以后刚需不用买房了？

朋友说，他把北京城区的唯一的房子卖了，现在还能卖个好价钱，以后可能就没这个价了。

这已经今年第二个卖掉唯一住房的朋友。

有没有一种可能？以后刚需不用买房了？

多数城市二手房价格持续下跌

2024年7月，70个大中城市的二手商品住宅销售价格指数普跌。70个城市中，67个城市二手商品住宅价格环比下降，2个城市持平，1个城市上涨。

下图是按月统计的70个大中城市的二商品住宅销售价格指数变动情况，蓝色线是房价环比上涨城市个数，绿线是环比下跌城市个数。房价上涨城市个数+房价下跌城市个数+房价不变城市个数=70。

这个图信息量很大，

可以明显看到，2015年以来，二手房价格经历了2个明显不同的变化区间。2015年-2021年，多数城市房价上涨，表现在图中就是蓝色线很高，绿色线很短，蓝色线 代表房价上涨城市 数量。

2022年开始，情况几乎是骤然变化，多数城市房价下跌，绿色线占据主要位置，绿色线代表房价下跌城市数量。

不仅是二手房，新房也表现出类似趋势

根224年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数中，66个城市新建商品住宅价格环比下降，2个城市持平，2个城市上涨。

从10年周期看，2015年-2021年，多数城市新房价格上涨，2022年开始，新房价格开始下跌，几乎与二手房价格转跌同步，不过后续有些反弹。

房价本质是个供求问题，供大于求就跌，供小于求就涨。

下图浓缩了房地产10年供求走势，蓝线是商品房销售面积增速（ 累计同比 ），红线是商品房待售面积 增速（ 累计同比 ） 。

2015年之前，商品房待售面积增速大于销售面积增速，供大于求。

当时不知道哪个大聪明想出了涨价去库存的策略，通过涨价的方式，激发房地产财富效应，引起踏空恐慌，催生房地产大牛市。商品房销售面积增速逐渐超过待售面积增速，房价出现持续6年的快速上涨（参见前面的图）。

物极必反，在2021年商品房销售增速达到巅峰之后，市场反转。

商品房销售面积增速下降的同时，待售面积增速仍在持续增加，直接带来的问题就是房地产库存迅速增加，房价快速下跌，房地产行业进入萧条。房地产是支柱产业，房子卖不出去，不仅房地产商破产，连带上下游一起完蛋，居民收入和资产价格也跟着遭殃。

很多数据不是单一数据，数据之间是有勾连的，我们不光要看山是山，也要看到不同数据之间的联系。

比如，前一段提到的结婚人数的变化，与房地产周期呈现出同样的变化趋势，只不过两者有时间差，也就是时间序列中的lag。

我国的结婚人数在2013年达到峰值，过了2年，房地产市场启动。在我国的文化中，结婚必然等于买房，如果假定通常结婚后2-3年内买房，那结婚人数的峰值与商品房销售面积增速的早期峰值是几乎吻合的。

近几年，结婚人数断崖下跌，如今仅有当年峰值的一半，刚需少了，接盘的少了，房地产的危机自然到来。

房地产出了问题，如何救是一个问题

不知道大家有没有关注到房地产收储政策。我们曾经讨论过，但是当时的信息更像是吹风，而目前似乎已经进入实质开展阶段。

比如8月7日，深圳发文收购商品房做保障房。8月16日，多个大城市即将收储商品房。

要看懂这些信息，就要明白背后的逻辑。

任何事情都是利益驱动的

过去，土地财政的逻辑是：地方政府卖地-->获取卖地收入-->发展地方经济。

现在，没有地可以卖了，或者因为房地产市场不景气，地卖不出去了，这部分卖地收入的空白需要填补，就需要“开源”。

取代土地财政的有可能会是“房东财政”，即： 政府发债收购商品房-->出租商品房获得租金收益--弥补财政收入不足。

我们还可以思考一下，为什么现在开始收储做房东？

我们都知道国内商品房的租售比很低，只有2%-3%。过去发债成本普遍高于3%，发债借钱收购商品房是亏钱的，商业逻辑说不通。但是今年利率下行，30年国债收益率只有2点多， 所以发债收购商品房出租，突然就变得有利可图了

再看一下央妈前一段说的：租金是影响房屋价值的核心变量，目前一线城市租售比已接近2%的水平，二三线城市升至3%左右。