来源：南京城记（ID：cecquan），作者：阳光 “南京城记”主编，研究城市、楼市及教育
Part 1 | 壹
近日，南京成交一套学区房，剑阁路小区：力小29中双学区。
单价：81572元/平。
核心因素：面积53.94平，2房，总价440万。面积并不是那种过道性质或10平20平的特殊学区房，而是近54平相对正常的小2房。81572元/平，已成交。
原因：
（1）力小、29中双学区。二胎时代，双学区和9年一贯制学校会相对单学区更吃香，特别是涉及到两个孩子有一定年龄差的情况，更为保险妥当；
（2）力小今年的南外录取人数排名公办第一，超过芳小、琅小和拉小。风头正劲，对房价也有所提振；
（3）53.94平，相对而言面积较小。“学区房不看单价看总价”规律起着作用。事实上，在南京一流名小中，低总价房源非常稀少，而多数普通家庭存在购买力上限；
（4）2016/2017年，大家都看到了民办小学的极低录取率，何况一流公办小学比民办小学目前更优秀，而且买房就能入学，确定性更足，“督促”了家长们提前买房；
（5）南京的新生人口，一年比一年多。未来的竞争可想而知。2011年南京出生人数58300，而2016年，南京新生儿102521人。
2017年南京各小学南外录取人数 总表
Part 2 | 贰
关于学区房，存在很多误区。对既已发生的事实，学区房连续多年上涨，要懂得理解为什么而不是掩耳盗铃，不是事实错了，而是观念错了。
全国范围内，很多公共知识分子、专家和一些所谓大V对学区房的认知，大放厥词，实则荒谬：
1、他们自己的孩子往往通过找人择校、找关系进好学校、好民办或上国际学校；
2、这些人，要么没孩子，要么孩子很小，要么深陷过去的逻辑，并不知晓城市化发展之后孩子对父母的意义；
3、过于理想主义，只抨击学区房问题，却不看现实与实际。这样的伪理想主义最终误导大众。
有以下事实，既已存在，任何国家、任何时代都不容抹杀：
1、学校与学校之间是有区别的，即便在英美，难道学校就没有排名？事实上，英美各种学校排名比中国还精细精微，更为全面；
2、在力所能及范围之内，城市家庭对子女教育的选择，是能好就好，甚至不惜对居住等因素妥协和牺牲；
3、资产是一个相对定量，教育则是一个变量。一个家庭，重在创造更好的条件让该变量实现代际递增。即便富裕家庭，也会重视教育和传承，财富之守护。
很多人，在没有孩子时，对学区房和学区因素不屑一顾，等孩子5/6岁时才恍然大悟。如果没有学区房的房子和学校绑定关系，如何保证孩子上好学校？有个错误观点：教育就指望家庭教育。但，难道上好学校的家庭，家庭教育就一定差，或者就扔到学校不管不顾？
其实，入学前，家长就实现了资产和认知观念的分层。
Part 3 | 叁
教育上的 “能好就好”是家长普遍需求，很多人也是这么想的。对于有些人，代价太大，所以放弃。而对于另一些人，愿意花高代价上更好的学校。
这些没有对错，只有选择和代价之分。
因此，对教育的认知观念，在小孩入学之前，其实已经有“圈子”的区别了。认知者，在一起。不认同者，也混不到一起。
Part 4 | 肆
至于政策打压，除非是“石破天惊”式的教育变局，否则很难逆转。
即便最近流行的“租售同权”也一样，更改不了优质学校学位稀缺的本质。事实上，有限的学位供应，租和购是完全两回事。租房能够提供城市的基础公共服务，包括教育资源，但并不保证租房能上这个城市最好的学校。
这点要厘清。
从教育体制、税收制度与公平层面，学区房公平吗？
我的态度是：不是很公平。
但，如果仅仅停留在抨击它的不公平，情绪上表达愤怒，而不是去思考学区房的“合理性”，那么一切毫无意义。我从3个方面来阐述这个道理：
1、供给端：优质教育资源的极度稀缺；
2、需求端：城市化，大量精英人群涌入城市。据我之前的各种文章分析，大量80后子女逐渐步入了义务教育阶段，他们的教育需求迸发，这个时间点是2013年。与学区房的暴涨周期有一致性；
3、公办教育的入学体制：我们的公办学校入学是“就近原则”，学籍与户籍制度决定了好学校与房产绑定。不买房，就不能享受公办义务教育。而民办教育，目前不是主流，也存在严重的不确定性，对于普通家庭，无法确定能上好民办小学。
因此，对于绝大多数普通家庭而言，孩子和优质教育资源之间，只隔着一套学区房。供给端较少，而需求端扩大，一句话：这是人民群众日益增加的对好学校的需求与短缺的好学校资源之间的矛盾！
供需关系决定了中心城市学区房的保值性。
房子有两种，一种是房子，一种是学区房。所以，也理解买昂贵学区房的家长，他们重视教育，并愿意为之付出代价。
很多人会顾虑新政。比如多校划片、摇号入学，比如租售同权。
应该说，需求端，这不可能打压，人人都想有优质教育。
政府只能在供给端和教育体制这两点上做文章，通过集团化办学、合作办学等方式，扩大优质教育资源的供给，并通过划片摇号的方式降低好学校与房产的绑定关系。比如，摇号，摇到哪个学校就上哪个学校，即便买了学区房也依然有不确定性。
通过以上分析，非常清晰，因为供需关系，学区房这么贵但还是有人求。而政府不断扩大优质教育资源的供给，多校划片破除学校与房产的绑定关系。如果，两项措施推进有效果，的确能给学区房降温。
Part 5 | 伍
对于主城区的老破小学区房，家长们买来是“用”的，而不是基于房产投资的需求，尽管保值性很好——所以，需求很刚，泡沫较小。
2015年到现在，南京一流名小的价格上涨较大，既能让孩子入学，又实现了房产增值，可谓双喜临门。但也要看到，学区房尽管单价很高，涨幅大，但并非城市里上涨幅度最大的板块。
不要低估它，但也不要神话它。
