上海楼市目前的形势
不容乐观
。
新房难卖，二手房疯狂压价，房东和开发商同样煎熬。
新房难卖的直接后果就是，土地也难卖了。
从这个角度看，
上海楼市的利好，会不会快来了？
截止到8月18日，上海本月二手房网签10454套，
日均成交581套，环比7月下跌约11.7%。
如果月末冲量，8月份上海二手房总的成交量预估在
1.8万套
左右。
从当前的成交结构上来看，依然以低总价刚需房为主，郊区动迁房和市区老破小是成交主力。
房东心态上看，目前大部分房东心态比较平稳。
527新政后，相当一部分笋盘被卖掉了，还没卖掉的，议价空间收窄。
房东和买家开始僵持了，
这也从一定程度上，影响了二手房的成交量。
虽然砍价空间变小，但二手房以价换量的趋势依然
没有彻底扭转
。
卖房子的人多，买房的人少。
很多持有多年的市区老商品房，老破大房东也开始卖房套现。
因为买入成本不高，这些房东砸盘的几率很大。
而且如果没有明显的趋势反转，
这批人卖房之后往往会持币观望，
而不是马上置换，形成了对市场的做空。
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与二手房割肉卖出形成
强烈反差
的，是富豪们在疯抢上海市中心的豪宅新房。
8月17日融创外滩壹号院二期开盘，一小时内110套房售罄，销售金额56.74亿。
毕竟是黄浦区的稀缺豪宅，这次的主力户型是255到500平米的大平层，套均总价超过5000万元，单价高达17.1万一平米。
而且很多买家都是来自融创外滩壹号院的一期的老业主复购，
有钱人依然坚定看好上海的核心稀缺资产。
同一天开盘的越秀苏河和樾府也是日光，套均总价在1200万到1600万之间。
豪宅新房撑住了上海楼市的脸面，但仅看市中心豪宅新房被疯抢，就推断上海楼市火热显然是不客观的：
君不见郊区的新房像大海一样，根本卖不完，急需新鲜的购买力填平缺口。
我们之前的文章统计过，上海外环外新房现在的去化周期是28个月，库存压力非常大。
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市场稍微冷一点，就有救市的小作文传出。
这不又来了：
图源网络
我们挨个探讨下：
1）外环外全面放开限购，可能性不大
郊区的新房压力最大，所以外环外进一步放低购房门槛，是有可能的，比如减少落户年限。
这不临港已经开始抢跑了：
但是外环外完全不设限，几率不是很大。
上面讲长三角一体化，不能只顾大哥，不管小弟死活是吧。
2）买房送户口，短期内也不太可能
这是真正的杀招，也会虹吸全国的购买力，轻易不会用。
3）增值税5改3或5改2，倒是有可能
但这是税务部门决定的，现在大家都缺钱，还要转移支付，愿不愿意让利是一个问题。
另外就是取消五年限制，虽然会刺激成交，
但也会刺激出更多挂牌，
对二手市场而言也不是好事情。
4）法拍房不限购，有可能
之前上海的法拍房就是不限购的，毕竟是为了处理不良资产。
而因为不需要房票的原因，法拍房经常比二手房的价格还要贵。
5）外籍和港澳台籍同胞，完全放开限购，这个不太可能，
而且也意义不大，
现在香港那边连自己的房子都不想买了。
6）其实上海楼市有一部分需求确实还没释放：
比如外地户口的，家里老人过来帮忙带娃，其实有购买二套的需求，这部分完全可以释放出来。
放松资格，让想买的能买的应买尽买。
7）房贷利率，也依然有下降空间
未来LPR仍有可能继续下降。
8）首付下调，概率不大，总不可能零首付吧，银行的风险太大了。
而且大家缺的也不是首付，而是对未来的信心和持续稳定的还贷能力。
降首付不是降成本，杠杆反而更大了。
9）政策工具箱里确实还有很多工具，但什么时候拿出来，谁也不知道。
527新政的重磅给力程度确实出乎意料。
但现在感觉药效就要过去了，
市场如果继续冷下去，一定会有利好政策出来。
中央已经支持取消或调减限购政策，上海还会救市，力度可能再次
超过预期
。
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目前的市场其实就很稳：
