【独家】一个强烈信号预示着未来2年上海房价不会涨

上海乐居 · 公众号 · 房地产 · 2017-09-12 08:00

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预判房价会不会涨，不同人有不同方法。但大致分为政策、供求、地价几个方面。从这三方面看，目前上海地价已经给出了一个强烈信号——未来2年上海房价不会涨。

首先，为去年拿地的开发商们默哀10秒钟。

我们梳理了下5月以来上海宅地出让的情况，有一个很明显的情况是只要周边去年有宅地，今年价格一定比去年低，而且还低不少。土地从开发到入市一般需要1年半到2年时间，当然有些动作快的只要1年不到。

比如 青浦区盈浦街道宅地，今年成交楼板价在2.4-2.7万，而去年的地价在3.1万 。再比如奉贤区南桥新城宅地，今年拍出的楼板价2.3万左右，而去年最高的达到了3.4万。相对来说，临港奉贤园区宅地价格和去年类似，去年成交楼板价8400-8600元，今年则为8200元。

地价决定房价，地价的回落必将传导到房价上。

再用地价和周边房价来对比，青浦区盈浦街道宅地按照楼板价2.4万预估，以后房价可能在4.5万上下，比目前区域内在售新房价格略高一点。临港芦潮港社区，今年宅地楼板价在1万出头，预计以后售价在2.5-3万左右，目前区域内新房价格也差不多这点。嘉定安亭，今年宅地楼板价2.5万，未来售价在4.5万左右，区域内新房安亭新镇今年拿到最高预售证价格为4.8万。

所以说，今年上海的宅地最终成交价格已经给了市场一个未来房价稳定的预期。加之短期内看不到调控会放松的迹象，所以未来2年房价很难出现上涨。

那么，房价会跌吗？也挺难。因为地价在那里放着，开发商总不会赔本卖吧？而且近几年来新盘数量在减少，上海也规范了商办的使用属性。因此，需求的支撑还是比较强烈，下跌可能性不大。来看一张图，上一次新房供过于求还是2014年。