的公司。

第三个领域是物业管理。

        物管极期分散，这是行业基本特征，长出千亿级别公司的可能性低，但是百亿市值的公司会很多。美国最大的公司市值为50亿美金，中国最大的公司市值为10亿美金左右，这个领域的上市公司已经不少，未来还会更多，且会进一步长大。

第四个领域是城市更新。

        总体上这是一个非常大的市场，目前刚刚起步。以成熟市场的日本作为对比，在这个领域，日本最大的三家房地产公司均不同程度地参与土地再生、写字楼再生及住宅再生业务。除此之外，已经上市的专门从业住宅再生的小市值公司就超过10家。中国目前已逐步进入这个阶段，随着增量土地开发的减少，盘活存量土地、存量商办以及存量住宅将是一个长期工程。