房地产税质疑四起，一文分析征收痛点

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原理

适时开征房地产税是中国经济社会发展的自然要求，理由有三：

一是国家财政能力的综合体现，所得税、流转税和房地产税各守经济生活一个方面。

二是提高基层政府治理能力的有力环节。基层政府提供基本公共服务，需要稳定可靠的自有财源。房地产不可移动、税基稳定、税政繁杂，对实时信息要求高，最适合基层政府。

三是有利于调节住房消费，使之更趋理性，更与家庭收入及需求相关。开征此税不全是增加税负，更是税种置换，取代、整合现行交易环节税费，尽量做到税负中性。

税制优化的基本准则可概括为五条：税负公平、注重效率、税入充足、税政得当、透明运行。 应用到房地产税税制设计，逐一分析如下：

一、 税负公平 涉及税种设置、税负配置和税收使用。全部应税资产平等考量，税基统一，税率一致；税入用于普惠性服务，使全体纳税人受益。房地产税是狭义财产税，年税额由房地产价值决定，与业主当年现金收入未必高度相关。统一标准，所有应税人不论收入高低、消费取向，一视同仁。对投资房地产者，此税系资本税，实质是累进的。

房地产税公平有受益原则和支付能力原则两条思路。 按照前者，谁受益谁纳税。房地产税收入用于当地基本公共服务，全体居民受益，居民都应按当地统一税率缴纳。若以支付能力衡量公平且以房地产的档次、面积代表支付能力，采用累进税制，会造成开发商和消费者行为扭曲，降低经济效率。最可靠、公平的办法是根据房地产当年市场价值，施用统一税率。衡量公平不仅要考虑纳税额，还要考虑对公共服务的需求。即使按统一税率乘以房产市值征缴，低中高房产家庭纳税额相差悬殊，而公共服务需求基本相同，已经呈现累进税的元素。

二、 注重效率 指最大程度避免经济人的行为扭曲，尽量不使应税人为避税而改变行为。税制设计应使纳税人安于遵从税则；即使设法逃税也难做到，因为简单改变行为无法逃避应纳之税，改变不了应纳税额。房地产税定为地方税，收入用于地方基本公共服务，成为受益税，有利于从根本上提高公众的认可和遵从，提高经济效率。

宽税基是关键。税基宽，逃税避税难，经济效率高。宽税基有助于提高建筑使用效益，加强公众监督。税基宽能把税率压至最低，增加该税的可接受性。不把社会福利政策嵌入房地产税，对特殊人群的照顾通过其它形式体现。从宏观看，不是住房拥有率短期内越高越好。对于年青人，不一定拥有住房越早越好。不论对谁，不是住房面积越大、档次越高越好，要根据个人当下和将来的收入、家庭人口和需要来调节。

建议： 1、普遍征收；2、按价值征收；3、以当年市值为准。在普遍征收的前提下，可对自住房按家庭人口数设一定市值减免，以提高纵向公平和可接受性，又不过多增加税政难度。减免市值以当地当年中位房价为基础，参照当地人均住房面积，因地制宜。既体现纳税与服务之间的义务与权利关系，又保障基层政府有充足税源提供服务。

三、 税入充足 。为使基层政府切实服务当地民众、保障基本公共服务、建立与公众的信赖关系，有必要授予基层政府一独立税种。房地产税税基稳定充足、收入可观，以公平和效率为基点，只要做到宽税基，低税率也可实现可观收入。千分之一至五是可行的起点税率。房地产税分为 土地租金和公共服务税 两部分；“租”是国家土地所有权的表现，“税”是公共服务的对价。

土地出让金20年来成为地方基本建设主要财源；但国有土地出让，一次性变现收取使用期全部租金的做法应当改变。基建资金可用地租作担保，发行长期建设债解决，再用地租逐年偿还。

完全靠转移支付支撑地方支出不切实际。基层政府缺乏责任和动力，久之会引发道德风险。地方公共服务支出不与当地当年税收挂钩会刺激居民对服务过度要求，也是道德风险的表现。所以，房地产税作为地方自有财源，其税入要指定用于当地基本公共服务，使税收与服务数量和质量挂钩。由于政区间房地产税基存在差距，地区间财政资源不均，难以避免公共服务甚至在同一地区出现较大差别。可把房地产税设为地市与区县间纵向共享，70%收入基层自行使用，30%由地市统筹，用于缩小横向差距；比例各省市自定。

四、 税政得当 。房地产税对评估和征管有很高的专业要求，地市或区县政府单设 税基评估 部门，不与税务征管重合，亦不交给社会或私营机构。三个理由：1.区域不过大，该部门可掌握充足实时信息，准确评估。2.在此规模，可每年评估，不因评估跟不上市场变化而造成不公。3.区域不过小，免得造成比邻区域间评估差异过大。

税基采用当年当地市场价值，从价计税。 这是发达国家的共同经验，有理论和实践支持，合理、公平、高效。由于网络系统广泛采用，信息自动采集和批量分析已成现实，评估机构设在市区级、评估对象规模适度，每年评估可以做到。

设立由政府、居民和专业人士三方以上人员组成的自愿性委员会，分别代表不同利益诉求， 审议业主对税基评估的申诉 。征缴由区县税务部门负责，按年征收、年内分期缴纳是较好选择。缴纳办法本着提高纳税人遵从意愿、降低遵从成本的考虑而设置，以利于税务部门开展工作。

五、 透明运行 是执行环节的关键。若税政透明，即使税制实施之初有诸多不当不公，基于压力和互动会很快矫正，趋于公平。反之，即使税制设计得当，税政不透明会引起猜疑，难以获得应有的公众支持和信任，使执行受阻。若不透明，税制会因缺乏动态矫正机制而逐渐与实际脱节，渐失合理和公平、滋生腐败。尽管房地产税因其固有的彰显性而不受欢迎，只要透明运行到位、充分，可以增加其接受度。

税政透明的主要内容有：1.税基公开，便于全民监督。2.征税过程透明，纳税进展公开。3.税入使用公开。内容可在当地评估部门和税务局网站公开。税入预测、征缴执行结果以及税入使用都纳入政府预算，即：基层政府不是获得免费午餐，是收入与监督对等、责任大于收入。

实施

实施新税有两个方面： 公众认知接受度和征缴方便易行 。五项关键：

一、 立法讨论充分公开 。利用设计税制及实施细则的机会，参与式立法，听取各界各阶层意见，尤其是从定稿到批准再到生效的过程，使其成为一场普及房地产税原理、理解房地产税法、支持该法的全民启蒙讨论。好处有：1.使讨论深入人心。2.使讨论建立在理性、有序基础上。3.培育纳税人心理预期；培训各级政府税政人员。4.建立监督执行的条件、公众与基层政府的相互信任和支持关系。5.给相关企业和家庭时间，调整投资和持有资产，提高全社会经济效率。

二、 全国人大立法 ，制定房地产税基本条款，授权地方政府开征房地产税。 省级人大 根据本省情况，细化基本条款，制定实施细则。 地市人大 根据当地实际，制定实施办法，由市或区县政府实施。这是分级财政制度下的税种授权，中央顶层设计，逐层细化、适应当地。全国统一税则和实施办法无必要、不科学，难以行通。

三、 地方自主不求划一 。允许有的地方在相当时间内不开征此税，观察它地征税及使用实践后再决定。这是自然实验，先行地区是自愿、有基础或需要。实验会积累经验，纠正失误，引领实践。即使出现严重问题也是小范围，不影响全局。同辖区内不分步推广，以平等对待所有房地产。

四、房地产税收入由各地在中央规定范围内自主支配，充分 调动地方的积极性 ， 提高基层政府征管动力 。全国不动产登记联网的实施进度和彻底程度不是开征的前提和必要条件。部分省市区县登记不充分或未联网不影响其它政区征税。考虑指定房地产税入用于四项基本公共服务：基础教育、公共卫生、公共安全和当地设施，把税收高低与这些服务的档次挂钩，同辖区内服务内容和质量、档次相当， 取消区别性服务 。建立居民纳税与政府服务之间的投入产出关系，使公众对公共服务的需求趋于理性。