专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

上海买房人，突然集体焦虑了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · · 2024-06-27 21:46

正文

上海，楼市成交量，成了全网楼市领域的大热点。

近段时间，几乎每天，老杨都会看到媒体与媒体在欢呼二手房成交量大增。

5月27日，上海出台新政，尤其是限购大幅放松；而滞后一个才出台新政的北京，只是按步就班的落实了5.17新政中了房贷政策，限购居然没有松动？！

近段时间，北京楼市成交平淡，远弱于上海。估计再过一两个月，北京限购会进一步放松，学习上海做法，五环外外地社保五年变三年。

不比不知道。上海政策，那是真下功夫了。

上海楼市，起风了

政策给力，上海的效果必须出来！

从周度成交来看，从5月27日那周开始，上海的二手房网签量进入入快车道，蹭蹭蹭的向上蹿。

6月前26天，上海共计网签二手房22073套，日均849套，预计全月成交约26000套。

这一成交量，确实比较高，已经明显超过荣枯线了。

从房产买卖的微观层面，这就意味着买家积极性提高了，性价比高的房源快速消化中。

另外，从二手房挂牌数量来看，近几个月上海挂牌量高位盘整中略降，这一点与深圳形成反差！

去年以来，有购买意向，但一直在观察市场的几个上海粉丝，近期咨询老杨是否该上车了。

一方面，成交量大增；另一方面，媒体推波助澜；

部分购房人，有点焦虑了。

6月成交，有多热？

冷与热，都是相对的，要找到参照系，才知道身在何处。

老杨从数据库中拉了一张图。

上述二手房，指代全口径的二手房，也即包括包括住宅、商业用房、办公用房、车位等。

在精细化研究中，我们一般以二手住宅为研究对象。

上海二手住宅，预计6月网签量略超23300套。

估计略低或基本持平于2023年3月，当时小阳春表现明显。

当前，上海二手住宅的月度荣枯线为19000多套。

2021下半年楼市降温以来，只有两个月份，也即去年3月和今年6月站上了荣枯线。

站上荣枯线，说明成交量较强，但如果只是昙花一现，则只能代表脉冲性小行情，房价难以由跌转涨。

回顾2015年以来，2015年和2020年，曾经连续多月超过荣枯线，说明出现周期性行情，房价也出现上涨。

而2019年春节之后，虽然3月高达25930套，但冲高即回落，不久后就跌破荣枯线，则没能形成周期性上升行情。

至2023年3月，只站上了一个月，短命的小阳春哎。

二手房量价关系

关于上海房价，不同平台和口径的数据挺多。

这里引用我们 #全国房地产市场机会与风险监测系统# 中的房价格环比涨跌幅。

5月，上海新房均价环比上月上涨0.6%，二手房价格下跌1.2%，一二手房价综合之后（二手房权重大），仍然下跌0.6%。

将上图中的二手住房网签量，与房价环比涨跌幅（右坐标）放在一起，大家仔细看看，有何规律？

2015年春节过后，上海二手住房成交量就持续站上荣枯线，房价也由跌转涨。

2016年四季度，在严格调控之下，上海二手住宅成交急速回落，并跌破荣枯线，房价也由涨转跌。

2017-2018年，成交非常低迷，房价保持下跌。

2019年，成交量冲高回落，但总体量能并不算低，房价总体微涨。

2020年4月至2021年7月，成交活跃，处于荣枯线之上，房价明显上涨。

2021年8月以来，成交总体低迷，二手房价持续下跌，但由于新房价格持续上涨，所以一二手房综合价格时涨时跌，2023年四季度以来则持续下跌。

房价何时转涨

上海二手房成交量起来了，房价何时会涨？

接下来要密切关注两个指标：

一是成交量站上荣枯线能持续几个月？

二是楼市的供求关系。

关于成交量，老杨觉得7月会低于6月，8月会低于7月，站上荣枯线难以超两个月。除非8月再来一波限购大放松。

从量价关系上看，请老铁们根据上图及历史规律，自己思考，答案并不算难。

从供求关系看，上海二手房库存压力，在全国算是较小的，但仍处于正值区间，也即仍处于供大于求的状态。

具体可点看几天前的文章：二手房抛盘，哪些城市压力山大？

由于新房和二手房市场之间有联动，我们再看一下新房库存压力。

下图是上海新房库存压力指数。

2016-2018年，2020下半年至2023年，库存压力指数是负值，也即新房库存压力较小，总体供应不求，部分时段供求平衡。

2024年以来，库存压力指数升入正值区间，也即压力增加，转为供大于求。如此，则新房降价促销的压力加大，也会影响到二手房价格。

看完上述的技术分析，不知老铁们有何感想。

总体来看，老杨觉得 未来二三个月，上海房价止跌转涨的概率较小。

近期想在上海买房的朋友们，是否缓解了一下您的焦虑情绪呢？

老杨是专职做市场研究的，跟各位老铁们坦白一下心声：

当前，看空看多者皆有，人长一张嘴，在网上表观点是个人自由。

但当涉及到预测市场走势时：

首先，对于历史和现状，你得能解释的清楚，也即逻辑靠谱；达不到这一标准的网上专家博主，大家基本上可以忽视他们。

其次，预测市场走势，难度确实很大，老杨也有失误的时候，坦诚面对，深刻反思，努力的一点点进步，提高预测水平。

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