精彩语录：
中国旅游不是遍地黄金，要么没有资源，要么高度污染，好地方并不多；
旅游业要深耕产业、做精做细产品，特别要防止文旅产业地产化；
未来真正能对旅游产品起发展作用的将是文化、艺术、思想、知识、创意和科技。
8月7日-9日，主题为“共筑海洋梦·开启新时代”的2018平潭国际旅游岛研讨会上，国家发改委城镇中心原副主任，现任该中心智库副理事长、研究员乔润令就中国文旅产业高质量发展的关键因素做了总结。
以下为演讲实录：
旅游业不是独立的产业，需要创新才能实现高质量发展。
当下，旅游市场呈现多元化特点，旅游业应与其它诸多的产业高度融合。而随着全球化以及交通的改善，游客高度国际化，使得他们对旅游产品更加挑剔。因此，发展旅游要求景观创新、业态创新、体验创新、商业模式创新，而追求新型和差异化是旅游最基本的东西。
另外，旅游的发展使我们对于传统资源价值的认知发生重大改变。传统的资源价值正在下降，比如煤炭、钢铁、石油；一些非传统的价值开始上升，比如蓝天、白云、海岛、沙滩、景观、农村的生活等。
中国18000多公里的海岸线真正没有污染，又适合发展旅游的地方少之又少。中国旅游不是遍地黄金，要么没有资源，要么高度污染，好地方并不多，但平潭就很不错。
现在，旅游业最重要的是高质量发展，这越来越依赖软资源的价值和开发，海岛资源不是最重要的，如何开发文化内涵才是重中之重。
如何利用软资源，提升非物质文化资源，创意、IP、想象力等软资源是旅游高质量发展的重中之重。平潭有一个海滩跟山西有一个煤矿无任何差别，没有软资源照样落后。
繁荣之下危机重重
旅游项目搭配房地产已经成为标配。当下，旅游业成为地产之外投资力度最大，增速最快的产业。
我不是要说旅游业有多么大的吸引力，而是想要给平潭一个忠告：旅游业要深耕产业、做精做细产品，特别要防止文旅产业地产化。
旅游产业大规模的资本投入，你以为是在干什么？搞房地产的说是文旅地产，而你认为是旅游开发。见鬼！这是好事情吗？我认为不是，这是巨大的地雷。
房地产本身就是个暴利的买卖，而旅游地产恰恰能够提升周边土地和居住的价值，让暴利再翻一倍。以投资为名往往可以拿到很便宜的建设用地。几十万/亩拿的地，几年后升值到几百万甚至几千万，这种案例比比皆是。
当下，中国房地产企业的前50强全部涌入文旅行业，打造特色小镇。
我在评估中国特色小镇时，报上来的特色小镇80%是文旅产业。
太可怕了！另外，80%的地产企业要做文旅地产，为什么？因为利润高。很多特色小镇是搞一些古街、古镇，这就叫文旅小镇？笑话，纯粹就是地产。
地产的危害在哪里？
旅游业房地产化极大压缩了旅游产业发展、旅游产品开发的空间。大家忙着赚快钱，谁会把功夫花在长期的产品开发上？旅游开发过度地产化！到处都是大型造景、新建古城，要内容没内容，要文化没文化，要风情没风情，地产化的直接后果很有可能是形成新的空景鬼城。
繁荣在当下，忧患在以后。没有多少企业投资产业，潜心旅游产品的开发、旅游IP的打造、旅游景点的创新，他们把功夫全花在了旅游地产上。
翻一翻大型上市旅游公司的年报，有一定盈利能力的文旅、运动、康乐项目，如主题公园、嘉年华、影视城、欢乐谷、娱乐综合体，一少半靠产业盈利，一大半靠地产盈利。
它们的商业模式是通过文化娱乐业激活周边配套服务业，吸引大规模人流进入，带动周边土地整体升值，靠文娱产业带动周边房地产升值，靠卖房子大规模盈利。
这种模式可以称之为景区带地产、乐园带地产、古镇带地产、山水带地产，甚至能够创造出房车露营地带地产、寺庙带地产、森林公园带地产、蔬菜大棚带地产，所以说繁荣的旅游业下危机重重。
不做地产 谁盈利了？
我特别想举一个中国旅游界好企业的案例，哪一个不靠地产盈利？我找来找去找出一个迪士尼。
▲上海迪士尼▲
迪士尼是不靠房地产盈利的旅游企业，它主要靠几大产业支撑，品牌号召力来源于超级IP（品牌创意），其次才是餐饮、衍生品、住宿。
2016年，迪士尼的媒体网络、乐园度假、影视娱乐（电影）、周边产品销售四大业务营收比为42%、30.51%、16.97%、9.93%。
迪士尼品牌刚进中国时，有一个著名的房地产公司老总说，有万达文旅在，迪士尼十年都别想盈利。这句话讲完的第二年，迪士尼就盈利了。一个是搞房地产，一个是搞旅游产业产品开发，这就是他们的差别。
中国娱乐业、旅游业基本上没有形成靠旅游产业盈利的商业模式，没有形成就更谈不上成熟。所以，有人说国内建设主题公园的速度为全球之最，但盈利状况实在堪忧。
仅在2015年，中国就有21个主题公园在开张，另有20个在建设中。
有研究报告显示，国内70%的主题公园为亏损状态，20%持平，只有10%盈利。
主题公园收入主要靠门票，它们的内容不吸引人，所以一次就把你宰死。国内主题公园的商业逻辑几乎一模一样，都是由文化旅游项目带动配套地产溢价，再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务，其中，与主题公园配套的房地产开发才是盈利的关键。
当然，这种现象和我国的政策、制度安排导向有着非常大的关系。例如，制度安排使我们的税收结构更有利于房地产，做产业、搞研发，要有时间、有投入，侵权容易见效慢，企业、投资者、地方官员等，没有人能等得及。
