据我所了解的, 在股市, 如果有小型股, 又有分红, 其股价表现肯定优于蓝筹大型股, 同等分红下, 似乎总是获得更高的估值, 而在房产市场里面, 这个原理刚好相反, 大量的中小城市获得的关注与股价表现非常糟糕.
差别除了小型股容易操纵之外, 最重要的是大家普遍认为这些小型股的未来有前景, 而就城市而言, 如果城市小, 就普遍被认为一定没前途, 然而, 真的是这样吗? 西安与珠海人口一个是一千三百万, 一个是两百万不到, 但是房价后者明显高, 只是我们很难再预测出来一个类似珠海的城市, 然而,我们何不把目标降低, 找符合这些条件中只要符合两三个的城市出来即可:
-
十年内确保人口不减少的城市.
-
靠近大城市, 取得外溢效果的.
-
有周边县城的人口向城中心移动的.
-
有稳定的外省和外市前来的人口持续入住.
-
小学生新招数量这两年成长超过10%的.
-
有高铁或者地铁规划的.
以上的所有条件全部符合的, 房价必然多数过了两万, 而如果只符合两项以上, 个人认为就足以支撑房价在三年后上万.所以, 只要现在的房价平均单价低于6000, 就值得花时间去分析.
随便列几个, 其实全国这样类似的城市, 有两个三个条件满足的, 应该有超过50个, 由于北方我个人不熟悉, 只随意找一些出来:
湘潭, 距离长沙很近, 高铁和地铁正在展开, 是一个新区连接长沙的城市, 目前单价多半在4000多为主.
株洲距离长沙来说可能比湘潭略远一点点,但是紧靠武广线的株洲西站与交通更发达, 从醴陵到娄底一圈要进入长沙都会有可能让湘潭和株洲受益. 目前平均二手房单价在5000多.
北海的老城区租金回报相当高, 即使在此轮上涨后, 老城区很多地方租金回报还在3.5个点, 而平均房价二手房也才5000多, 买次新的也就6000. 未来的人口不断持续流入, 不止引入外省的老年人多, 同时吸引了广西玉林与钦州方向的年轻人过来.
最近的防城港发展, 至少做到一件事了, 就是足以吸纳本地就业, 本地人不需要再外出打工了, 并且随着养老型房产的发展, 与北海最大不同是专心发展养老地产, 并且不炒作, 每年微幅上涨, 不受其他地方调控波动. 各种底价房子到中价位的都有, 有些房子总价仅仅25万, 就足以够退休两老人安心度假.
湛江未来的高铁至少放射三条出去, 目前的人口虽然处于外流状态, 但是周边人群够多, 能吸引过来城区的人口还具有潜力. 目前房价略有提升, 每平米约在7500左右, 但是建议别跑太郊区, 虽然郊区一点房价很便宜, 度假休息还是要坚持买在好位置. 要嘛高铁站附近, 要嘛比如靠近万达附近.
徐州有可能是未来苏北的中心, 小学生人数暴增, 不知道从何而来尚待研究.但是房价已经呈现慢慢启动状态. 二手房估计约在7000左右, 不要选太旧的房子即可.注意地铁的方便性.
赣州的周边城市全是交通不便的地方, 此波广东大涨很可能带动今年赣州的大涨, 返乡人员变多我估计会发生. 二手房房价, 估计在6000多左右.
备注:以上分析本人点到为止, 无可能在这里做无谓而啰嗦的分析, 需要耗费的精力太大.
以上所列举的城市, 你同样还能找出大约30个, 如果你现在有闲钱, 不想等, 比如手上只有18万或者20万, 按照当地的首付标准35%, 可以买个大约50到55万的房子, 然后剩下的贷款解决, 每月的负担如下:
总价55万, 首付三分之一, 其余贷款, 每月还款2000左右.
通常你如果运气不要太差, 每个月能找到大约1200到1300左右的租金收入,
实际偿还每月大约700到800元
, 少去乱消费可能就省下来了.(
按2.8%的回报率计算已经非常保守
)
经常有人在买房的时候东考虑西考虑, 结果, 从我2015年推荐武汉还有七八千的二手房的时候开始犹豫到现在还在犹豫, 有些人更是到我天涯的帖子去质疑我是哪里派来的间谍, 专门扰乱大陆经济, 现在看来, 那些骂我的人估计要枯死了.
如果你有仔细看过我分析的一些论据, 这篇文章简直就是鸡肋, 毫无价值, 但是如果你是那种两年前对持房价上涨论怀疑的, 并且现在也没有办法去大城市买房的人, 好好研究研究你熟悉的几个小城市, 这些小城市不见得每个都会变凤凰, 但是他们会从丑小鸭至少变成正常的天鹅.
所谓的天鹅, 不是黑天鹅, 仅仅是他们具有这些城市基本形态:
-
人口有流动, 有出去的也会有进来的.
-
交通顺畅, 去大城市也很方便.
-
小孩就学和环境很适合年纪大的人居住.
-
一般的小企业受不了大城市的成本, 他们愿意在附近扎根.
-
外地人认同这个小城市, 愿意前来定居或者短期居住.
光是以上的几个条件, 就足以让这个城市正常运转起来, 当一个城市可以正常运转起来, 房子的价格就绝对不是只有房屋建设成本, 还有市政管理的投入, 就有一定的空间价值, 根据台湾的类似经验, 此类房子的房价就是一万起步. 而台湾这些一万起步的城市, 人口还很少, 如果愿意去查美国的房价, 也可以认同这个观点.
我也知道, 很多人在我这样提的时候就开始狂骂某些内地四线城市办事不规范, 找机关办个事情求爷爷告奶奶的, 我只想说, 这些会进步, 你如果知道九零年代甚至八零年代的国营商店怎么卖东西的, 就会感到还是有进步的, 因为我就不信当你把最优秀的子女送进去公务员队伍的时候就是教育他们去卡民众, 给民众带来麻烦的, 而不是为群众服务的.
实际上, 我发现很多小城市的市政服务, 反而比某些大城市更好, 只是这种接触经历每个人都不是很多, 根本无法量化得到结论而已, 如果你真的很不喜欢那类裙带关系很厉害的小城市, 建议你可以选择那种外地人几乎超过本地人的小城市, 这类地方会带给你完全不一样的感觉.
群里很多人会为了自己所在的城市吹, 我的台湾没有什么好吹的, 经济不行, 建设落后, 我只好拿这个来给大家看看, 我希望各位提到自己家乡的时候, 努力的吹, 我鼓励大家宣传自己家乡. (偷偷告诉大家一个秘密, 有时候其实你们会以为我对某个地方很熟悉, 其实我是看了很多类似的影片啦, 然后搭配看地图, 随时跟踪, 看多了后, 竟然有时候到底自己去过没有都混淆了)
