当前中国的经济形势及发展前景扑朔迷离，各方力量众说纷纭，困惑与迷茫笼罩下究竟需要怎样看待这样一个问题，今天希望能给大家做出一个初步的判断。现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上，而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束，而且可能就是这两三年的事情。
众所周知，过去将近20年的时间，房子、房地产是整个社会的中心所在，几乎我们所有的生活都围绕这个东西来运转，某种程度而言，过去的中国经济绝对离不开房地产。但是这个阶段可能马上就要过去，虽然身边仍有不少质疑声存在，普遍认为现在房地产市场仍然处于火热状态，许多地方还是在进行调控、限购政策，甚至一房难求的情况屡见不鲜。其实这是一个比较特殊的情况，更需要对其中的原因进行具体分析。
以房子为中心的阶段结束在前几年就已经悄悄开始了，但是从去年到现在的情况有点特殊。
首先，去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。
2015年12月中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。
到了2016年下半年，另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形成的心理共振。2016年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是，形成恐慌性购房热：有人拥有两套以上房子，经济条件不错，本来不想再买，但因担心货币贬值重新加入购房行列；有的经济条件不错，但错失了此前房地产红利，认为又一次机会来临再也不能错过；还有本来想过两年买房子的年轻人，也担心积蓄贬值，提前了购房计划。
种种因素共振之下，导致这一年半的时间又出现新一轮房地产热。换句话说这种类型的房地产热很大程度是人为折腾出来的。本来这三五年的时间房地产已经慢慢的从人们心目中的最高位置逐渐转移出去了，但不管怎么说，这轮房地产热是特殊背景下的暂时现象，并不影响以房子为中心的时代即将结束这个基本判断。而这个判断是预测未来中国经济前景的一个最基本前提，它涉及到我们用什么东西来衡量中国经济的发展走势。
如果用一种更常识性的、更简单的方式来判断经济走向状态的话，有四句话实为贴切：短期看政策；中期看局势；长期看文化；体制贯彻始终。
这个短期大约是两三年、三五年的时间，如果从这样的时段来看，什么东西很重要？首先即为政策。中国目前仍然是一个政策社会，政策的作用立竿见影。所以，中国的经济规律表现和市场经济是截然不同的，市场经济大多按照市场规律发展，但在中国可能大多是由政策决定。像去年四个季度增长率完全一样，这在市场经济当中很难想象。在中国是什么？这是政策。
这个中期是五年、十年、二十年这样一个时段。这样来说，什么东西最重要？政策其实可以稍微靠后一些，最重要的是趋势，这是谁也改变不了的。就像夏天穿短袖短裙，秋冬穿长衫外套一样，这种情况下个人决策并不重要，气候变化的趋势反而最为关键。这里所讲到的“中期看趋势”大抵就是这个含义。
答案是文化！
这个长期大约是30年、50年，这个角度来看的话文化最重要，政策几乎不起作用，趋势也微乎其微。为什么这么说呢？
中国十三亿双眼睛，每一双眼睛里都闪烁着欲望的光芒。挣钱二字几乎是每一个人的人生信条，而这就决定了中国未来经济的前景。中国改革开放30多年，转型发展的最大动力来自什么地方？可能最主要的并不是人们讲的体制原因，是这30多年的时间彻底把人们内心的欲望唤醒了，十几亿的人口每个都想挣钱，每家都想致富，这样才把过去体制的障碍最大化破除。
无论是长期、短期、中期，体制的作用都很重要。包括刚刚谈过去30年唤醒了的欲望，那么为什么改革开放之前欲望会处于压抑的状态呢？这就是体制的因素。体制还有一个最大的特点——成事不足，败事有余，也就是说体制设立了一种制度安排，想把一件事情做好不容易，但把一件事情做坏轻而易举。什么样的才能称为好的体制？能够顺乎自然、能够根据自然的趋势设定规则、能够形成秩序，这就是好的体制。
这四句话大致可以把它看作判断未来经济走势和前景很重要的依据。下面可以根据中期看趋势”来做一个具体论证。
如果，将过去30多年经济快速的增长进行高度概括的话，大概就是从生活必需品时代到耐用消费品时代的转型。这是一个极为重要的转变，中国经济中最重要的问题都与此有关。
从80年代中期开始冰箱、彩电、洗衣机、等电器进入生活；从90年代中后期开始，中国进入福利分房期，过渡到以房子为中心的阶段；再到本世纪初，2003年前后汽车开始进入家庭。
这三步标志着什么呢？
可以说，这是中华民族从过去到现在历史上极为重要的转变，我们从柴米油盐进入到房子、汽车，从生活必须品阶段要进入到耐用消费品的阶段。
现在正面临的另外一个转变，就是以房子为中心的阶段马上就要结束了，虽然将来这段时间还有人要买房子，还有更多的人要还房贷，但会有越来越多的人不把钱花在房子上，房地产将渐渐离开人们的生活中心。
这个转变的根基在什么地方？我们可以再看两个数据。
一方面，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米，城镇居民平均住房达到1.1套；这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化的因素，不考虑农民进城的因素，这些房子已经足够城市居民居住，并且可以住的相当不错。
另外一个就是库存。按照现有研究来看，现在在售、在建、已批的建筑面积已达130亿平方米。按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算，广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上，我们已经把下几代人的房子都给盖完了。
写在最后：
目前，中国已经从大规模集中置业时代向后置业时代转变。后置业时代下现有的住房已经基本可以满足城镇居民的住房需求，广义的库存可以大体满足未来城镇化的需求。
同样，后置业时代也是居民其它需求逐步释放的时期，释放出来的其它需求仍然将会是巨量的。未来无论是经济结构，还是居民消费，乃至政府财政收入来源，都将发生根本性变化。
文/ 本文整理自孙立平教授在第十一届虎啸国际高峰论坛上的发言
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