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导读：楼市降温了！4月房价数据公布：北京、广州二手房涨幅有较大回落。同时数据显示商业银行正在缩表，房地产商想从银行借钱就没那么容易了！而且开发商的粮道还在被各种调控截断！据新浪报道，从二季度开始，发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。这意味着，开发商从海外融资的渠道基本上被切断了。国家给楼市降温的决心非常大。在资金压力下，一些囤积居奇的开发商，只能加快销售速度回笼资金。而在当前形势下，选择降价或许是最好的办法。
一、比“央行缩表”更厉害的“银行缩表”来了
5月17日21世纪经济报道称：
随着MPA考核逐步落地，金融业去杠杆不断加码，首当其冲受到影响的便是商业银行的同业业务和表外理财业务。记者对25家A股上市银行一季度资产负债表统计梳理发现，银行同业负债规模普遍下降且下滑明显，共下降1.54万亿元；而同业资产方面则表现不一，共下降0.56万亿元。
银监会的数据则显示，3月末，银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元，比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元。
财经韬略认为，这告诉了我们另外一个重要的真相：商业银行在一季度普遍“缩表”了。当然，这包括表外和表内。
商业银行，尤其是中小规模的银行普遍“缩表”，是因为央行对银行的同业业务和表外理财业务加强了监管。一般来说，大银行更容易获得储户的存款，也更容易从央行拿到低成本的资金。而中小银行要发展，要上规模，仅仅靠开网点、拉存款是不够的，它们也很难从央行拿到“便宜的钱”。
过去几年，中小银行扩张主要是通过同业业务，也就是从大银行那里借钱，方式包括回购、拆借、同业存款、同业存单、同业理财等。资金进来之后，很多都在表外运行，通过层层嵌套等方式规避监管，最终把资金高价卖给急需用钱、但很难通过正常途径贷到款的人和企业，比如高污染、高耗能、产能过剩行业乃至房地产等领域。
这样，就形成了一个“炒钱”的链条，央行是资金源头，大银行是重要中介，中小商业银行干最脏、最累的活儿，把钱层层加价卖出去。当然，链条下方还有P2P，还有高利贷。
现在管理层开始治理金融乱象，推动金融业去杠杆，把以前的灰色地带、黑色地带统统纳入监管。所谓“MPA考核”，就是设定了很多详细的业务标准，要求银行达标。你不达标，将来逆回购、MLF（央行的红包，实质是低利率资金，或者发财机会）就没有你的份儿；而你在央行的准备金，其利率还会被惩罚性地降低。
总之，央行、银监会管控着银行的饭碗，有很多办法惩治不听话的银行。现在，货币政策收紧了，资金开始退潮了，中小银行的同业业务、表外业务首当其冲，他们必须“缩表”。
然而我们知道，由于房企的高利润，过去这些钱可是很多都流入了房地产行业的，这一下子一缩表，房地产商想从银行借钱就没那么容易了！而且开发商的粮道还在被各种调控截断！
二、开发商被“截断粮道”
5月18日下午，一个大消息突袭楼市：据新浪报道，从二季度开始，发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。
这意味着，开发商从海外融资的渠道基本上被切断了。房地产行业是一个资金密集型的行业，拿地、建房子都需要大量资金投入，近年来随着这个行业快速发展，所有的开发商的负债率都在快速上升。开发商筹集资金，无非是以下几个渠道：
1、IPO，也就是新股发行；2、上市房企定向增发；3、向银行贷款；4、国内发债；5、海外发债；6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；7、民间借贷……
2016年“国庆节”以来，随着调控的不断深入，银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难，国内发债也大幅减少了。
至于各种资管计划、保险理财、银行理财，都被严格管制，进入房地产越来越困难。所以，到海外发债几乎成为“华山一条路”了。
克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。根据彭博社统计的数据，2017年以来国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。
在美元升值的背景下，到海外融资基本上是饮鸩止渴，未来汇兑损失会比较大。但缺钱的房企管不了这些了，他们首先不能让资金链断掉。
此前，发改委之所以仍然放行开发商海外发债，主要跟资金外流的大趋势有关。给房企一个引入资金的渠道，可以对冲外汇储备的下滑和热钱的外流。现在关上这个通道，显然跟希望楼市降温有关。
从去年交易所给开发商设置的发债门槛看，国有房企、大房企、上市房企是有特权的，中小房企基本上上天无路、入地无门。这将推动行业的洗牌，导致一大批中小房企被并购、退出；但这种洗牌方式，等于鼓励开发商做大规模。所以，融创中国的董事长孙宏斌说，开发商不能“小而美”，“小”了，最终就会“没”了。
发改委截断开发商海外融资通道，这件事意义重大。它表明，国家给楼市降温的决心非常大。在资金压力下，一些囤积居奇的开发商，只能加快销售速度回笼资金。而在当前形势下，选择降价是最好的办法。
从数据看来，楼市还在持续降温。今天（5月18日），国家统计局公布了4月的房价数据，从数据来看，4月楼市有所降温。4月的楼市降温了，各地对楼市的调控政策还在紧锣密鼓地出台。
三、楼市降温了！4月房价数据公布：北京、广州二手房涨幅有较大回落
今天（5月18日），国家统计局公布4月房价数据，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。
15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。
新建商品住宅：北京、上海新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、深圳持平。
二手房方面：4月70个大中城市二手住宅价格指数中，北京环比持平、上海、深圳环比均涨0.8%。具体来看，二手房中，北京、广州环比涨幅有较大回落，其中北京房价环比零增长，合肥、厦门、南京房价环比下跌，上海、深圳二手房房价环比涨幅小幅扩大。
在房产降温的情况下，各地的调控还在持续！
5月16日，北京市通州区官方网站发布消息称，通州将与天津市武清区、河北省廊坊市建立“通武廊房地产治理工作组”。
河北：环雄安地区和环首都区域进行统一限购
近日，河北廊坊市政府也传递消息称，4月以来廊坊市加大环京和环雄安新区房地产市场管控力度，防止市场炒作和房价过快增长，一批涉嫌违法违规房地产企业和中介机构被查处。
其中，河北省近期再次强调，针对环雄安地区和环首都区域进行统一限购，外地人在环首都购房需提供3年纳税证明。
通州：严打行业违规行为
今年通州加大对房地产市场违规行为的打击力度，计划对逾150家违规房地产企业及中介机构进行清理。
据了解，去年以来，通州区住建委依法从严从重查处房地产经纪机构违法违规行为。重点整治三类违法违规行为，一是哄抬房价，操纵市场价格；二是虚假宣传，误导市场预期；三是垄断房源，扰乱市场秩序。
据通州区住建委有关负责人介绍，通州今年房地产经纪机构清理整治行动取得阶段性成果，截至目前已开展执法检查289次，约谈告诫37次，清理异地经营房地产经纪机构113家。
北上广深等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。其中，上海停止审批公寓式办公项目，1700万平类住宅将被清理。有观点指出，上海今后将不再会有类住宅。
北京：严禁“商改住”
3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。
北京上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。
中原地产数据显示：3月26日之前3天，北京全市成交量达850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市成交量仅7套。
上海：“类住宅”或成历史！
4月21日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。
5月17日下午，上海市住建委官网公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下简称《意见》)，进一步强化类住宅的清理整顿力度。纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。
《意见》出台，预示上海对类住宅的具体处置，已由区域层面扩大至全市层面，同时，“将停止审批公寓式办公项目”等规定也较以往更加严格。
有业内观点指出，本次类住宅整治并非短期政策，多次调控下来，上海今后将不再会有类住宅。
广州
时隔四日，广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。
成都
4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。
深圳
深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后，此类设施将更多的服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。
至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。
看来，国家给楼市降温的决心非常大。在资金压力下，开发商只能加快销售速度回笼资金，选择降价或许是最好的办法。
来源：综合整理自国家统计局网站、21世纪经济报道（jjbd21）、北京晨报、中国新闻网、每日经济新闻、财经主张（tttmoney9）、财经韬略（tttmoney8）
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