每个旅游商业地产项目特点鲜明，其业态规划及招商中面临的问题存在较大差异，初浅地谈一谈文旅项目业态规划及招商中规律性、共性的东西。
旅游传统要素形成的业态业种主要有：
吃：
①大众餐饮：特色小吃、火锅、中餐、快餐、风味餐厅（江湖菜、农家菜、烤鱼等）；②休闲餐饮：咖啡店、水吧、茶楼、甜品店、奶茶铺、茶餐厅；③高端餐饮：星级酒店、私密酒庄、会所餐厅、私房菜馆等。
住：
①大众住宿：大众旅馆、快捷酒店、主题酒店、青年旅馆、客栈；②高端住宿：高星级酒店、度假别墅、度假公寓、温泉酒店；③特色住宿：汽车营地、郊野露营、风情木屋。
行：
除到达旅游目的地需乘坐的交通工具（飞机、火车、汽车、轮船等）外，度假商业小镇可能还会配套有景区巴士（连接景区）、观光电瓶车、大型停车场等。
游：
特色小镇观光、民俗猎奇、名人故居、文化遗产、景区及配套景点观光等。
购：
旅游纪念品店、创意集市、土特产品店、民俗工艺品店（糖画、剪纸、泥人等）、体验式购物店（煮酒坊、DIY手工坊、DIY蛋糕坊等）、特色商铺（小女生杂货铺、特色服饰店等）；
娱：
酒吧、棋牌室、KTV、特色洗浴（温泉、药浴等）、影院、电玩、室内儿童游乐、儿童剧场、大型特色演艺（如《丽江印象》、《武隆印象》等）、当地民俗表演等。
体：
传统文化体验（非遗工坊、国学馆、国医馆、书院、名人会馆）、文化艺术体验（画廊、创意工作室、文博馆）等。
随着旅游产业日新月异的发展，激发人们旅游的动机要素越来越多，新的业态不断涌现，我们在业态规划和招商实际操作中，也的确发现“旅游传统六要素”已很难诠释市场出现的新业态和新需求。
中国已进入了休闲度假时代，未来是“玩家的时代”，好玩儿游客才买单，富有玩乐性的产品才是未来发展的方向，因此未来旅游商业规划更应“与时俱进”，突出玩乐性、体验感、参与性、互动性，应对旅游市场需求的新变化。
在2015年全国旅游工作会议上，国家旅游局局长李金早提出旅游新六大要素，即“商、养、学、闲、情、奇”，随即引起了社会的广泛关注和认可，在此结合我们招商中的体会、见闻做一个简单梳理。
围绕“旅游新六要素”形成的业态：
（1）商：包括创客产业、会议会展、商务旅游、奖励旅游等旅游新需求、新要素。
（2）养：包括养生、养老、养心、体育健身、运动、健康管理、疗养服务、美容SPA、居住社区等。
（3）学：包括研学旅游、科考、培训、拓展训练、影视拍摄、摄影、采风、各种夏令营冬令营等活动。
（4）休：包括乡村休闲、都市休闲、度假等各类休闲旅游新产品。
（5）情：包括婚庆、婚拍、婚恋、纪念日旅游、宗教朝觐、禅修等各类精神和情感的旅游新业态、新要素。
（6）奇：包括探索、探险、探秘、游乐、新奇体验等。
旅游商业地产业态组合规律及策略
1、旅游商业地产业态组合两大规律
（1）规律一：以特色商业街区为例，文化是各特色街区的核心卖点，经营业态上普遍多元化，大多形成较明显的业态分区，强调夜景和景观小品对商业氛围的烘托。
（2）规律二：旅游业进化层次越高，餐饮休闲类业态所占比例越高，所能支撑的项目档次和规模也更大。比如，我们目前正进入休闲度假时代，人们将追求享受慢时光的生活，旅游商业项目规划一定要具有前瞻性，住宿（过夜，多日游）、餐饮、休闲、文化体验类业态配比相对更高，而旅游零售购物这样的业态比例降低，这与城市商业突出零售商业的业态配比相差较大。
2、旅游商业地产业态档次差异化策略
（1）以适量高档顶级品牌业态为标杆，吸引商务、会务活动定向消费，打造项目的形象品质；
（2）主要以中高档精品业态为支撑，吸引城市中高收入人群节假日及夜间消费，提升商业价值；
（3）以适量中低、中端业态为补充，满足普通游客及城市大众消费群体，保障商气人气。
3、旅游商业地产业态布局策略
旅游商业地产各种经营业态，需统一规划布局，形成大致明显的分区。以度假商业小镇或特色文化街区为例，有以下一些规律：
（1）主力店或具有经营特色的品牌连锁商家一般占据各个业态分区的最佳口岸；
（2）特色购物街最聚人气，一般规划在临近项目的入口；
（3）小吃、特色餐饮等中低端消费（旅游刚需）“不挑”位置，可以规划在稍差一点的口岸，不影响后期经营；
（4）休闲、娱乐等业态一般独立成团或成街；
（5）关于楼层的业态布局，一般一层特色购物、餐饮等，二层及以上休闲、住宿业态。
旅游商业地产招商策略
1、大户先行、散户跟进
根据业态定位，先招大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户，虽然旅游商业地产可选择的不多，但毕竟各个业态还是有特色鲜明和影响力的商家），是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，其他散户必然群起跟进。通过大户入驻聚集商气，后招散铺。
2、同业差异、异业互补
这个策略其实和城市商业招商相同，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣。
3、形象先行，造势优先
通过“势”建立项目的龙头地位，塑造差异化的大牌市场形象，充分减灭商户讨价还价的底气。只有通过“势”的建立，才能规避与市场的同质化竞争和低租金价格竞争。
4、主动出击、重点突破
将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家或特色经营商家进行邀请并进行一对以的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。
5、分级租金、营业挂钩
针对业态不同，采取不同的租金模式。租金模式除了按面积包干收取外，还可以采用联营抽成模式，风险共担，一般按商家营业额的15-20%比例收取租金。
【开课时间】
2019年3月13日 3月30-4月1日
【开课地点】
中国-北京 农业农村部 农广大厦
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇究院
【报名电话】
16601291889
【课程亮点】
权威主管部门政策解析、一线操盘手现身说法、代融代建无缝对接
【参课对象】
相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定
30
人】
课程亮点
11位
重量级实操专家
，
4个
标杆项目案例
6天
洗脑风暴、
1站式
资源服务对接
1、系统化教学：
本次课程共有
四大板块
：政策为基、定位为魂、模式为王、服务为本。系统、全面的讲解康养文旅，特色小镇，田园综合体的准入、定位、开发和运营。此外，还选取了国内外
六大标杆
案例进行解读，让学员能够更直观、更深刻的理解康养项目的技术路径。
2、一对一项目咨询辅导：
本次课程采用高端小班课的形式，授课讲师可以和学员进行一对一的交流，让你带着疑惑而来，收获解决之道而归。
温馨提示：学员可以在开课之前整理一份自有项目的资料，或者目前面临的疑惑，让专家为你出谋划策。
主要从事乡村产业发展与休闲旅游方面的管理与研究工作，具有丰富的理论与实践经验。他认为，发展农业必须坚持以人为中心的理念，要用活“三农”资源，坚持“三生”（生活、生产、生态）相融，将一二三产深度融合，才能让农业成为真正具有吸引力的产业。
中厚明德集团董事长，中厚明德商学院创始人，清华大学EMBA，国内资本运作专家。具有丰富的特色小镇实操经验，负责并成功申报创建过近百个国家级、省级特色小镇项目，被众多业内人士称为“特色小镇百科全书”，成功打造了中厚明德特色小镇全产业链孵化一站式机构，成为全国领先的产业综合服务平台。主导项目包括：《汉川衣栖特色小镇》、《红河水乡小镇》、《桐庐健康小镇》、《余杭艺尚小镇》、《天房团泊湖项目概念规划》、《张家港凤凰镇足球小镇》、《寿光台头防水小镇》、《固安产业新城规划》、《欢乐驴游文化小镇》《张家口天空之城航空小镇》等多个特色小镇、田园综合体与产业园区规划项目。
幸福公社操盘手，
成都幸福创意农业开发有限公司董事长。
分享案例：幸福公社
2008年创建幸福公社，十年发展扎根大邑乡村，把一个资源匮乏经济落后的村子，提升为文化艺术的文创村落，引进大量设计人才，提升农业品牌价值和乡建空间美学；发展乡村旅游，让农村变景区，景区变孵化器。培育乡村匠人，创新乡土材料的运用；导入培训产业培育实用乡村人才；十年坚持，把情怀带到乡村，把人才带到乡村，把改变带到乡村！
红星美凯龙家居集团副总裁
原国土资源部执法监察局副局长
历任国家土地管理局地籍管理司地价管理处副处长，国土资源部土地利用管理司资产处处长，国土资源部执法监察局副局长，红河州委常委、州人民政府党组成员、副州长。曾在英国格林威治大学土地与建筑管理学院土地估价专业进行学习。在土地政策与应用方面具备丰富的实践经验。对于土地转让政策、土地供应方式、土地产权设定、土地出让程序等方面具有独到见解并出版多部相关著作。
自1996年进入文化旅游行业至今已有二十多年的行业经验，参与策划了华谊兄弟电影小镇、深圳华侨城欢乐谷、北京欢乐谷等多个国内著名主题乐园的前期筹划以及策划运营，精熟国内外文旅项目的模式和运营。
现为清华大学总裁班文旅专题客座教授以及中国传媒大学文化旅游专项课题客座教授，并为多个国内主题文化旅游以及特色小镇开发研究的相关专业论坛做特聘嘉宾。
赛伯乐投资集团高级合伙人
养老产业委总经理
诚通赛伯乐新兴产业发展基金总经理
有着扎实的财经背景及二十多年企业一线工作经验，对产业方向、项目规划、企业管理、市场运作等方面具有丰富的理论功底及实战经验。在投资领域曾参与了美利云、猪八戒网、中国养老、南丁格尔等集团重大项目的投资运作。
曾担任中国城市规划设计研究院副院长，建设部城乡规划司副司长、巡视员，建设部村镇建设办公室主任，是部级有突出贡献的中青年科技管理专家，国务院特殊津贴专家，被授予中央国家机关五一劳动奖章。
近十年主要从事城镇化与“三农”问题、城乡统筹与区域协调、城乡规划、乡村发展与建设、中国农村住宅制度等方面的管理与研究工作。
国家“863计划”项目评审专家
国务院农业开发办以及国家开发银行项目评审专家美国佛罗里达大学商学院高级访问学者
常年给国家部委（财政部、国税总局等）及地方政府领导干部（四大班子中心学习）、党校领导干部以及国务院中直机关干部、央企等进行主题讲座及培训。主要围绕我国农村发展、乡村振兴战略、民宿旅游经济以及田园综合体、特色小镇、共享经济、文旅康养旅游产业、PPP融资模式创新等方面做系列政策讲解，反映良好。
国证监会首批持牌分析师
国家工信部《银河企业家培训计划》特聘讲师
他是横跨投资、媒体与培训三界的分析师、讲师、媒体人，20年经济趋势与投资研究，长期致力于经济趋势、行业趋势、企业价值的研究，拥有丰富的资本实战与产业转型经验，能够结合最新的国际环境、科技趋势、产业动向进行经济热点的解读，曾参与深圳卫视、广东卫视、湖北卫视等多个媒体的财经栏目录制。
朱仁斌带领鲁家村从一个贫困村逆袭成为国家级美丽乡村，探索出了一个真正解决三农问题的办法。如今，鲁家村已然成为美丽乡村的代言，先后获得全国农村优秀学习型家庭农场示范点、中国十佳小康村、省级美丽宜居村、省级卫生村、省级森林村庄等多项荣誉。
广东客天下特色小镇投资股份有限公司品牌拓展中心总经理
作为行业享有盛名的实操专家，多次受邀出席各大论坛，并发表精彩演讲。其所服务的
客天下
作为乡镇城互动融合发展模式首创者和践行者，通过生态修复、产城融合、城乡协同发展，将一座废弃的矿、采石场、养猪场，蝶变成为美轮美奂的特色小镇、幸福之城。先后荣获中国旅游产业杰出贡献奖、中国特色小镇创新模式奖等多项荣誉称号
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日程安排
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时间
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主讲专家
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主讲课题
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3月1日 《政策为导，土地为基》
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09:00-12:00
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岳晓武
原国土资源部执法监察局副局长
现红星美凯龙家居集团副总裁
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《土地政策解读与红星美凯龙的用地策略》
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12:00-13:45
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午间用餐及休息
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14:00-17:30
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岳凤娟
中厚明德商学院院长
中厚明德集团董事长
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