转自：瞭望东方周刊（ID：lwdflwdf）；作者：徐颖
两周前，“太后”外出遛弯时，恰好听到某售楼小姐介绍楼盘，便立刻回家拿了定金，购买了一套位于泰国清迈的公寓。
1、“太后”出门遛了个弯，就在泰国买了套房
李兰称她70岁的母亲为“太后”。李兰说，两周前，“太后”外出遛弯时，恰好听到某售楼小姐介绍楼盘，便立刻回家拿了定金，购买了一套位于清迈的公寓。
这是她家在清迈购买的第五套房，也是一个月内购买的第二套房。
李兰家之所以敢这么做，是因为他们身边的很多朋友都在泰国买了房。
“最近，接二连三有国内的朋友到清迈看房。因为开发商要涨价，一位朋友半夜赶飞机来买房，但看好的户型还是被大客户抢走了。两年前我花295万泰铢（约50万元人民币）买的房子，现在同样户型已经涨到439万泰铢（约85万元人民币）了。”李兰说到。
2、一口气买下二十套“永久产权”、“没有公摊”、“面朝大海”的泰国公寓
对于中国人去泰国买房的“热度”，感受最深的要数房地产中介了。
现在，每天大概都有8～10个人加张锋的微信，咨询他泰国买房的问题。
在曼谷从事房地产中介工作的张锋告诉我们，9月份以来，能明显感觉到咨询人数和实际购买量在增加，进入10月份，他的团队几乎每天都能卖出去一套房子，最多的时候，来自中国的客户一天就买了近20套房子。
据本刊记者了解，在2016年的最后几个月，泰国房产推介会在北京、上海两城如雨后春笋般涌现。本刊记者曾在北京参加两场泰国房产推介会，每场推介会都有近百位听众，在场的大多数为中老年人，也有少数年轻夫妻。
泰国某房地产公司的客户经理仲蔻告诉《瞭望东方周刊》，近半年，她出差北京的频次明显增多。按照泰国的法律，其公司的海景公寓项目中有49%可以销售给外国人，这其中，80%都被来自中国的客户买走了。几年前，大部分中国客户来自香港，但是，现在内地的客户更多了。
本刊记者参加的一场推介会，在一个小时的推介后，现场成交了五套均价在每平方米2万元的公寓。尽管销售人员只是展示了效果图，但对于一些听众来说，“永久产权”“免费的健身房”“没有公摊面积”“赠送精装修”以及“面朝大海”的效果图本身就具有强大的吸引力。
3、澳大利亚太远了，打“飞的”海外置业也要算成本账
不过，2013年，李兰在泰国买房时并没找中介。
“一位朋友在清迈买了房，我就跟着买了，当时我在国内，买的是期房，只看了平面图就买了，开发商连一个坑都还没挖。”李兰说。
去陌生国家买房对于李兰来说更像是一次赌博。“人生哪个决定不是赌博？结婚、生孩子都是赌博，别人不敢做的事儿，你做了也许就成功了。”她说，“我也考虑过去澳大利亚等地买房，但澳洲太远了，而成都飞泰国就一千多块钱的机票，两个多小时的航程。”
李兰在泰国首次“试水”时，恰逢国内各大城市陆续出台房产限购政策，加上外国人在泰国购买公寓手续并不复杂，手上有闲钱的她，在2014年又在清迈买了两套房。
另外一位在芭提雅向中国客户销售公寓的中介于智告诉《瞭望东方周刊》，2016年，她感觉市场一下“爆发”了。国庆期间，很多中国人来芭提雅看房。“有客户甚至一口气买了二十套公寓。”
4、二十多套小公寓相当于北京一套学区房
芭提雅市中心的公寓，一般单价每平方米1.8万～2万元，因此，二十套20多平方米小户型公寓的总价和北京的一套学区房的价格差不多。
张锋告诉本刊记者，尽管小户型的公寓总价不高，但是也有越来越多的人选择贷款购买，这样负担更小。
目前，中国银行和中国工商银行都在泰国设有分行，也开通了中国人在泰国贷款买房的业务。
工商银行泰国分行零售业务部经理董龙飞告诉《瞭望东方周刊》，该行自2014年2月开办泰国贷款买房业务后，至今约有将近220户通过审批，平均每年约成功受理80户左右，且客户在稳步增长。贷款咨询和办理贷款失败的客户数目暂时无法统计，但至少应在通过审批的三倍以上。
5、北上广深买不起房，那就去泰国海边当“包租婆”？
张锋说，他的客户绝大部分来自北京、上海、深圳以及广州，即使户籍不是这些地方的，大多数也在这四个城市工作。
2016年，30岁的广州人林晓在芭提雅买了两套房。他告诉《瞭望东方周刊》：“我从事有色金属行业，广州本地已经限购了，赚钱也没地方投。”
因为同一小区的朋友去芭提雅买了房，2016年春节，林晓夫妇跟着朋友一起去芭提雅玩，就买了一套公寓，几个月后又买了一套。
林晓说，国内工作很累，所以一套公寓是平时自己度假用的，花费130万泰铢（约25万元），他的爱人平时做化妆品生意，偶尔进货居住于此。此外，他们花费155万泰铢（约为29万元）购置的另一套公寓则用于出租。
林晓在芭提雅买的两套公寓所在的小区里住了很多中国人，其中20多户都是他在广州居住的小区里的业主，大家都希望住在一起有个照应，也有人希望等房价涨起来再卖了。
林晓说，在泰国买房，单看租金的话收益是不错。在广州，200万元只够买一套房子，月租金也就3500元左右，同样的钱在芭提雅最多能买8套公寓，租金肯定更高。
“我们小区一个人把广州的房子卖了，然后在芭提雅的一个小区买了一层公寓，搞短租投资，然后拿赚的钱在广州同一小区里租了个别墅住。”林晓说。
在北京工作的80后冉宏，在清迈购置公寓已经有3年。他告诉《瞭望东方周刊》，2013年初在泰国旅游时，无意间碰到了房地产推介会，回国后，他在网上查了大量资料，随后的“五一”假期，他就在距离清迈市中心十五分钟车程的一个小区购置了一套精装修期房。
38平方米的公寓（不算公摊，大约相当于国内45平方米），总共算下来花了30万元出头，2014年7月交房。
冉宏告诉本刊记者，他已经收了两年房租，每年大概2万元。他并不担心未来房子难出手，因为房屋总价才30多万元，慢慢收租金也不错。
李兰买的五套公寓，开发商承诺包租10年，每年返还房屋售价8%的收益。这是目前很多泰国开发商的常用销售手段，尤其是针对外国客户，承诺的年收益率一般在4%～10%不等。
李兰说，她的一位朋友也在泰国买了四套房。李兰认为这些公寓对她来说是“拥有抵押物的理财产品”，她和家人拿着这些公寓的包租收益作为在清迈的生活费。“这些钱足够在清迈租一个别墅，还能支付孩子的学费和我们的生活费。”李兰说。
6、泰国：一站式搞定度假、备孕、养老？
张锋告诉本刊记者，最近来泰国买房的年轻客户开始增加，很多年轻客户在泰国买房的目的并不是投资，而是因为很多北、上、广、深的年轻人买不起房，手头又有一定的储蓄，拥有对“面朝大海”的精致房子的憧憬和幻想，芭提雅、普吉岛这些地方的海景公寓都可以满足这种要求。
泰国宜人的环境不仅吸引来了憧憬浪漫的年轻人，也吸引来了备孕的中年人。
张锋说，现在到泰国买房的中年人越来越多，原因之一可能是，随着国内全面放开两孩政策，一些年纪较大的夫妻，选择来泰国备孕，毕竟泰国环境好。
而因为泰国的医院服务态度非常好，很多医院都有中文翻译服务，加上环境好，一些中介的客户中，还有一批冲着养老去的中老年人。
事实上，泰国早已成为各国人心目中的养老胜地。早在2002年，泰国政府就推出了退休签证制度，并逐步降低了申请门槛。
加拿大人史蒂文今年64岁。退休后，他曾在清迈居住过3年。尽管史蒂文曾在武汉教书，而且他的一个儿子娶了中国老婆，定居在长沙，但他还是选择离开中国来到清迈。
史蒂文告诉我们，除了气候宜人，娱乐活动多之外，清迈还有个好处，就是生活成本非常低。他和妻子每个月花费大概2000美元，就可以维持不错的生活品质。
在清迈，史蒂文有很多来自西方国家的朋友。不过，他说这些人大多数都是租房子住，很少有人买房。
“我并不认为在清迈买房是明智的选择，清迈有很多公寓在售，但是可能价格常年保持稳定，而且在清迈租房子真的很便宜。”史蒂文说，“在清迈，我们每月支付不到500美元就可以在市中心租到1000平方英尺（约92平方米）的公寓。”
史蒂文在清迈发现了一个非常活跃的外国人俱乐部，俱乐部有二十多个兴趣小组，他们经常自发组织一些活动，每月都会有聚会，还有嘉宾发表演讲等。
与经常参加社交活动的外国老人相比，大多数中国老人显得内向、孤独。在泰国的中国老人们，生活主要还是围绕家庭或者华人社区，鲜有外国朋友。李兰说，大多数时间，她父母都和外孙待在家里，或者和她一起出门散步，没有本地朋友，只是偶尔去其他华人家里打麻将。
在泰国从事房地产中介工作的于伟告诉我们，2011年他来到泰国时，他的母亲一起从广西来到曼谷养老，但他的母亲大多时间都在家里照顾小孩，很少外出。“如果孩子不在，她很快就要回去。”于伟说，因此，目前到泰国购房养老的，依然是少数。
7、在泰国买别墅分几步？先注册公司，再微信交定金
“在泰国买别墅手续很便捷，只需要注册公司就可以了。”最近正在考虑去泰国买房的刘林告诉我们，听了中介公司的介绍后，她很是动心，毕竟80万元可以买到在曼谷郊区300平方米双层楼的独栋别墅很有诱惑力。
刘林在网上搜索到了多个泰国置业的QQ群，群里充斥着各类房产中介，他们热情地介绍了泰国的各类楼盘。几天下来，刘林似乎觉得在泰国买房是一件很简单的事。“不到50万元就可以拥有海景公寓，永久产权，微信转账就可以支付定金，拿着护照去泰国签合同，买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益，同时泰国房价还会升值，也可以随时转手出售，稳赚不赔。”
在刘林看来，无论买别墅还是买公寓似乎都很美好。一切真的如此简单吗？
虽然泰国土地是私有制，享有永久产权，但在泰国，外籍人士不能以个人名义购买别墅和土地，只能以租用的形式对别墅享有临时产权，最长可达30年，租约到期后可以续租。
中介对刘林所说的“帮忙注册公司”，指的是找泰国人合伙注册空壳公司，以公司名义购买别墅，因为泰国法律允许外资公司购买别墅和土地。但是，前提是公司中泰国人持股比例不少于51%。
泰国大拓律师事务所主任史大佗告诉我们，这种找泰国人或泰国公司代持注册公司购买别墅的方式涉嫌违反泰国法律，代持人和被代持人可能会面临着三年以下的监禁和100万泰铢的罚款。”史大佗说。
8、克制！一栋一栋买公寓，小心警察找上门
在泰国从事房屋买卖中介工作的于伟告诉我们，业内一些中介的操作方法是，先注册空壳公司帮客户购房，之后，再改持股人和股东。由于商务局和土地厅不联网，商务局对外籍股东的购房信息并不掌握，因此存在法律的监控真空。目前这种成交量不在少数，不过可能有些人会通过这种方法洗钱，转移资产。
在刘林咨询的过程中，有中介主动表示，资金可以走地下钱庄到泰国，而且他有长期稳定合作的地下钱庄。
史大佗说，买房的过程中特别需要注意资金来源的合法性问题，“比如，我们会碰到一些大买家，一栋一栋地购买公寓，一下就是几千万元人民币的交易额，这种大额交易如果是走地下钱庄，可能会涉嫌洗钱被警察介入调查。同时，如果交易出了问题，对于维权面临的举证总是很困难的事情。”
9、可以买公寓，但小区的路若是租来的，你可能会“无路可走”
在泰国法律中，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%以下，泰国居民占51%以上的比例。
史大佗说：“签署购房合同时，还需要注意，所购买的房子是否还有卖给外国人的配额。”
即便拿到配额，也还有不少潜在的“坑”。
因为泰国土地为私有，所以有的小区里面的道路的所属权未必属于开发商，可能是开发商临时租赁个人的，如果租约到期可能会出现小区住户不能使用小区道路的情况。
邱震在普吉岛从事房产项目开发已有近十年，他说，在泰国购买期房需要注意项目是否通过 EIA（环境评估报告）。他的一位朋友就曾在泰国购买8套公寓期房，首付了100万元，结果开发商迟迟没有通过EIA，本该交房的时候，楼都还没有动工。
“买期房签合同时，开发商如果没有通过EIA，需要告知客户正在申请EIA，合同条款应注明如果EIA通过，则继续履行合同，如果不通过，就需要退款。”史大佗说。
史大佗建议，在购房之前，还应该对开发商的情况进行调查。一般大的房地产开发商会直接购买土地开发项目，但是一些小的开发商有可能与土地的所有者合作开发，这种情况也会存在一定风险。
目前，曼谷、芭提雅、清迈以及普吉岛的开发商承诺包租的酒店式公寓深受中国人的喜爱。开发商一般承诺与购房者签署5～10年的包租协议，并承诺年收益率在4%～10%的租金回报。
不过，史大佗说，购买开发商承诺包租的公寓，最好找有信用有实力的开发商，否则，承诺高额包租回报实现不了出现纠纷时，往往维权也比较麻烦。泰国的诉讼时间比较长，维权的时间成本比较大。
10、俄罗斯人走了，中国人来了......
最近，邱震的公司最新开发的普吉岛某公寓项目已经在建承重墙了。他告诉本刊记者，49%的可以卖给外国人的公寓配额中，已经有80%卖给了中国人，剩下的51%的只能卖给泰国人的配额中，目前只卖出去了10%。
“泰国实行土地私有制，他们更倾向于买别墅或买土地盖别墅，购买公寓的意愿不强。”他并不回避项目的闲置问题，“不过，卖不出去的公寓可以作为酒店打理。”
邱震参与普吉岛房地产开发已有10年，他初来这里时，普吉岛海边公寓的大买家是俄罗斯人。不过，随着近两年卢布大幅贬值，中国人正在取代俄罗斯人曾经的角色。
据2015年1月中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体的消息，芭提雅公寓地产的外国投资者中，俄罗斯人占比估计不低于50%。但是，因卢布危机，有高层公寓项目中，俄罗斯投资者已经撤资。
同时，来自俄罗斯的投资者和购房者，也开始抛售手中的房产。在2015年，有开发商对媒体称，卢布危机已经导致芭提雅出现房源大量空置，有的项目甚至停工。部分新项目延缓进度。
2015年6月1日，中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体消息，泰国QH地产总裁兼常务董事察差（前交通部长）指出，芭提雅低端公寓市场供应过剩，房源供应量非常高。他非常担心该区域地产企业倒闭或出现地产泡沫风险。
2014年底到2015年初，芭提雅公寓地产现状调研结果显示，芭提雅售价低于150万铢的公寓地产项目待售房源存量非常高。当时，代理销售房源的总价值高达37.12亿铢，而该市场的房源需求总值估计仅为5.40亿铢，约合代理销售房源总价值的14%。
曼谷房产中介张锋告诉我们，诚实地说，在芭提雅和普吉岛买公寓的增值空间真的很有限，二手公寓转手出售是个问题，这类公寓更适合为了买房而买房的人。
2016年4月份，泰国媒体发文称，泰央行房地产报告表明，经济低迷侵蚀购买力，泰国房地产销售剧降，风险飘升。风险上升的趋势虽有所缓和，但仍处在高位。特别是在大经济环境存在变数的当前，必须加大对房地产市场可能引发的风险的关注。
2016年8月，全球房地产指南(Global Property Guide)发表文章称，开发商应该谨慎对待泰国房地产开发，因为“经济仍然缓慢，家庭负债高，农产品价格低，对消费者的购买力有影响”，泰国银行的一位高级总监说。
不过，这一指南的研究显示，曼谷的房屋租金收益目前还是不错的，首都曼谷的租金收益率在5.0%～8.0%之间。
（文中刘林、于伟、邱震、于智、张锋为化名）
更多交流，请加本号小编微信（ID：tttmoney7）
