站在地球看地球，不一定看得清地球；但是站在月球看地球，一定看得清地球。
长隆万博悦府，作为番禺楼市的天花板，也是番禺楼市的风向标，决定着大番禺房价的走势。
在过去的2月份，虽然夹杂着春节假期，万博悦府以网签套数73套荣登番禺区新房2月榜首。
在区位上，万博悦府占据着整个番禺C位——左手长隆，右手万博，把宜居属性和商业属性完美融合。
一套房子假设10万一平，房子的价值最多占了30%，剩余的都是土地的价值。
番禺目前卖得最好的高端改善盘长隆万博悦府，其实也逃不开这个定律。
优质的房子是没有短板的，不仅配套齐全，还资源丰富。
除了有地铁，有高端商业，有优质教育之外，还要有医院，最好还要有公园等等，这些缺一不可。
好的商业配套是一种什么体验？就是一出门，既有30块钱的快餐可以果腹，又有300块的餐厅可以大快朵颐。
路网方面，万博悦府靠近汉溪长隆，也比邻南村万博——前者有3号线和7号线，后者还加送了一条18号线。
除了4站地铁抵达珠城之外，这里还有哦新光快速、番禺大道、南大干线环绕，路网还算丰富。
万博去珠城，也不过区区12公里，这不是一脚油门的事情么？！
因此
万博不仅只是万博，往大了讲，这里是天河的延伸。
天河跟番禺中间隔着一个海珠，确实是，但也可以不是。
对于自驾车主来说，从万博开往华快可以直达天河，中途是不需要经停海珠的。
万博悦府二期旁边将要打造约24万㎡万象商业体，这个体量大概是3个万博天河城的体量。
除此之外，周边还有K11和万博中心等，商业配套可以说是番禺最顶级的。
万博悦府配建24班公立幼儿园番禺实验幼儿园，72班小学东风东路小学，36班中学广雅中学。
经过市场多轮毒打，大家对于沙盘上讲空中楼阁的做法已经祛魅了。
目前来说，高端改善市场出现了一些新的变化，变化主要体现三个方面：
第一，版块层面，从过去的两三个版块聚集转变为多点散发。
比如，五山-汇景（保利天瑞）、奶厂（合生缦云）、上涌（中海大镜）等距离主城区不远开始出现1500~1800万量级高端改善项目。
第二，产品层面，建面大约180㎡左右的四房户型成为卷王之王。
2023年的时候，标杆房企卷143㎡刚改户型，现在政策变了所以现在开始卷140㎡了。
随着时间推移，我们将看到房企们在180㎡面积段激烈厮杀，争夺高端改善客户。
第三，客户层面，越来越注重解决现实问题，倾向就地改善。
过去，不少客户会把升值预期排在首位，不惜牺牲生活、通勤的便利性，到所谓的热门版块开荒拓土，博一个未来。
现在买家们意识到，一些热门版块
「
含饼量
」
超标，商业、教育等重要配套充满不确定性，不及现居地的配套等级高。
如果你把高端改善市场发生的这三点变化套进万博悦府这个项目，或许你更能够看清其内在价值。
价格方面，不超豪宅线的小面积108㎡600万，124㎡700万，140㎡800万。
108卖得很快，2期3栋开了，10~30层的黄金楼层被热抢。
比如说，总价站在800万的140㎡大四房，虽然做了270度大转角景观阳台、超15米面宽以及双面宽阳台，但是这个总价段，都可以买天河了。
他们表示：我的预算都上了800万了，我为什么还要买番禺呢？
万博是番禺的核心地段，番禺能级不如天河，可是万博作为番禺区最强的板块，就一定弱于天河所有非核心地段的板块吗？
也就是说，A级区域的B级板块可能不如B级区域的A级板块。
万博作为次核心区域的c位，能级是高于核心区域的弱能级板块的。
这里，我想普及一个概念，叫做楼盘（板块）的生态位。
天河固然是强，但是天河区的zf一定是优先发展区域CBD比如珠江新城金融城等，发展的资金是有限的。
至于其他非区域CBD的板块，更多的只是一纸规划落地，建设发展遥遥无期。
而番禺虽然稍弱，但是万博是番禺CBD，因此番禺区zf会优先发展这里，无论是资金的投入还是兑现周期都比很多广州很多板块要好很多。
从这个角度来看，万博的生态位比市中心很多非核心地段的板块要好很多。
市场一直在变，唯天河论的买房逻辑已经不适合当下市场了。
不同楼龄的分化、不同户型的分化、不同总价的分化、不同环线的分化、不同产品的分化。
也正是因为如此，才增加了很多买房者的选筹难度和交易的复杂性。
楼市已经分成N层，你处于哪一层决定了你应该买什么样的房子。
如何从市场的信息和噪音中，判断出真正的信号和机会？
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
