新世界（00017）爆先抑或万科（02202）爆先？这是中环近日很多人关注、价值千亿元的问题。
新世界截至去年6月底总负债超过2200亿元，一年内到期的流动负债也达933亿元。适逢本港及内地楼市疲弱，该房企2024年度总收入仅358亿元，按年大跌34%，现金流远不足以应付偿债压力。
因此，自去年第三季开始，市场上对新世界可能爆煲忧虑愈来愈大，该公司股价累泻近60%，目前市值仅约100亿元。同时，新世界债券价格也急泻，最高孳息率超过30厘。
根据最新的财务状况和市场表现来看，新世界发展（00017）和万科企业（02202）的情况如下：
新世界发展（00017）
1.财务状况：
负债：
截至2024年6月底，新世界发展的总负债超过2200亿元，其中一年内到期的流动负债达933亿元。
收入：
2024年度总收入为358亿元，按年大跌34%，现金流远不足以应付偿债压力。
自救措施：
新世界发展通过出售非核心资产（如荃湾愉景新城商场、深圳周大福金融大厦权益等）套现约60亿元，并计划增加总值约150亿美元的物业作为抵押品，以再融资今明两年到期的75亿美元贷款。
最新动态：
新世界发展已成功就约177.61亿港元的现有银行贷款完成再融资。
2.市场表现：
股价：
自去年第三季开始，新世界发展股价累泻近60%，目前市值仅约100亿元。
债券价格：
新世界发展的债券价格急泻，最高孳息率超过30厘，反映投资者对公司债务违约的担忧。
大行报告：
摩根大通在报告中指出，在最恶劣的压力测试下，新世界发展的违约风险可能大于万科。
万科企业（02202）
1.财务状况：
收入：
2024年上半年，万科实现营业收入人民币1,427.8亿元，同比下降28.9%；公司股东应占亏损人民币98.5亿元，同比下降199.8%。
债务：
万科的债务问题也引起了市场的关注，但相较于新世界发展，其财务状况似乎更为稳健。
2.市场表现：
股价：
近期万科的股价波动显著，1月21日大涨9.09%后次日回落2.59%，随后又反弹3.04%。
债券：
万科旗下的多只债券市场表现异常活跃，多只债券涨幅超过20%，并触发临停机制。
大行报告：
尽管万科也面临流动性挑战，但摩根大通认为，万科的违约风险相对较低，且其控股股东深圳地铁的支持是避免债务违约的重要因素。
新世界近月努力自救，一方面陆续出售荃湾愉景新城商场、深圳周大福金融大厦权益、启德体育园公司股权等非核心资产，合共套现约60亿元。
然而，面对总共超过2200亿元的债务压力，新世界之连番努力未足以消除市场忧虑。摩根大通昨日发表报告，综合分析新世界和万科的存活概率，该行认为在最恶劣的压力测试下，新世界违约的风险可能大于万科。摩通又指出，本港银行业对新世界贷款的敞口较大，该房企一旦违约，在最坏情况下，恐会拖累2025年银行业盈利10%至23%。
据大行估算，新世界手持已落成的投资物业市值达1780亿元，仅约36%已用于抵押贷款；最值钱的包括尖沙咀K11 ART MALL、K11 MUSEA、北角K11 ATELIER、中环新世界大厦、万年大厦、湾仔君悦酒店、万丽海景酒店等。该房企虽然近月卖出愉景新城商场等非核心资产，但仅属细眉细眼，整体回笼现金有限，却一直未舍得放售最贵重的投资物业。
同时，新世界在本港可供即时发展的土地储备楼面达774万方呎（未计占地1584万方呎的农地储备），包括在启德、九龙城、西九龙、尖沙咀、油塘、西半山等多个待发展项目。该些项目发展所需资金不小，对新世界构成额外财务压力；但换个角度看，该房企若把部分地皮或项目出售脱手，既可立刻套现一定资金，亦能纾缓未来压力。
目前郑氏家族的生意帝国由非上市的周大福集团作为母公司，控股新世界、周大福珠宝、新创建（00659）等子公司。同时，周大福集团还持有平保（02318）、阿林塔能源、澳娱、澳博（00880）等很多其他公司股权。
周大福集团才是财力最雄厚的郑氏家族旗舰，据坊间估算其总资产起码达数千亿元。在必要时，周大福集团有条件透过购股、买债、收购资产等不同方式，注资打救新世界。
倘若未足以让新世界彻底脱险，该房企还有最后一张牌可用，就是与政府的关系。最为人知一役是在1984年本港前途未明之际，郑裕彤挺身而出，筹建湾仔会展中心这个巨型project，对香港回归前景押下重注。
及至香港回归后，郑家由第二、三代接棒揸旗，继续不改政府大好友角色，力挺北部都会区等新计划之余，亦为当局啃下不少猪头骨，好似机场SKYCITY航天城、启德体育园项目等；某程度上，这些项目正是导致新世界现时负债沉重的因素之一。
从财务状况和市场表现来看，新世界发展的负债压力较大，尽管其采取了多种自救措施，但市场对其违约风险的担忧仍然较高。而万科虽然也面临挑战，但整体财务状况较为稳健，且得到控股股东的有力支持。因此，在当前情况下，新世界发展的违约风险可能高于万科。
